Apartamento de lujo en Calpe por €444K: el análisis completo

Las obras nuevas en la Comunidad Valenciana pagan un 10% de IVA más un 1,5% de impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Sobre un inmueble de €444K, eso supone €44.400 de IVA y €6.660 de AJD antes de los gastos legales. En total, los costes de compra añaden aproximadamente €58.000 al precio de adquisición.

Con un precio de €444K, la historia de rentabilidad es distinta a la de un estudio de €150K o un piso de tres dormitorios en Torrevieja por €260K. No vas a llegar al 6% neto. Y no pasa nada, siempre que entiendas lo que estás comprando.

Los datos de Airbnb en Calpe para 2025-2026 muestran una tarifa media diaria de €140 para todos los tipos de alojamiento, pero las propiedades de lujo con piscina y vistas alcanzan €180-250 en temporada alta y €90-130 en temporada baja. Con tasas de ocupación realistas, los ingresos brutos por alquiler se sitúan entre €26.000 y €28.000 al año.

Los gastos anuales de un edificio como este son superiores a la media. Las cuotas de comunidad de complejos de lujo con dos piscinas, gimnasio y mantenimiento de azotea oscilan entre €2.400 y €3.000 al año. Sumando el IBI, el seguro y un gestor inmobiliario al 15%, los gastos anuales rondan los €8.500-9.000.

Ingresos netos: €18.500-19.500. Eso supone una rentabilidad neta del 4,2-4,4% sobre el precio de compra, o del 3,6-3,9% sobre la inversión total. No son cifras espectaculares, pero son sólidas para una propiedad costera de lujo. La verdadera rentabilidad reside en la revalorización más el valor como estilo de vida.

Para un desglose completo de los costes de compra e impuestos en España, consulta nuestra guía. Si estás comparando opciones de financiación, los no residentes suelen obtener entre un 60% y un 70% de LTV en obras nuevas.

Si piensas vivir en este apartamento todo el año, prepárate para dos pueblos distintos. De octubre a mayo, Calpe es una localidad mediterránea tranquila con 26.000 habitantes, buena sanidad y suficientes restaurantes como para cenar fuera cada noche durante un mes sin repetir. La comunidad de expatriados es activa, el clima es suave (rara vez baja de 10 °C) y la ruta de senderismo del Peñón de Ifach está deliciosamente vacía las mañanas de entre semana.

De junio a septiembre, la población se dispara. La carretera de la playa se colapsa. Playa La Fossa se llena antes de las 11h. El ruido de la Avenida Gabriel Miró se alarga hasta la madrugada. Muchos residentes de larga estancia se van en agosto y alquilan sus apartamentos a precio de temporada alta. Es una estrategia legítima: ganar el 70% de tus ingresos anuales por alquiler en cuatro meses y luego disfrutar del pueblo cuando es habitable.

La infraestructura aguanta mejor que en otras localidades más pequeñas de la Costa Blanca. Calpe cuenta con su propio centro de salud, comisaría de policía y servicios municipales dimensionados para la demanda estival. Pero el sistema de alcantarillado y la presión del agua se ponen a prueba, y en los principales supermercados hay colas considerables los sábados por la mañana en julio.

Los precios de los apartamentos en Calpe han subido aproximadamente un 40% desde 2022, pasando de €2.595/m² a €3.650/m² (datos de Engel & Völkers, 2026). Eso es más rápido que la media de la Costa Blanca. El crecimiento se ha moderado en 2026 hasta un 2,5% interanual para apartamentos, frente al 11,7% de 2025 y el 14,4% de 2024. Las ganancias fáciles probablemente quedaron atrás, pero los fundamentales —conectividad aeroportuaria, infraestructura sanitaria y comunidad de expatriados consolidada— respaldan una revalorización moderada continuada.

¿Cómo se compara? Un piso de tres dormitorios en Torrevieja por €260K ofrece una rentabilidad neta del 5,5-6,8% con demanda durante todo el año de europeos del norte que realizan estancias prolongadas. Un apartamento de lujo de dos dormitorios en Calpe por €444K ofrece una rentabilidad neta del 3,6-4,4%, pero con mayor potencial de revalorización y un estilo de vida de más calidad. Torrevieja gana en flujo de caja puro. Calpe gana si valoras la propiedad tanto como activo de inversión como lugar donde realmente querrías vivir.

Con una inversión total de €502K y una hipoteca al 70% LTV (€311K), las cuotas mensuales al 3,5% a 25 años rondan los €1.550, o €18.600 al año. Los ingresos netos por alquiler de €18.500-19.500 cubren la hipoteca y equilibran el flujo de caja. La revalorización del capital es lo que realmente impulsa la rentabilidad total.

Si compras exclusivamente por rentabilidad, esta no es la propiedad adecuada. Si quieres un activo de doble uso —uso personal en los meses tranquilos, ingresos por alquiler en temporada alta, en una localidad que funciona de verdad para vivir todo el año— merece una consideración seria. Lee nuestra guía del proceso de compra de obra nueva para los siguientes pasos.