La Corona, Jávea für €3,2M: warum hier kaum verkauft wird

Wer schon einmal Angebote in Jávea durchstöbert hat, kennt das: Viele Immobilien werben mit „Meerblick”, der sich als schmaler Streifen Blau zwischen Gebäuden entpuppt. La Corona ist anders. Durch Ausrichtung und Höhenlage bieten die Hauptwohnbereiche und Terrassen einen freien, weiten Blick.

Von hier oben schauen Sie nach Südosten über das Mittelmeer. An einem klaren Tag (und die meisten Tage hier sind klar) reicht der Blick von der Playa del Arenal bis zur Landzunge Cap de la Nao, mit der kleinen Insel Portichol im Vordergrund.

Die Aussicht verändert sich mit dem Licht. Morgens fällt die Sonne von hinter dem Kap aufs Wasser. Abends erstrahlt die Küste in Gold. Von April bis Oktober werden Sie häufiger auf der Terrasse zu Abend essen als drinnen.

Für Käufer, denen der Lebensstil am Herzen liegt, zählt das mehr als Grundrisse oder die Anzahl der Schlafzimmer. Eine Villa in Jáveas Stadtzentrum mag günstiger sein, aber sie bietet diesen Blick nicht. Die Aussicht macht aus einem Haus einen Ort, an dem man wirklich sein möchte – Jahr für Jahr. Und die Topographie von La Corona macht sie unwiederholbar: Der Hang bietet nur Platz für eine begrenzte Zahl von Grundstücken mit dieser Ausrichtung, und die wurden vor Jahrzehnten bebaut. Mehr La Corona lässt sich nicht bauen. Für alle, die Lagen in Jávea oder an der Costa Blanca vergleichen, ist unser Ratgeber zur Immobilienwahl ein guter Ausgangspunkt.

Jávea gehört zu den wenigen Orten an der Costa Blanca, die das ganze Jahr über funktionieren. Die Altstadt hat einen richtigen Samstagsmarkt, Bäckereien, Metzgereien und Eisenwarenläden. Das ist ein lebendiger Ort, keine Ferienanlage. Im Hafenviertel gibt es mehrere Fischrestaurants, in denen Einheimische neben Besuchern speisen. Der Arenal, Jáveas großer Sandstrand, ist im Sommer belebt, ohne die Überfüllung, die man weiter südlich erlebt.

Wer in La Corona wohnt, ist mit dem Auto schnell überall – ohne mitten im Trubel zu sitzen. Der nächste Strand ist La Grava am Hafen, etwa 2 km den Hügel hinunter. Der Arenal liegt rund 5 km entfernt. Die Altstadt mit ihrem Wochenmarkt und den Alltagsgeschäften ist etwa 4 km in die andere Richtung. Buchten wie Cala Blanca und Portixol liegen etwas weiter an der Küste, aber unter 15 Autominuten.

Es gibt eine etablierte internationale Gemeinschaft, besonders britische, skandinavische und deutsche Residenten. Englischsprachige Ärzte, Zahnärzte und Anwälte sind leicht zu finden. Soziale Gruppen und regelmäßige Veranstaltungen erleichtern das Einleben. Mehr zum Alltag als Immobilienbesitzer erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Leben in Spanien.

Der Flughafen Alicante liegt etwa 95 km südlich, rund eine Stunde und zehn Minuten über die AP-7. Ganzjährig gibt es Direktflüge nach London, Oslo, Stockholm, Amsterdam und Frankfurt.

Der Angebotspreis beträgt €3.200.000. Das ist der Betrag, den Sie mit dem Verkäufer vereinbaren. In Spanien ist der Kaufpreis aber nur ein Teil der Gesamtkosten. Steuern, Notargebühren, Anwaltskosten und Grundbuchgebühren kommen mit rund 11 % noch obendrauf.

Jávea liegt in der Comunidad Valenciana, wo die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Bestandsimmobilien 10 % beträgt. Das ist der größte Einzelposten nach der Immobilie selbst. Hier die vollständige Aufstellung:

Das sind €360.820 an Steuern und Gebühren zusätzlich zum Angebotspreis. In dieser Preisklasse macht die Grunderwerbsteuer den Löwenanteil aus. Notar- und Grundbuchgebühren sind durch staatliche Gebührenordnungen gedeckelt und ändern sich kaum, ob Sie für €500.000 oder €3.000.000 kaufen.

Wenn Sie einen Teil des Kaufs mit einer spanischen Hypothek finanzieren, kommen weitere Kosten hinzu: eine Immobilienbewertung (tasación, ca. €400–600) und die Bearbeitungsgebühr der Bank (in der Regel 0,5–1 % der Darlehenssumme). Nicht-Residenten können üblicherweise bis zu 60–70 % des Schätzwertes finanzieren.

Rechnen Sie Ihr eigenes Szenario mit unserem Kaufkostenrechner durch, oder lesen Sie die vollständige Aufschlüsselung in unserem Ratgeber zu Kosten und Steuern.

Niemand kauft eine Villa für 3,2 Millionen Euro in La Corona wegen der Mietrendite. In dieser Preisklasse liegt die Bruttorendite bei rund 1,5–2 % – deutlich unter dem, was eine Wohnung in Dénia oder Calpe einbringt. Aber das geht am Punkt vorbei. Die meisten Eigentümer hier vermieten ihre Villa in den Wochen, in denen sie selbst nicht da sind, und die Einnahmen decken bequem sämtliche laufenden Jahreskosten.

Eine Villa mit 5 Schlafzimmern, Pool, Meerblick und 200 m² Terrasse lässt sich in Jávea gut vermieten. In der Hochsaison (Juli–August) erzielen Objekte auf diesem Niveau €600–1.000 pro Nacht. In der Nebensaison (Juni, September, Oktober) liegen die Preise bei €350–600. Vermietet man Hoch- und Nebensaison – rund 90 gebuchte Nächte –, landen die Bruttoeinnahmen bei ungefähr €50.000–70.000 pro Jahr.

Nach Abzug der Kosten (Hausverwaltung 18–20 %, Plattformgebühren ca. 12 %, Reinigung, Instandhaltung, Versicherung und Einkommensteuer) bleiben etwa 50–55 % des Brutto übrig. Das entspricht rund €25.000–38.000 netto.

Die jährlichen Betriebskosten einer solchen Villa liegen typischerweise zwischen €12.000 und €18.000: IBI-Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Nebenkosten, Poolpflege, Gartenpflege und etwaige Gemeinschaftsgebühren. Die Mieteinnahmen aus 10–14 Wochen decken all das und lassen in der Regel noch einen Überschuss.

Die Rechnung wird keinen renditeorientierten Investor begeistern. Aber für jemanden, der ein Zuhause kauft, das er vier bis fünf Monate im Jahr nutzt, ist es ein vernünftiges Ergebnis, wenn es sich den Rest der Zeit selbst trägt. Erstellen Sie Ihre eigene Schätzung mit unserem Mieteinnahmenrechner, oder lesen Sie unseren Ratgeber zu Mieteinnahmen für das vollständige Bild.