Wie EU-Eigentümer die spanische Vermögensteuer senken können

Die Vermögensteuer wird auf das Nettovermögen berechnet. Jeder Euro Hypothekenschuld, der auf Ihre spanische Immobilie eingetragen ist, mindert die Bemessungsgrundlage Euro für Euro. Eine Villa für 1 Mio. € mit einer Hypothek von 400.000 € erscheint in der Erklärung mit 600.000 €.

Für Nichtresidenten, die bar gekauft haben, ist das der direkteste Hebel. Eine lastenfreie Immobilie auf 60 bis 70 % LTV nachzufinanzieren, drückt einen großen Wertanteil unter den Freibetrag von 700.000 €. Banken berechnen Nichtresidenten 0,4 bis 0,8 Prozentpunkte mehr als Residenten und deckeln das LTV bei rund 70 %, deshalb sollte man vorher rechnen.

Der ehrliche Vorbehalt: Hypothekenzinsen kosten echtes Geld. Bei einem Nichtresidenten-Zinssatz von 4 % verursachen 840.000 € Schuld im ersten Jahr rund 33.000 € Zinsen. Wenn Sie damit nur 1.400 € Vermögensteuer sparen, lohnt sich die Nachfinanzierung steuerlich allein nicht. Die Strategie trägt vor allem, wenn Sie ohnehin Bargeld halten würden und das freigesetzte Eigenkapital über dem Hypothekenzins anlegen können oder wenn Ihre Immobilie über 2 Mio. € liegt und die Steuerersparnis fünfstellig wird. Zu den Mechanismen der Hypothek siehe unseren Finanzierungsleitfaden.

Die steuerliche Ansässigkeit in Spanien wird ausgelöst, wenn Sie 183 Tage oder mehr im Land verbringen, wenn der Schwerpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen hier liegt oder wenn Ihr Ehepartner und minderjährige Kinder hier leben. Sobald Sie diese Linie überschreiten, gilt die Vermögensteuer für alles, was Sie weltweit besitzen: ausländische Renten, Mietobjekte im Ausland, Aktiendepots, das gesamte Portfolio.

Das klingt bedrohlich, ist aber nur dann schlechter als der Nichtresidenten-Status, wenn Sie tatsächlich nennenswertes Vermögen außerhalb Spaniens haben. Ein britischer Rentner, dessen Hauptvermögen aus einer Villa an der Costa Blanca, einer kleinen SIPP und bescheidenen Ersparnissen besteht, zahlt als Resident oft eine ähnliche Vermögensteuer wie als Nichtresident. Die Entscheidung sollte Ihrem realen Leben folgen. Verbringen Sie den Großteil des Jahres in Spanien, dann werden Sie entsprechend besteuert. Verbringen Sie weniger Zeit hier, dann bleiben Sie Nichtresident. Unsere Übersicht zur Wohnsitznahme erklärt die Praxis.

Die Region ist wichtiger, als die meisten Eigentümer ahnen. Seit 2021 können Nichtresidenten aus der EU und dem EWR wählen, ob das Regime der autonomen Gemeinschaft gilt, in der die Immobilie liegt, statt der staatlichen Standardregelung. Die Unterschiede sind erheblich.

Wer zwischen den Costas wählt, spürt die regionale Wirkung sehr konkret. Eine Immobilie für 1,5 Mio. € an der Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) liegt in Andalusien und führt dank regionaler Vergünstigung zu null Vermögensteuer. Dieselbe Immobilie für 1,5 Mio. € in Jávea, Dénia oder Valencia-Stadt liegt in der Region Valencia, wo der Freibetrag niedriger ist und keine Vergünstigung gilt; die Rechnung erreicht so mehrere Tausend Euro im Jahr. Das ist kein Argument für einen nachträglichen Umzug, wohl aber ein Grund, vor dem Kauf einer zweiten Immobilie gründlich nachzudenken.

Die Vermögensteuer wird je Person veranlagt, nicht je Haushalt. Ein Ehepaar, das eine Villa an der Costa Blanca für 1,2 Mio. € zu 50/50 hält, erklärt je 600.000 € und bleibt damit unter dem staatlichen Freibetrag von 700.000 €. Dieselbe Immobilie nur auf den Namen eines Ehepartners lässt 500.000 € voll steuerpflichtig. Für Paare, die gemeinsam kaufen, ist die Eintragung als Miteigentum vom ersten Tag an der billigste Planungsschritt überhaupt.

Für bereits bestehende Alleineigentümer ist die Übertragung der Hälfte an den Ehepartner möglich, aber nicht kostenlos: Sie löst in den meisten Regionen Übertragungsteuer aus und verursacht Notar- und Registerkosten. Andalusien und Madrid haben günstige Regeln zwischen Ehepartnern; Katalonien und Valencia sind weniger großzügig. Rechnen Sie mindestens fünf Jahre Vermögensteuer-Ersparnis durch, bevor Sie unterschreiben.

Zwei praktische Fallen erwischen jedes Jahr EU-Eigentümer. Die erste: Vergessen, dass die Vermögensteuer-Erklärung (Modelo 714) unabhängig von der Einkommensteuer läuft. Sie können einkommensteuerlich nichts schulden und müssen trotzdem einreichen, sobald Ihr Bruttovermögen 2 Mio. € übersteigt, unabhängig vom Nettovermögen. Die zweite ist die befristete staatliche Solidaritätsteuer auf große Vermögen, die ab 3 Mio. € selbst in Madrid und Andalusien greift und die regionale Vergünstigung am oberen Ende faktisch wieder einkassiert. Für das vollständige Kostenbild einer spanischen Immobilie siehe unseren Leitfaden zu Kosten und Steuern.

Wenn Ihr Vermögen 1 Mio. € überschreitet, Sie Immobilien in mehreren Regionen besitzen oder zwischen Resident- und Nichtresident-Status wechseln, ist eine einmalige Sitzung mit einer spanischen Steuerberatung eine günstige Versicherung. Unser Leitfaden zur Anwaltskonsultation sagt, was Sie fragen sollten.