Compra para no residentes
Comprar una propiedad en España como no residente
Los no residentes pueden comprar inmuebles en España, pero se enfrentan a impuestos y costes más elevados. Conoce los gastos reales, los trámites legales y la relación entre propiedad y residencia.
Un mercado abierto con reglas diferentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España sin ser residentes? Sí. El mercado inmobiliario español está completamente abierto a compradores internacionales, tanto ciudadanos de la UE como nacionales de terceros países. No existen restricciones sobre qué puedes comprar, dónde hacerlo ni cuántas propiedades puedes poseer. Los no residentes tienen exactamente los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos españoles. En la práctica, el proceso de compra es sencillo y está bien consolidado, con miles de compradores no residentes que completan transacciones cada año.
Pero hay una distinción que confunde a la mayoría de los inversores: la propiedad inmobiliaria y la residencia son conceptos completamente independientes en la legislación española. Comprar una vivienda en España no te otorga derecho a vivir en el país, y no necesitas ser residente para ser propietario. Esto importa porque tu situación de residencia determina directamente tus obligaciones fiscales, tus costes recurrentes y la rentabilidad a largo plazo de tu inversión. Confundir estos conceptos —asumir que la propiedad otorga residencia o subestimar las obligaciones fiscales de los no residentes— es uno de los errores más costosos que puede cometer un inversor extranjero.
Número NIE
Tu número de identificación fiscal en España. Imprescindible para cualquier transacción inmobiliaria, apertura de cuentas bancarias y declaraciones de impuestos. Los no residentes pueden obtenerlo en los consulados españoles o en comisarías de policía locales.
Cuenta bancaria española
Necesaria para los pagos de la hipoteca, las facturas de suministros y las obligaciones fiscales. La mayoría de los bancos españoles abren cuentas a no residentes con un NIE válido y el pasaporte.
Representación legal
Un abogado independiente o un asesor fiscal (gestoría) protege tus intereses. Se encargan de verificar los títulos de propiedad, gestionar los contratos y tramitar el registro fiscal en tu nombre.
Ninguno de estos requisitos exige la residencia en España. El NIE es un número fiscal, no un permiso de residencia. La cuenta bancaria española es una herramienta práctica, no un compromiso legal de vivir en el país. Y tu abogado trabaja para ti independientemente de dónde residas. Para un recorrido completo del proceso de compra, consulta nuestra guía paso a paso de compra. Ten en cuenta que el programa de Golden Visa en España —que en su momento ofrecía residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 €— ya no está disponible como vía para obtener la residencia únicamente mediante la compra de inmuebles.
El coste real de ser propietario no residente
Los costes de compra son prácticamente iguales para residentes y no residentes. El impuesto de transmisiones oscila entre el 6 y el 10 % según la comunidad autónoma, más los gastos de notaría, registro y asesoramiento legal, que en total suelen suponer entre el 10 y el 13 % sobre el precio del inmueble. Donde la propiedad como no residente se encarece significativamente es en las obligaciones anuales recurrentes. Dos impuestos en particular afectan más a los no residentes: el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR).
Con un inmueble de 300.000 € que genera 12.000 € anuales en alquiler, la rentabilidad efectiva tras impuestos y gastos cae a aproximadamente un 2 %, muy por debajo de lo que muchos inversores proyectan inicialmente. El impuesto sobre el patrimonio es el factor diferencial: se aplica sobre el valor del inmueble independientemente de que genere ingresos, y los no residentes no pueden acogerse a las mismas exenciones que los residentes. El IRNR agrava esta situación: los residentes en la UE pagan un 19 % sobre los ingresos netos, mientras que los no comunitarios tributan al 24 % sobre los ingresos brutos sin posibilidad de deducir gastos. Utiliza nuestra calculadora de costes de compra para modelar tus cifras concretas, y consulta nuestra guía completa de costes e impuestos para un desglose detallado de cada gasto.
¿Comprar conduce a la residencia?
Ser propietario de un inmueble no otorga automáticamente la residencia en España. Sin embargo, tener una propiedad puede respaldar otras solicitudes de residencia al demostrar estabilidad financiera y vínculos con el país. El camino depende por completo de tu nacionalidad y circunstancias personales.
Los ciudadanos de la UE ya tienen derecho a vivir en España en virtud de la libre circulación. No necesitan visado, pero deben empadronarse en su ayuntamiento si permanecen más de tres meses, aportando prueba de cobertura sanitaria y medios económicos. La propiedad inmobiliaria es práctica pero no obligatoria. Los ciudadanos extracomunitarios deben acogerse a una vía de visado independiente —visado de trabajo, de jubilado, de emprendedor o reagrupación familiar— y la propiedad puede reforzar estas solicitudes sin ser suficiente por sí sola. Los trámites de residencia suelen llevar de tres a seis meses, así que conviene alinear la compra del inmueble con tu calendario de residencia, y no al revés.
Comprar como no residente funciona cuando
Comprar como no residente es arriesgado cuando
Los errores más costosos de los inversores no residentes son confundir la propiedad con el derecho de residencia, subestimar las obligaciones fiscales recurrentes —especialmente el impuesto sobre el patrimonio— y no desarrollar una estrategia de residencia antes de comprar. El riesgo cambiario es otro factor importante para quienes no cobran en euros, ya que las fluctuaciones del tipo de cambio pueden erosionar la rentabilidad o incrementar los costes de forma inesperada. Si estás considerando una compra, alinea tu búsqueda de inmueble con tu calendario de residencia. Consulta nuestra guía de residencia para conocer las opciones de visado, y revisa nuestra guía de requisitos legales para un resumen completo de las obligaciones del comprador.
Preguntas frecuentes
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Tanto si compras como inversor no residente como si planeas mudarte a España en el futuro, conocer tus costes y obligaciones es el primer paso. Explora nuestras guías o busca entre las propiedades disponibles para encontrar tu próxima inversión.
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