Verificaciones del abogado inmobiliario
¿Qué comprueba realmente un abogado inmobiliario en España?
En España, las deudas impagadas se quedan con la propiedad, no con el vendedor. Esto es lo que un abogado verifica antes de comprar y por qué saltarse este paso cuesta miles de euros.
Qué comprueba tu abogado
Un abogado inmobiliario realiza una búsqueda sistemática en cinco registros. Cada uno puede revelar deudas, restricciones o problemas legales que se transferirían a ti tras la compraventa.
Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad revela hipotecas, embargos y demandas judiciales inscritas contra el título de la propiedad.
Catastro
El Catastro confirma el estado del IBI y la clasificación de la propiedad. Detecta discrepancias entre el título registrado y el uso real.
Ayuntamiento
El Ayuntamiento registra impuestos municipales impagados, infracciones urbanísticas, ampliaciones ilegales y la cédula de habitabilidad.
Comunidad de Propietarios
La Comunidad de Propietarios confirma cuotas comunitarias impagadas, obligaciones del fondo de reserva y cualquier restricción sobre la propiedad.
Tu abogado también contacta directamente con las compañías de suministros para verificar que las conexiones de agua, electricidad y gas son legales y no tienen facturas pendientes.
Una búsqueda completa en todos los registros lleva de 5 a 10 días hábiles. Todas las comprobaciones deben estar terminadas antes de firmar el contrato de arras. Las arras son el momento en que comprometes entre el 5 y el 10 % del precio de compra y te vinculas legalmente a la adquisición. Cualquier problema detectado después de ese punto es tu responsabilidad. Para un recorrido paso a paso de cada fase, consulta nuestra guía del proceso de compra.
| Fase | Qué sucede | Estado del abogado | ¿Puedes retirarte? |
|---|---|---|---|
| Antes de la reserva | Mostrar interés | Verificación básica de titularidad | Sí, sin coste |
| Reserva (500–2.000 €) | Se retira la propiedad del mercado | Comienza la búsqueda completa en registros | Sí, pierdes la señal |
| Contrato de arras (5–10 %) | Compromiso legalmente vinculante | Todas las comprobaciones deben estar completas | Pierdes la señal + indemnización |
| Firma ante notario | Pago total y firma de la escritura | Solo confirmación final | No, es demasiado tarde |
Qué pasa si compras sin abogado
Día 1: firmas las arras
Firmas el contrato de arras sin asesoramiento legal independiente. El 5 % del precio de compra se deposita con el vendedor.
Día 14: firma ante notario
Firmas en la notaría. Se transfiere el importe total de la compra. Recoges las llaves y crees que lo más difícil ya ha pasado.
Día 21: llega la primera carta
La comunidad de propietarios reclama 8.500 € en cuotas impagadas del anterior propietario. Como nuevo titular registral, ahora eres tú el responsable.
Día 35: segundo aviso
El ayuntamiento envía una factura de 4.200 € en atrasos de IBI. Plazo de pago: 30 días, o embargan la propiedad.
Un abogado habría detectado ambas deudas en la primera semana de consultas a los registros. Podrías haber negociado una rebaja en el precio, exigido al vendedor que las liquidara o haberte retirado por completo. Después de las arras, ya es demasiado tarde.
Un abogado inmobiliario en España suele cobrar entre el 1 y el 1,5 % del precio de compra. En una propiedad de 250.000 €, eso supone entre 2.500 y 3.750 €. Compáralo con los 12.700 € en deudas heredadas que nadie verificó.
Si quieres saber qué riesgos afectan a una propiedad concreta antes de comprometer dinero, puedes empezar con una consulta gratuita con un abogado.
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