Nota-Simple-Leitfaden
Was ist eine Nota Simple und warum ist sie wichtig?
Ein Dokument für rund 20 € aus dem spanischen Grundbuch kann Ihnen Zehntausende sparen. Das zeigt eine Nota Simple, was sie nicht erfasst und welche Warnsignale Sie erkennen sollten.
Ein dänischer Käufer zahlte 400.000 € für eine Villa bei Dénia. Er glaubte, alles geprüft zu haben. Drei Monate nach dem Einzug schickte ihm das Rathaus eine Rechnung über 80.000 € an unbezahlten Grundsteuern des Vorbesitzers. Die Nota Simple hätte die Schulden gezeigt. Er hat nie danach gefragt.
Diese Geschichte ist keine Seltenheit. So etwas passiert ausländischen Käufern, die dem Verkäufer und dem Makler vertrauen und annehmen, das spanische System funktioniere wie zu Hause. Das tut es nicht immer.
Die Nota Simple ist Ihre einfachste und günstigste Absicherung. Sie kostet 10–30 €. Online beantragen Sie sie innerhalb eines Tages. Und genau dieses Dokument holt jeder seriöse spanische Immobilienanwalt ein, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Tut Ihrer das nicht, ist das das erste Warnsignal.
Was es wirklich ist
Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuch. „Nota” heißt Notiz. „Simple” heißt einfach. Es ist im Grunde eine einfache Notiz aus dem Register mit Eigentümer, Zustand des Rechts und allen Belastungen oder Beschränkungen.
Sie ist nicht die Eigentumsurkunde (die escritura). Die Escritura unterschreiben Sie beim Notar. Die Nota Simple prüfen Sie, bevor es so weit kommt. Stellen Sie sie sich wie eine Bonitätsprüfung für eine Immobilie vor.
Was eine Nota Simple Ihnen sagt
Eine oder zwei Seiten, je nach Objekt. Fünf Informationsblöcke – und jeder kann einen Verkauf platzen lassen, wenn etwas nicht stimmt.
Wer ist Eigentümer
Eingetragene Namen und Ausweise der Eigentümer. Alleine oder gemeinsam. Erbschaftsstatus, wenn der Vorbesitzer verstorben ist.
Was es ist
Objektart, eingetragene Größe in Quadratmetern, Grenzen und Katasterreferenz.
Schulden und Belastungen
Offene Hypotheken, Pfandrechte, Pfändungen und gerichtlich eingetragene Ansprüche gegen die Immobilie.
Rechte und Grenzen
Dienstbarkeiten wie Wegerechte des Nachbarn, gemeinsame Zufahrten, Wasserrechte oder Mietbeschränkungen.
Registerverlauf
Registernummer, zuständiges Registeramt und Datum der letzten Aktualisierung.
Die häufigste Überraschung ist die eingetragene Größe. Eine Wohnung, die mit 95 m² beworben wird, steht manchmal mit 78 m² im Register. Der Verkäufer lügt nicht immer; alte Gebäude haben alte Unterlagen. Sie kaufen, was das Register ausweist – nicht, was das Inserat suggeriert. Ist die Differenz groß, gehört das in die Preisverhandlung vor der Unterschrift.
Abbruch oder Nachverhandlung?
Nicht jedes Problem in einer Nota Simple beendet den Deal. Manches ist Routine und wird beim Notartermin erledigt. Anderes bedeutet, dass die Immobilie (noch) nicht an Sie verkauft werden sollte. Den Unterschied zu kennen, schont Geld und Nerven.
Preis nachverhandeln
Erst einmal Abstand (vorerst)
Eine Pfändung ist das Schlimmste davon. Gericht oder Behörde hat die Immobilie wegen Schulden gesperrt. Bis zur Aufhebung darf sie rechtlich nicht übertragen werden. Manche Verkäufer listen trotzdem – in der Hoffnung, der ausländische Käufer prüft nicht. Ein guter Anwalt sieht das in fünf Minuten.
Dass der Verkäufer nicht Eigentümer ist, deutet meist auf unausgewertete Erbschaft hin. Die Erben müssen die Immobilie zuerst auf sich eintragen lassen. Das kann Monate dauern. Sie wollen nicht der Käufer sein, der auf fremdes Papierkram wartet.
Ihre Nota Simple besorgen
Katasterreferenz oder Adresse besorgen
Fragen Sie Verkäufer oder Makler nach IDUFIR oder Katasterreferenz. Die vollständige Adresse mit Objektnummer geht auch, die Referenz ist schneller.
Über das offizielle Portal bestellen
Das Colegio de Registradores betreibt registradores.org; dort bestellen Sie die Nota Simple online per Karte. Ihr Anwalt kann das zum gleichen oder etwas höheren Preis erledigen.
Mit Ihrem Anwalt durchgehen
Verlassen Sie sich nicht auf Google Translate. Registersprache ist technisch; ein fehlendes Wort ändert die Bedeutung. Ein 30-minütiges Gespräch mit Ihrem Anwalt reicht zum Durchgang.
Vor der Unterschrift eine frische anfordern
Notas Simples sind Momentaufnahmen. Zwischen Angebot und Notartermin kann sich etwas ändern. Holen Sie eine neue in der Woche der Escritura – nicht in der Woche, in der Sie angefangen haben zu suchen.
Was sie nicht zeigt
Die Nota Simple ist stark, aber nicht alles. Unbezahlte IBI-Steuer, die noch nicht als Belastung eingetragen ist, steht nicht drin. Offene Gemeinschaftsgebühren nur, wenn es schon zur Pfändung kam. Nichts zu Lizenz der Erstbezugsnahme, legalisierten Anbauten oder ob der Pool im Kataster steht.
Deshalb ist die Nota Simple der Anfang der rechtlichen Due Diligence, nicht das Ende. Kombinieren Sie sie mit einer Rathausanfrage zu offener IBI, einem Gemeinschaftszertifikat vom Verwalter und einem Katastervergleich bei Villen mit Anbauten. Keine dieser Prüfungen ist teuer. Sie wegzulassen, schon.
Vor der Unterschrift
Rechtliches sauber regeln
Die Nota Simple ist ein Teil des Puzzles. Unser Kaufprozess-Leitfaden deckt Anwalt, Notar und jede Prüfung ab, die Ihr Geld schützt.
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