Residencia fiscal explicada
Residencia fiscal vs propiedad inmobiliaria en España
Comprar una propiedad en España no te convierte en residente fiscal. Conoce las diferencias clave, los mitos comunes y lo que implica para tus impuestos como propietario no residente.
Por qué esta confusión es importante
Uno de los malentendidos más comunes entre los compradores internacionales es creer que adquirir una propiedad en España los convierte automáticamente en residentes fiscales españoles. Esta confusión puede llevar a errores financieros graves: pagar impuestos que no corresponden o no cumplir con obligaciones que desconocías.
La respuesta corta: comprar una propiedad en España no te convierte en residente fiscal. La propiedad inmobiliaria y la residencia fiscal son conceptos jurídicos completamente distintos con implicaciones diferentes para tus finanzas.
Propiedad inmobiliaria
Residencia fiscal
Comprender esta distinción es fundamental antes de comprar. Los no residentes que poseen propiedades en España tienen un conjunto específico y manejable de obligaciones fiscales. Los residentes se enfrentan a un régimen fiscal completamente diferente que incluye declarar los ingresos mundiales.
Cómo determina España la residencia fiscal
Las autoridades fiscales españolas utilizan tres criterios principales para determinar si eres residente fiscal. Cumplir cualquiera de estas condiciones te convierte en residente fiscal en España.
La regla de los 183 días
Pasar más de 183 días por año natural en España te convierte en residente fiscal. Los días no tienen que ser consecutivos: todo el tiempo en territorio español cuenta.
Centro de intereses económicos
Si tu principal fuente de ingresos o actividades empresariales están en España, puedes ser residente fiscal independientemente de los días de estancia.
Vínculos familiares
Si tu cónyuge e hijos menores viven en España, se puede presumir que eres residente fiscal, salvo que demuestres lo contrario.
La regla de los 183 días es la más sencilla, pero no es la única consideración. Las autoridades fiscales pueden investigar tus vínculos económicos y tu situación personal si sospechan que realmente resides en España pero afirmas lo contrario. Conserva registros de tus viajes y mantén documentación clara sobre dónde se encuentra tu residencia principal y tus fuentes de ingresos.
Lo que pagarás como propietario
Ya seas residente o no residente, poseer una propiedad en España implica ciertos impuestos inevitables. La diferencia radica en qué más se grava.
| Tipo de impuesto | Propietario no residente | Residente fiscal español |
|---|---|---|
| IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) | Sí, se paga anualmente | Sí, se paga anualmente |
| Impuesto sobre renta imputada | Sí, 1,1% o 2% del valor catastral × 19% (UE) o 24% (no UE) | No aplicable |
| Impuesto sobre alquileres | Sí, tipo fijo del 24% (no UE) o 19% (residentes UE) | Sí, tipos progresivos hasta el 47% |
| Renta mundial | No, solo ingresos de fuente española | Sí, se tributa por todos los ingresos globales |
| Impuesto sobre el patrimonio | Solo sobre activos en España | Sobre activos mundiales |
| Plusvalía (en la venta) | Tipo fijo del 19% | Tipos progresivos del 19-28% |
Los no residentes que no alquilan su propiedad siguen pagando un impuesto sobre la renta imputada. Este trata tu propiedad como si generara ingresos, aunque no sea así. El cálculo se basa en el valor catastral del inmueble, una valoración oficial generalmente inferior al precio de mercado.
Los residentes están sujetos al impuesto progresivo sobre la renta de España aplicado a los ingresos mundiales. Si tienes pensiones, inversiones o ingresos empresariales de tu país de origen, España los gravará todos (aunque los convenios de doble imposición suelen evitar pagar dos veces).
Para cálculos detallados de costes, consulta nuestra guía de costes e impuestos de compra.
Ejemplos reales: quién es residente y quién no
Error clave a evitar: asumir que puedes pasar períodos prolongados en España sin consecuencias. Si estás cerca del umbral de los 183 días, lleva un control meticuloso de tus días. Existen registros de entrada y salida, y las autoridades fiscales pueden acceder a ellos.
Cuándo buscar asesoramiento profesional
Las normas de residencia fiscal parecen sencillas sobre el papel, pero las situaciones reales suelen ser más complejas. Los convenios de doble imposición entre España y tu país de origen pueden afectar dónde y cuánto impuestos pagas, pero no te eximen automáticamente de las obligaciones de declaración en ambos países.
Considera buscar asesoramiento fiscal profesional si:
- Planeas pasar más de 120 días al año en España
- Recibes ingresos de varios países
- Estás considerando trasladar tu residencia principal
- Quieres alquilar tu propiedad española
- Tienes activos significativos que pueden estar sujetos al impuesto sobre el patrimonio
Un asesor fiscal cualificado, familiarizado tanto con la legislación fiscal española como con los convenios de tu país de origen, puede ayudarte a estructurar tus asuntos de manera eficiente y evitar errores costosos.
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