Geerbte Immobilie

Geerbte Immobilie in Spanien verkaufen

Sie haben eine Immobilie in Spanien geerbt und wollen verkaufen? Hier sind das rechtliche Verfahren, die Steuern, typische Stolperfallen und realistische Zeitpläne für jeden Erben.

Anwalt im Gespräch mit einer Mandantin über spanische Erbschaftsunterlagen

Eine spanische Immobilie geht beim Tod des Eigentümers nicht automatisch auf die Erben über. Bevor Sie verkaufen können, muss die Erbschaft rechtlich angenommen, die Steuer bezahlt und das Eigentum im Grundbuch (Registro de la Propiedad) auf Ihren Namen umgeschrieben werden. Käufer unterschreiben keinen Vertrag über eine Immobilie, die sich noch im Erbverfahren befindet, und Banken finanzieren so etwas auch nicht.

Ja, Ausländer dürfen in Spanien erben. Nicht ansässige Erben sind die Regel, und der Vorgang ist rechtlich anerkannt, egal ob Sie in Spanien oder ganz woanders leben. Was Sie früh brauchen, ist eine NIE-Nummer (spanische Steuernummer) für jeden Erben, denn ohne sie kann nichts Offizielles in Ihrem Namen unterzeichnet werden.

Erbschaftsunterlagen und Schriftstücke auf einem Schreibtisch — Verzögerungen beginnen meist beim Papierkram, nicht bei der Immobilie selbst

Die ersten Wochen sind entscheidend. Lassen Sie die Sterbeurkunde übersetzen und mit Apostille versehen, finden Sie das Testament (spanische Notare verwahren die meisten in Spanien errichteten Testamente) und beantragen Sie beim Justizministerium das Certificado de Actos de Última Voluntad. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, beauftragen Sie lieber gleich einen Anwalt. Die Erbschaft selbst zu regeln kostet erfahrungsgemäß mehr, als von Anfang an professionelle Hilfe zu holen. Eine kurze Erstberatung bei einem spanischen Anwalt spart Monate an Hin und Her.

Erbschaft und Verkauf werden in Spanien an drei verschiedenen Stellen besteuert. Jede hat ihre eigene Frist, ihre eigene Behörde und ihren eigenen Tarif.

Erbschaftsteuer (Impuesto de Sucesiones) wird zuerst fällig. Der Satz hängt von der Region ab, in der die Immobilie liegt, vom Verwandtschaftsverhältnis zur verstorbenen Person und vom Wert des Nachlasses. Ehepartner und Kinder haben hohe Freibeträge; entferntere Verwandte und Nichtverwandte zahlen deutlich mehr. Ab dem Todestag haben Sie sechs Monate Zeit zur Anmeldung, eine Verlängerung ist möglich.

Plusvalía municipal ist eine kommunale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks seit dem Kauf durch den Vorbesitzer. Erhoben wird sie von der Gemeinde, nicht von der Region oder dem Staat, und viele Erben vergessen sie bis zum Notartermin.

Wertzuwachssteuer (capital gains) fällt erst beim Verkauf an. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem für die Erbschaftsteuer angegebenen Wert und dem endgültigen Verkaufspreis. Wer die Immobilie heute mit niedrigem Erbwert ansetzt, um Steuern zu sparen, zahlt diese später oft als Wertzuwachssteuer doppelt. Ein Anwalt kann beide Beträge vorab durchrechnen.

Region	Steuerbelastung	Hinweise
Madrid	Sehr niedrig	99 % Abschlag für Ehepartner und Kinder
Andalusien	Niedrig bis moderat	Großzügige Freibeträge, danach Standardskala
Valencia (Costa Blanca)	Moderat	Ermäßigungen für ansässige Erben möglich
Katalonien	Höher	Niedrigere Freibeträge, steilere Skala
Balearen	Niedrig für enge Familie	Sonderregime der Region gilt

Erbschaftsteuer in den spanischen Regionen (direkte Erben)

Die meisten Erbverkäufe kommen zustande. Diejenigen, die scheitern, scheitern fast immer an denselben Problemen, und fast alle lassen sich leichter beheben, bevor die Immobilie inseriert wird, als wenn der Käufer schon nervös wird.

Fehlendes oder verlorenes Testament

Ohne klares Testament wird der Nachlass nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolge geregelt. Das kostet Monate und manchmal einen Gerichtsbeschluss.

Unbezahlte IBI und Gemeinschaftsgebühren

Schulden, die an der Immobilie hängen, gehen mit dem Eigentum über. Die Anwälte des Käufers finden sie und verlangen, dass alles vor der Unterschrift beglichen ist.

Illegale Anbauten oder Umbauten

Pools, Terrassen und Räume ohne Genehmigung fallen beim Abgleich von Grundbuch und Wirklichkeit auf. Manche lassen sich legalisieren, andere kosten den Deal.

Streit zwischen den Erben

Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Ein einzelner Blockierer kann die Sache jahrelang aufhalten, wenn die anderen seinen Anteil nicht abkaufen.

Käufer zahlen für einen sauberen Titel. Treffen einige dieser Punkte auf Ihre Immobilie zu, kann Ihr Anwalt sie meist durch zusätzliche Unterlagen, Nachzahlungen oder Legalisierungsverfahren lösen. Die Kosten sind fast immer geringer als der Preisabschlag, den ein Käufer nach Entdeckung des Problems fordern würde.

Eine einfache Erbschaft mit ein, zwei kooperativen Erben, sauberem Titel und ohne offene Schulden lässt sich innerhalb von 6 bis 9 Monaten nach dem Todestag verkaufen. Den größten Teil dieser Zeit nehmen Erbverfahren und Steueranmeldung in Anspruch, nicht der eigentliche Verkauf.

Komplikationen ziehen das in die Länge. Internationale Erben mit Dokumenten aus mehreren Ländern, Familienstreitigkeiten, fehlende Unterlagen oder offene Schulden können den Vorgang auf über zwei Jahre dehnen. Volle Notarkalender in beliebten Küstenorten kosten zusätzliche Wochen. Braucht der Käufer eine Hypothek, kommen weitere 6 bis 8 Wochen hinzu, sobald der Titel endlich sauber ist.

6-9 Monate

Übliche Erbschaft und Verkauf

6 Monate

Frist für die Erbschaftsteuer

2+ Jahre

Bei Streit oder fehlenden Unterlagen

4 Wochen

Umschreibung im Grundbuch

Am meisten Zeit sparen Sie, wenn Sie schon in der ersten Woche einen spanischen Anwalt einschalten und für jeden Erben rechtzeitig die NIE-Nummer beantragen. Beides lässt sich auch aus dem Ausland erledigen, über ein spanisches Konsulat oder per Vollmacht. Sobald die Erbschaft angenommen und die Immobilie auf Ihren Namen umgeschrieben ist, sieht der Rest des Verkaufsprozesses aus wie jeder andere Verkauf in Spanien.

Eine Immobilie geerbt?

Sprechen Sie zuerst mit einem spanischen Anwalt

Bevor Sie inserieren, Schulden auflisten oder irgendetwas unterschreiben, sollten Sie ein klares Bild davon haben, wie sich Ihr konkreter Fall im spanischen Erb- und Steuerrecht darstellt.

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