Kauf als Nichtansässiger
Immobilienkauf in Spanien als Nichtansässiger
Nichtansässige können in Spanien Immobilien kaufen, zahlen aber höhere Steuern und Gebühren. Erfahren Sie die tatsächlichen Kosten, rechtlichen Schritte und den Zusammenhang zwischen Eigentum und Aufenthaltsstatus.
Ein offener Markt mit anderen Regeln
Können Ausländer in Spanien Immobilien kaufen, ohne dort ansässig zu sein? Ja. Der spanische Immobilienmarkt steht internationalen Käufern vollständig offen – sowohl EU-Bürgern als auch Staatsangehörigen aus Drittstaaten. Es gibt keinerlei Einschränkungen hinsichtlich der Art, des Standorts oder der Anzahl der Immobilien, die Sie erwerben können. Nichtansässige haben exakt dieselben Eigentumsrechte wie spanische Staatsbürger. In der Praxis ist der Kaufprozess unkompliziert und erprobt – jedes Jahr schließen Tausende nichtansässige Käufer Transaktionen ab.
Doch hier liegt der entscheidende Unterschied, der die meisten Investoren überrascht: Immobilieneigentum und Aufenthaltsstatus sind nach spanischem Recht vollkommen voneinander getrennt. Der Kauf eines Hauses in Spanien verleiht Ihnen kein Aufenthaltsrecht, und Sie müssen keinen Wohnsitz haben, um Eigentum zu erwerben. Das ist wichtig, weil Ihr Aufenthaltsstatus unmittelbar Ihre Steuerpflichten, laufenden Kosten und die langfristige Rendite Ihrer Investition bestimmt. Diesen Zusammenhang falsch einzuschätzen – anzunehmen, dass Eigentum ein Aufenthaltsrecht begründet, oder die steuerlichen Pflichten für Nichtansässige zu unterschätzen – gehört zu den teuersten Fehlern, die ein ausländischer Immobilieninvestor machen kann.
NIE-Nummer
Ihre spanische Steueridentifikationsnummer. Erforderlich für alle Immobilientransaktionen, Bankkonten und Steuererklärungen. Nichtansässige können sie über spanische Konsulate oder örtliche Polizeidienststellen beantragen.
Spanisches Bankkonto
Wird für Hypothekenzahlungen, Nebenkosten und Steuerpflichten benötigt. Die meisten spanischen Banken eröffnen Konten für Nichtansässige mit gültiger NIE und Reisepass.
Anwaltliche Vertretung
Ein unabhängiger Anwalt (Abogado) oder Steuerberater (Gestoría) schützt Ihre Interessen. Sie prüfen Eigentumstitel, verwalten Verträge und übernehmen die steuerliche Registrierung in Ihrem Namen.
Keine dieser Anforderungen setzt einen spanischen Wohnsitz voraus. Die NIE ist eine Steuernummer, keine Aufenthaltsgenehmigung. Ein spanisches Bankkonto ist ein praktisches Instrument, keine rechtliche Verpflichtung, im Land zu leben. Und Ihr Anwalt arbeitet für Sie, unabhängig von Ihrem Aufenthaltsort. Einen vollständigen Überblick über den Kaufprozess finden Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Kaufleitfaden. Beachten Sie, dass Spaniens Golden-Visa-Programm – das einst den Aufenthaltsstatus durch eine Immobilieninvestition von 500.000 € ermöglichte – als Weg zur Aufenthaltsgenehmigung durch reinen Immobilienkauf nicht mehr verfügbar ist.
Die tatsächlichen Kosten als nichtansässiger Eigentümer
Die Kaufnebenkosten sind für Ansässige und Nichtansässige weitgehend identisch. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach autonomer Gemeinschaft bei 6–10 %, zuzüglich Notar-, Register- und Anwaltsgebühren – insgesamt in der Regel 10–13 % auf den Kaufpreis. Deutlich teurer wird es für Nichtansässige bei den laufenden jährlichen Verpflichtungen. Zwei Steuern belasten Nichtansässige besonders: die Vermögensteuer und die Einkommensteuer für Nichtansässige.
Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €, die jährlich 12.000 € Mieteinnahmen generiert, sinkt die effektive Rendite nach Steuern und Gebühren auf etwa 2 % – deutlich unter dem, was viele Investoren anfangs kalkulieren. Die Vermögensteuer ist der entscheidende Unterschied: Sie wird auf den Immobilienwert erhoben, unabhängig davon, ob die Immobilie Einkünfte erzielt, und Nichtansässige können nicht dieselben Freibeträge nutzen wie Ansässige. Die Einkommensteuer für Nichtansässige verschärft dies zusätzlich: EU-Bürger zahlen 19 % auf das Nettoeinkommen, während Nicht-EU-Bürger 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne abzugsfähige Ausgaben zahlen. Nutzen Sie unseren Kaufkostenrechner, um Ihre konkreten Zahlen zu berechnen, und lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zu Kosten und Steuern für eine detaillierte Aufschlüsselung aller Gebühren.
Führt ein Immobilienkauf zum Aufenthaltsstatus?
Immobilieneigentum allein begründet keinen Aufenthaltsstatus in Spanien. Der Besitz einer Immobilie kann jedoch andere Anträge auf Aufenthaltsgenehmigung unterstützen, indem er finanzielle Stabilität und Bindungen zum Land nachweist. Der Weg hängt ausschließlich von Ihrer Staatsangehörigkeit und persönlichen Situation ab.
EU-Bürger haben bereits das Recht, aufgrund der Freizügigkeit in Spanien zu leben. Ein Visum ist nicht erforderlich, aber Sie müssen sich beim zuständigen Einwohnermeldeamt anmelden, wenn Sie länger als drei Monate bleiben, und dabei Krankenversicherung und finanzielle Mittel nachweisen. Immobilieneigentum ist praktisch, aber nicht erforderlich. Nicht-EU-Bürger müssen sich über einen separaten Visumsweg qualifizieren – Arbeitsvisum, Rentnervisum, Unternehmervisum oder Familienzusammenführung – und Immobilienbesitz kann diese Anträge stärken, ist allein aber nicht ausreichend. Aufenthaltsanträge dauern in der Regel drei bis sechs Monate. Stimmen Sie daher Ihren Immobilienkauf mit Ihrem Zeitplan für den Aufenthaltsstatus ab, nicht umgekehrt.
Der Kauf als Nichtansässiger lohnt sich, wenn
Der Kauf als Nichtansässiger ist riskant, wenn
Die kostspieligsten Fehler nichtansässiger Investoren sind die Verwechslung von Eigentum und Aufenthaltsrecht, die Unterschätzung laufender Steuerpflichten – insbesondere der Vermögensteuer – und das Versäumnis, vor dem Kauf eine Aufenthaltsstrategie zu entwickeln. Das Währungsrisiko ist ein weiterer wichtiger Faktor für Käufer, die nicht in Euro verdienen, da Wechselkursschwankungen die Rendite schmälern oder die Kosten unerwartet erhöhen können. Wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen, stimmen Sie Ihre Immobiliensuche mit Ihrem Zeitplan für den Aufenthaltsstatus ab. Lesen Sie unseren Leitfaden zum Aufenthaltsstatus für Visaoptionen und konsultieren Sie unseren Leitfaden zu rechtlichen Anforderungen für einen vollständigen Überblick über die Pflichten des Käufers.
Häufig gestellte Fragen
Bereit zu investieren?
Starten Sie Ihre Immobiliensuche
Ob Sie als nichtansässiger Investor kaufen oder einen zukünftigen Umzug nach Spanien planen – die Kenntnis Ihrer Kosten und Pflichten ist der erste Schritt. Erkunden Sie unsere Leitfäden oder stöbern Sie in den verfügbaren Immobilien, um Ihre nächste Investition zu finden.
Immobilien durchsuchen
🇬🇧 English Leben in SpanienChoose Your Spain Stay Strategy Before You Buy
🇬🇧 English Leben in SpanienHow Much Money Do You Need for Spanish Residency?
🇬🇧 English Immobilien kaufenThe 2-Year Rule in Spain: Why Investors Get It Wrong
Immobilien kaufen