Verkaufsunterlagen
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf einer Immobilie in Spanien
Eine praktische Checkliste vor der Vermarktung für ausländische Eigentümer in Spanien: was Sie sammeln, wo Sie Fehlendes bekommen und was zuerst zu klären ist.
Erst die Unterlagen, dann der Preis
Der Verkauf einer Immobilie in Spanien bringt meist mehr Papierarbeit mit sich, als ausländische Eigentümer erwarten. Fehlende Unterlagen bremsen Anwälte, verunsichern Käufer und können aus einem starken Angebot eine neue Preisverhandlung machen.
Wenn Sie in den nächsten 3-6 Monaten verkaufen möchten, beginnen Sie mit den Unterlagen, nicht mit den Marketingfotos. Der Anwalt des Käufers prüft Eigentum, Schulden, baurechtlichen Status, Steuern, Gemeinschaftszahlungen und ob die Immobilie auf dem Papier der besichtigten Immobilie entspricht. Ist die Akte dünn, kann der Käufer pausieren, den Preis senken oder abspringen.
Für Nichtresidenten ist das noch wichtiger. Wenn Sie im Ausland leben, können Sie vielleicht nicht kurzfristig zum Rathaus gehen oder den Verwalter der Eigentümergemeinschaft persönlich ansprechen. Je früher Sie vorbereiten, desto weniger Druck entsteht, sobald ein Käufer wartet.
Eine gute Dokumentenmappe gibt Ihrem Makler, Anwalt und Käufer denselben Ausgangspunkt: Die Immobilie ist rechtmäßig, Schulden sind bekannt, und Schwachstellen werden vor dem Notartermin geklärt.
Die wichtigsten Unterlagen
Beginnen Sie mit dem Eigentum. Ihre escritura, also die notarielle Kaufurkunde, zeigt, wie Sie die Immobilie erworben haben und was vor dem Notar unterschrieben wurde. Wenn Sie sie nicht finden, bitten Sie den ursprünglichen Notar oder den Anwalt, der Ihren Kauf betreut hat, um eine Kopie. Bei geerbten Immobilien wird zusätzlich die Annahme der Erbschaft benötigt.
Bestellen Sie danach eine aktuelle Nota Simple beim Grundbuchamt. Sie zeigt den rechtlichen Eigentümer, die eingetragene Beschreibung, Größe, Hypotheken, Pfändungen und andere Beschränkungen. Sie sollte neu sein, idealerweise nicht älter als 1-2 Monate bei Vermarktungsbeginn. Wenn eine alte Hypothek, Belastung oder unerwartete Einschränkung erscheint, klären Sie das vor den ersten Besichtigungen.
Vergleichen Sie das Grundbuch mit dem Katastereintrag und der tatsächlichen Immobilie. Ein fehlender Pool, eine geschlossene Terrasse, ein Gästeanbau oder ein zusätzliches Stockwerk kann ernst werden, weil der Anwalt des Käufers wissen will, wie dies genehmigt und eingetragen wurde.
Eigentumsunterlagen
Escritura, aktuelle Nota Simple, Katasterinformationen und alle Erbschaftsunterlagen, falls die Immobilie aus einem Nachlass stammt.
Rechtsunterlagen
Energieausweis, Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugslizenz, Baugenehmigungen, Renovierungsnachweise und Pläne.
Nachweise zu Schulden und Steuern
Aktueller IBI-Beleg, Basura-Beleg falls getrennt erhoben, Bescheinigung über Gemeinschaftsgebühren und Nachweise über bezahlte lokale Abgaben.
Versorgung und Nutzung
Aktuelle Versorgungsrechnungen, legale Wasser- und Stromanschlüsse, Unterlagen zur Ferienvermietungslizenz bei Vermietung und Garantien bei neueren Immobilien.
Sie brauchen außerdem einen gültigen Ausweis und Ihre NIE. Prüfen Sie, ob die Namen in Pässen, Aufenthaltskarten, Urkunden, Steuerbelegen und Bankunterlagen übereinstimmen. Doppelte Nachnamen, Geburtsnamen, abgelaufene Pässe und alte NIE-Bescheinigungen können einen Verkauf verzögern.
Für den Zustand der Immobilie bestellen Sie vor der Vermarktung den Energieausweis. Er ist für die Werbung erforderlich und normalerweise 10 Jahre gültig. Suchen Sie danach die Bewohnbarkeitsbescheinigung oder die Licencia de Primera Ocupación. Ältere Immobilien haben nicht immer eine moderne, saubere Bescheinigung, aber Sie müssen die Lage kennen, bevor die Bank des Käufers fragt.
Probleme vor der Vermarktung klären
Das größte Problem vor der Vermarktung sind nicht eingetragene Arbeiten. Pools, Terrassen, Garagenumbauten, zusätzliche Schlafzimmer, Gästehäuser, Grenzmauern und Dachkonstruktionen sollten, wo erforderlich, Genehmigungen oder Abschlussbescheinigungen haben. Käuferanwälte vergleichen Nota Simple, Kataster, Pläne und die Immobilie selbst. Wenn die Unterlagen etwas anderes sagen als die Besichtigung zeigt, sinkt das Vertrauen schnell.
Offene Schulden sind das zweite Problem. Besorgen Sie den aktuellen IBI-Beleg vom Rathaus, die Bestätigung der Basura- oder Müllsteuer, falls getrennt berechnet, und eine Bescheinigung über Gemeinschaftsgebühren, wenn die Immobilie zu einem Apartmenthaus, einer Reihenhausgemeinschaft, einer Urbanisation oder einer Villengemeinschaft gehört. Gemeinschaftsverwalter brauchen für Bescheinigungen oft Zeit, besonders im Sommer. Fragen Sie daher früh an.
Bereit für die Käuferprüfung
Vor dem Marketing klären
Sonderfälle brauchen mehr Zeit. Wenn die Immobilie geerbt wurde, sammeln Sie Sterbeurkunde, Testament oder Erbenerklärung, Nachweis der Erbschaftsteuer, Annahmeurkunde und die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer. Bei ländlichen oder älteren Häusern fragen Sie nach baurechtlichem Status, Legalität der Wasserversorgung, Unterlagen zur Klärgrube, Wegerechten und Grenzbestätigung.
Wenn Sie unsicher sind, was ein Käuferanwalt als Nächstes verlangt, lesen Sie den umfassenderen Rechtsleitfaden zum Verkauf in Spanien und den Vorbereitungsleitfaden für Verkäufer. Ziel ist zu wissen, was fehlt, wer es klärt und wie Sie es erklären, sobald ein ernsthafter Käufer auftaucht.
Ihre Checkliste vor der Vermarktung
Eigentumsakte zusammenstellen
Finden Sie die escritura, bestellen Sie eine aktuelle Nota Simple, laden Sie Katasterinformationen herunter und sammeln Sie Erbschaftsurkunden, falls relevant.
Steuern und Gebühren belegen
Sammeln Sie IBI, Basura, Bescheinigungen zu Gemeinschaftsgebühren und Nachweise, dass eingetragene Belastungen oder alte Hypotheken gelöscht wurden.
Legalität und Zustand prüfen
Bestellen Sie den Energieausweis, suchen Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung und sammeln Sie Genehmigungen, Pläne, Abschlussbescheinigungen und Renovierungsrechnungen.
Unterlagen für besondere Nutzung vorbereiten
Fügen Sie Versorgungsrechnungen, Unterlagen zur Ferienvermietungslizenz, Neubaugarantien, Dokumente zu ländlichen Diensten oder Gemeinschaftsregeln hinzu, wenn sie gelten.
Anwalt die Mappe prüfen lassen
Bitten Sie um eine schriftliche Liste der Lücken, bevor die Immobilie online geht, nicht erst nachdem der Käufer eine Reservierungszahlung geleistet hat.
Bewahren Sie alles in einem digitalen Ordner mit klaren Dateinamen auf: Urkunde, Nota Simple, Kataster, IBI, Gemeinschaftsbescheinigung, Versorger, Energieausweis, Genehmigungen und Ausweis. Teilen Sie ihn mit Ihrem Anwalt, bevor Ihr Makler schnelle Abschlussdaten verspricht.
Gute Unterlagen verkaufen keine schwache Immobilie. Sie verhindern aber, dass eine gute Immobilie aus vermeidbaren Gründen an Schwung verliert. Käufer haben weniger Anlass zu zögern, wenn die rechtliche Akte geordnet ist.
Bereiten Sie den Verkauf vor?
Prüfen Sie den gesamten Verkaufsprozess
Nutzen Sie den Verkaufsleitfaden, um Unterlagen, Preis, rechtliche Prüfungen, Steuern und Abschluss vor der Vermarktung zu planen.
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