Impôt sur les plus-values à la vente d'un bien en Espagne (2026)

Le plus clair est de passer par un exemple chiffré. Un couple britannique a acheté une villa sur la Costa Blanca pour 300 000 € en 2009 et la vend 500 000 € en 2026. Ils vivent au Royaume-Uni et sont non-résidents en Espagne. Tous les deux ont plus de 65 ans.

Le gain brut paraît de 200 000 €. Le gain imposable est plus faible, car l'Espagne autorise à déduire les frais d'acquisition payés à l'origine, les frais de vente, ainsi que les améliorations capitales documentées effectuées en cours de détention.

La retenue de 3% ne s'ajoute pas à ce total. C'est un acompte sur l'IRNR, prélevé chez le notaire et reversé à Hacienda. Sur une vente de 500 000 €, cela représente 15 000 €. L'IRNR réel étant ici de 30 400 €, le vendeur reste redevable de 15 400 € de plus lors de sa déclaration l'année suivante.

Si les chiffres avaient été inversés - par exemple un bien à peine valorisé - cette même retenue de 3% aurait dépassé l'IRNR dû. Le vendeur réclame alors un remboursement et attend huit à quatorze mois pour récupérer la différence.

Le plus grand levier sur votre note d'IRNR, ce sont les déductions documentées. L'Espagne trace une frontière nette entre les améliorations qui ont augmenté la valeur du bien et l'entretien qui l'a simplement maintenu en état. Les améliorations viennent en déduction du gain. Pas l'entretien.

Pour chaque dépense que vous voulez faire valoir, Hacienda exige une facture portant le NIF du prestataire, votre nom, la date et une description claire des travaux. Les virements bancaires sont nettement préférés. Les reçus en espèces sont régulièrement rejetés. Les vendeurs qui ont payé leur bricoleur en cash pendant dix ans découvrent souvent à la signature qu'ils ne peuvent rien déduire.

Trois points font trébucher les vendeurs britanniques plus que tous les autres. Aucun n'est caché, mais tous sont faciles à manquer si vous n'avez vendu qu'au Royaume-Uni jusque-là.

La plusvalía est distincte de l'IRNR. C'est un impôt municipal sur la hausse de valeur cadastrale du terrain pendant votre détention, versé directement à la mairie, généralement dans les 30 jours suivant la signature. Sur la Costa Blanca, les taux tournent autour de 3,6-3,75% du gain de valeur foncière estimé. Depuis 2021, les vendeurs ont le choix entre la méthode forfaitaire et la méthode du gain réel - votre avocat doit calculer les deux et retenir la plus basse. Si la valeur du terrain n'a pas augmenté, l'impôt est nul.

La retenue de 3% est un acompte, pas un impôt définitif. L'avocat de l'acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente (formulaire 211) et de le verser à Hacienda. Vous, en tant que vendeur, déposez ensuite le formulaire 210 avant la fin du troisième mois suivant la signature. Si votre IRNR réel est inférieur à 3%, vous demandez un remboursement. S'il est supérieur, vous payez la différence. Les vendeurs qui pensent en avoir fini chez le notaire reçoivent parfois un avis d'imposition 18 mois plus tard.

Le Royaume-Uni peut toujours imposer le même gain. La convention fiscale Espagne-Royaume-Uni a survécu au Brexit : HMRC permet d'imputer l'IRNR espagnol sur la CGT britannique au titre du Foreign Tax Credit Relief, mais vous n'échappez pas pour autant à l'impôt britannique. La CGT britannique sur l'immobilier est de 18% dans la tranche basse et de 24% dans la tranche haute. En pratique, vous payez le plus élevé des deux taux effectifs. Déclarez la cession à HMRC dans les 60 jours suivant la signature si une imposition britannique est due. Pour le volet espagnol, voyez notre guide complet des plus-values et l'aperçu du processus de vente.