Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf in Spanien (2026)

Am klarsten lässt sich das an einem durchgerechneten Beispiel zeigen. Ein britisches Ehepaar hat 2009 eine Villa an der Costa Blanca für 300.000 € gekauft und verkauft sie 2026 für 500.000 €. Sie leben in Großbritannien und sind in Spanien nicht ansässig. Beide sind über 65.

Auf den ersten Blick wirkt der Gewinn wie 200.000 €. Der steuerpflichtige Gewinn fällt kleiner aus, denn Spanien lässt zu, dass Sie die ursprünglichen Erwerbskosten und die Verkaufskosten abziehen, ebenso wie nachgewiesene wertsteigernde Investitionen, die Sie zwischenzeitlich getätigt haben.

Die 3%-Einbehaltung kommt nicht obendrauf. Sie ist eine Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer, die beim Notar abgezogen und an Hacienda überwiesen wird. Bei einem Verkauf von 500.000 € sind das 15.000 €. Da die tatsächliche Steuer hier 30.400 € beträgt, schuldet der Verkäufer im Folgejahr bei Abgabe der Erklärung weitere 15.400 €.

Wären die Zahlen umgekehrt verlaufen - hätte die Immobilie kaum an Wert gewonnen - dann wäre dieselbe 3%-Einbehaltung höher gewesen als die fällige Steuer. In diesem Fall stellt der Verkäufer einen Erstattungsantrag und wartet acht bis vierzehn Monate, bis er die Differenz zurückbekommt.

Der größte Hebel auf Ihre Steuerlast sind belegte Abzüge. Spanien zieht eine klare Linie zwischen Verbesserungen, die den Wert der Immobilie erhöht haben, und Instandhaltung, die sie nur funktionsfähig gehalten hat. Verbesserungen mindern den Gewinn. Instandhaltung nicht.

Für jede Position, die Sie geltend machen wollen, verlangt Hacienda eine Rechnung mit der NIF des Anbieters, Ihrem Namen, dem Datum und einer klaren Beschreibung der Arbeit. Banküberweisungen sind klar bevorzugt. Barquittungen werden routinemäßig zurückgewiesen. Verkäufer, die ihren Handwerker zehn Jahre lang in bar bezahlt haben, müssen beim Notar oft feststellen, dass sie nichts davon abziehen können.

Drei Punkte bringen britische Verkäufer häufiger zu Fall als alles andere. Keiner ist verborgen, doch leicht zu übersehen, wenn man bisher nur in Großbritannien verkauft hat.

Die Plusvalía ist getrennt von der Kapitalertragsteuer. Sie ist eine Gemeindesteuer auf den Anstieg des Katasterbodenwerts während Ihres Eigentums und wird direkt an die Stadtverwaltung gezahlt, in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf. An der Costa Blanca liegen die Sätze um 3,6-3,75% des bewerteten Bodenwertgewinns. Seit 2021 können Verkäufer zwischen der Pauschalmethode und der Methode des realen Gewinns wählen - Ihr Anwalt sollte beide rechnen und die niedrigere ansetzen. Ist der Bodenwert nicht gestiegen, beträgt die Steuer null.

Der 3%-Einbehalt ist eine Vorauszahlung, keine Endsteuer. Der Anwalt des Käufers ist gesetzlich verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten (Formular 211) und an Hacienda abzuführen. Sie als Verkäufer reichen anschließend bis Ende des dritten Monats nach dem Verkauf das Formular 210 ein. Liegt Ihre tatsächliche Steuer unter 3%, beantragen Sie eine Erstattung. Liegt sie darüber, zahlen Sie die Differenz. Wer glaubt, nach dem Notar sei alles erledigt, erhält manchmal 18 Monate später einen Steuerbescheid.

Großbritannien kann denselben Gewinn weiter besteuern. Das Doppelbesteuerungsabkommen Spanien-Großbritannien hat den Brexit überstanden, sodass HMRC die spanische Steuer im Rahmen der Foreign Tax Credit Relief auf die britische CGT anrechnen lässt - aber Sie entgehen der britischen Steuer nicht ganz. Die britische CGT auf Immobilien beträgt 18% im Grundsatz und 24% im höheren Tarif. In der Praxis zahlen Sie den höheren der beiden effektiven Sätze. Melden Sie den Verkauf innerhalb von 60 Tagen nach Notartermin an HMRC, falls britische Steuer fällig wird. Für die spanische Seite siehe unseren vollständigen Leitfaden zur Kapitalertragsteuer und den umfassenden Verkaufsprozess-Leitfaden.