Costa Blanca Sud : guide investisseur par zone

Torrevieja

Torrevieja affiche le marché le plus liquide du sud. Les appartements T3 en revente se situent autour de 150 000–200 000 €. L'occupation estivale atteint 80 à 90 % en juillet-août, mais retombe à 30–40 % d'octobre à avril, ce qui donne une moyenne annuelle d'environ 55 %.

Le rendement brut se situe à 6–7 % pour un achat à 150 000 € (environ 9 000–10 500 € par an). Les charges de copropriété s'élèvent à 80–120 €/mois, ce qui ramène le rendement net à 5–6 % après ces coûts.

Le principal risque, ici, est administratif. Torrevieja exige une Licencia de Actividad pour la location courte durée. Environ 40 % des annonces Airbnb auparavant actives ont été retirées après le durcissement de 2024. Si vous achetez pour le revenu locatif, vérifiez que l'autorisation existe avant de signer quoi que ce soit. Les biens sans licence s'exposent à des amendes et au retrait des plateformes. Lisez notre guide sur les obligations légales avant de vous engager.

Délai de revente : 3–4 mois. Torrevieja se vend vite grâce au volume et aux prix accessibles.

Orihuela Costa : Villamartín

Villamartín s'articule autour du parcours de golf et attire un profil d'acheteur précis : golfeurs et investisseurs qui visent la location aux touristes du golf. Les appartements en revente tournent autour de 180 000–220 000 €. L'occupation moyenne annuelle est d'environ 58 %, avec 70–75 % en été et 40–50 % en hiver.

Le rendement brut est de 6–7 % (10 800–12 600 €/an pour un achat à 180 000 €). Mais c'est là que ça se complique : les charges des résidences golf affichent 120–180 €/mois à cause de l'entretien du parcours. Le rendement net retombe à 4,5–5,5 %. Les charges grignotent sérieusement la performance.

Le cadre des autorisations est plus souple qu'à Torrevieja, mais il se resserre. La revente prend 4–8 mois parce que le bassin d'acheteurs est plus étroit. N'achetez ici que si vous croyez fermement à une demande touristique golf durable.

Orihuela Costa : Playa Flamenca

Playa Flamenca est le meilleur levier de rendement sur Orihuela Costa. Les appartements en revente s'affichent à 160 000–190 000 €, avec une occupation annuelle comparable à Villamartín, autour de 58 %.

La différence tient aux charges. Les frais de copropriété ne sont que de 60–90 €/mois. Cela porte le rendement brut à 6,5–7,5 % et le rendement net à 5,5–6,5 %, les meilleurs niveaux nets de la zone Orihuela Costa. L'environnement réglementaire des locations est plus ouvert qu'à Villamartín, même si la réglementation continue d'évoluer. Servez-vous de notre calculatrice de revenus locatifs pour simuler vos propres chiffres.

La revente prend 3–5 mois. Plus d'acheteurs s'intéressent à Playa Flamenca qu'à Villamartín, car le marché n'est pas enfermé dans une niche.

Guardamar del Segura

Guardamar est le point d'entrée le moins cher. Les appartements en revente démarrent à 120 000–150 000 €. Mais un prix plus bas n'implique pas automatiquement un meilleur rendement.

L'occupation annuelle tourne autour de 45 %, avec un pic estival de seulement 55–65 % et un hiver à 25–35 %. Le rendement brut se situe à 4,5–5,5 % (5 400–6 600 €/an pour 120 000 €). Les charges de copropriété sont modestes, 50–70 €/mois, mais le rendement net n'atteint tout de même que 3,5–4,5 %.

C'est ici que la réglementation des locations à courte durée est la moins contraignante : elles restent largement possibles. Le vrai problème, c'est la liquidité. Compter 6–12 mois pour revendre. C'est un marché de niche avec peu d'acheteurs. Si vous devez sortir, vous attendrez.

Guardamar convient aux stratégies long terme où vous comptez aussi profiter du bien et le louer ponctuellement. C'est un mauvais choix pour les investisseurs focalisés sur le rendement qui ont besoin de revenus fiables et d'une sortie rapide.

Playa Flamenca s'impose sur le rendement net avec un risque modéré. Torrevieja offre une meilleure liquidité, mais le volet autorisations impose une vigilance juridique sérieuse. À Villamartín, des charges de copropriété élevées érodent la performance malgré une occupation correcte. Les prix bas à Guardamar sont séduisants, mais des délais de revente longs piègent les investisseurs qui pourraient avoir besoin de récupérer leur capital.

Un point commun aux quatre zones : ce sont des marchés saisonniers. Ne bâtissez pas votre modèle financier sur les chiffres de haute saison. Si l'investissement ne tient qu'à 80 % d'occupation, il ne tient pas. Simulez à 50 % et voyez si le rendement reste acceptable. Intégrez les frais de gestion locative si vous n'êtes pas sur place (souvent 15–20 % des loyers), l'IBI annuel (300–600 € pour un T3) et les frais d'acquisition, qui ajoutent 12–14 % au prix d'achat.

Pour les non-résidents, il faut aussi l'impôt sur le revenu locatif à 24 % (19 % pour les résidents de l'UE). Cela réduit encore le net et passe souvent sous le radar quand on compare des rendements bruts affichés. Faites le calcul complet avant d'engager des fonds.