Jávea für 450 000 €: Wohnung am Arenal vs Villa im Hinterland

Die Arenal-Wohnung erzielt in der Hauptsaison (Juni bis September) 120–150 €/Nacht auf Airbnb, in der Nebensaison 60–80 € und im Winter 40–50 €. Bei realistischer Auslastung (70 % im Sommer, 40 % in der Nebensaison, 20 % im Winter) liegen die jährlichen Bruttomieteinnahmen bei rund 18 000–22 000 €. Das entspricht einer Bruttorendite von 4,0–4,9 %.

Die Hinterland-Villa erzielt höhere Nachtpreise (150–200 € in der Hauptsaison), aber eine geringere Auslastung. Gäste brauchen ein Auto, und zu Fuß erreicht man wenig. Bruttomieteinnahmen bei Kurzzeitvermietung: 14 000–18 000 € jährlich, also 3,1–4,0 % Rendite. Langzeitmieter zahlen 900–1 100 €/Monat, was 11 000–13 000 € brutto ergibt (2,4–2,9 %).

Die Gemeinschaftsgebühren der Wohnung decken Poolpflege, Gärten, Gebäudeversicherung und Außenreparaturen – alles aufgeteilt auf 20–40 Eigentümer. Bei der Villa tragen Sie sämtliche dieser Kosten allein.

Poolpflege, Gartenpflege und allgemeine Reparaturen summieren sich bei der Villa auf mindestens 6 500 € pro Jahr. Ein Pumpendefekt oder ein Problem mit einer Stützmauer kann auf einen Schlag 2 000–5 000 € kosten. Die jährlichen Gesamtkosten der Wohnung betragen etwa die Hälfte der Villa-Kosten und sind deutlich besser planbar.

Nach Abzug aller Kosten erwirtschaftet die Wohnung etwa 11 000–14 000 € Nettoertrag pro Jahr – eine Nettorendite von 2,4–3,3 %. Die Villa bringt netto 3 000–7 000 €, also 0,6–1,5 %. Bei 450 000 € Investition beginnt die Wohnung deutlich schneller, nennenswerte Erträge zu liefern.

Immobilien in Strandlage am Arenal haben in den letzten fünf Jahren 6–8 % jährliche Wertsteigerung erzielt, getrieben durch die begrenzte Angebotsseite. Neubau direkt am Arenal-Strand ist praktisch unmöglich – das Bauland ist erschöpft. Hinterland-Villen verzeichneten 3–5 % jährlich, ein solider Wert, aber ohne die gleiche Knappheitsprämie.

Die Saisonalität trifft die Villa bei der Kurzzeitvermietung am härtesten. Ohne Strandnähe gehen die Buchungen im Winter gegen null. Die Wohnung profitiert das ganze Jahr über von Wochenendgästen – spanische Besucher und Remote-Arbeiter. Ein Langzeitmieter löst das Saisonproblem der Villa, begrenzt aber die Einnahmenobergrenze.

Die Wiederverkaufsliquidität ist ein weiterer Unterschied. Arenal-Wohnungen in dieser Preisklasse verkaufen sich in 3–6 Monaten. Hinterland-Villen über 400 000 € stehen 8–14 Monate am Markt. Wenn Ihre Exit-Strategie zählt, bietet die Wohnung mehr Flexibilität.

Für Airbnb und Kurzzeitvermietung: Die Wohnung gewinnt deutlich. Höhere Nettorendite, geringeres Risiko, einfacher aus der Ferne zu verwalten, bessere Auslastung.

Für Langzeitvermietung: Immer noch die Wohnung, aber mit geringerem Vorsprung. Die Nettorendite bei Langzeitmiete ist bei beiden ähnlich (rund 2–2,5 %). Der Unterschied liegt in der Schwankung der Instandhaltungskosten – die Villa bringt eine Unberechenbarkeit mit, die die Wohnung nicht hat.

Für Wertsteigerung: Wieder die Wohnung. Die Knappheit an der Küste ist der stärkste Preistreiber in Jávea, und der Arenal hat das begrenzteste Angebot an der gesamten Küste.

Für Eigennutzung plus Vermietung: Das einzige Szenario, in dem die Villa finanziell Sinn ergibt. Wenn Sie drei Schlafzimmer, einen privaten Pool und keine gemeinsamen Wände während Ihrer eigenen Aufenthalte möchten, tauschen Sie dafür 1–2 Prozentpunkte Rendite ein. Das ist ein vertretbarer Kompromiss, wenn Sie mit klaren Erwartungen einsteigen.

Bei 450 000 € in Jávea ist die Arenal-Wohnung die bessere reine Kapitalanlage. Die Villa ist ein Lifestyle-Kauf mit Einkommenskomponente. Einen vollständigen Überblick über Kaufnebenkosten und Steuern finden Sie in unserem Ratgeber. Wenn Sie Finanzierungsoptionen vergleichen, deckt unser Hypotheken- und Finanzierungsratgeber die Konditionen für Nicht-Residenten ab.