Steuern für Nichtansässige in Spanien und Ihre echte Rendite

Die IRNR ist nur ein Posten. Spanische Immobilien bringen mehrere Steuern mit sich, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten greifen. Die meisten Renditezahlen im Netz rechnen mit der Bruttomiete und lassen drei oder vier davon stillschweigend weg.

Steueransässige aus EU und EWR dürfen Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftskosten, Wartung, Verwalterhonorare und Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen, bevor die 19 % anfallen. Käufer von außerhalb EU/EWR, einschließlich britischer Investoren nach dem Brexit, dürfen das nicht. Sie zahlen 24 % auf die Bruttomiete. Diese eine Regel verändert die Wirtschaftlichkeit von Ferienvermietungen stärker als jede andere.

Wollen Sie die Kaufnebenkosten in voller Breite sehen? Unser Leitfaden zu Kosten und Steuern erklärt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch im Detail.

Drei realistische Szenarien, gebaut aus typischen Kataster- und Mietdaten 2026 für Costa Blanca, Costa del Sol und das Zentrum von Madrid. Der Katasterwert wird mit 70-80 % des Marktpreises angesetzt, üblich bei Objekten mit Überprüfung in den letzten zehn Jahren. Die Zahlen sind gerundet.

Die Madrider Zahl wirkt besser, aber nur, weil die Bruttorendite mit 6 % höher startet. Würde dieselbe Wohnung unter EU-Regeln laufen, ergäben sich rund 3,4 % netto. Der 24-%-Satz für Nicht-EU-Investoren schluckt bei einer klassischen städtischen Langzeitvermietung leise rund einen halben Prozentpunkt Rendite. Bei einer Ferienvermietung, in der die Abzüge stärker wirken, fällt der Abstand größer aus.

Zwei Muster bleiben hängen. Küstenwohnungen mit Langzeitvermietung unter 4 % brutto erreichen netto selten 2 %, sobald IRNR und laufende Kosten eingerechnet sind. Ferienvermietungen bringen mehr Bruttomiete, aber auch höhere Kosten, und schon die Verwalterprovision frisst oft den steuerlichen Vorteil. Stärkere Nominalrenditen finden sich meist über Wertzuwachs in städtischen Lagen, nicht an der Küste.

Der Verkauf einer spanischen Immobilie löst zwei weitere Steuern aus: die Veräußerungsgewinnsteuer und die kommunale Plusvalía. Die Veräußerungsgewinnsteuer geht an den spanischen Staat und wird auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis nach abzugsfähigen Kosten erhoben. Für Nichtansässige gilt ein pauschaler Satz von 19 % ohne die üblichen Freibeträge für selbst genutzte Wohnimmobilien.

Bei der Beurkundung muss der Käufer 3 % des Verkaufspreises einbehalten und als Vorauszahlung auf Ihre Steuer an die Hacienda abführen. Die endgültige Abrechnung erfolgt mit dem Modelo 210 innerhalb von drei Monaten. Fällt Ihr Gewinn klein, null oder negativ aus, können Sie die 3 % zurückfordern, allerdings nur, wenn Sie tatsächlich eine Erklärung einreichen. Viele ausländische Verkäufer lassen dieses Geld liegen.

Vom Gewinn abzugsfähig sind: ursprüngliche Notar- und Grundbuchkosten, ITP oder Mehrwertsteuer, Anwaltskosten, bauliche Verbesserungen mit Rechnung und die Maklerprovision beim Verkauf. Kosmetische Arbeiten und Ausgaben ohne Beleg zählen nicht.

Die Plusvalía-Regeln wurden Ende 2021 geändert. Wenn der kommunale Bodenwert seit Ihrem Kauf nicht tatsächlich gestiegen ist, können Sie die Steuer mit Belegen vermeiden. Die meisten Verkäufer wissen das nicht und zahlen den Standardsatz.

Für den vollständigen Ablauf auf Verkäuferseite, einschließlich des richtigen Timings zur Reduzierung der Gewinnsteuer, lesen Sie unseren Leitfaden zur Veräußerungsgewinnsteuer.