Achat pour non-résidents

Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident

Les non-résidents peuvent acheter un bien en Espagne, mais font face à des impôts et frais plus élevés. Découvrez les coûts réels, les démarches juridiques et le lien entre propriété et résidence.

Rue résidentielle espagnole avec architecture traditionnelle et palmiers

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Espagne sans y résider ? Oui. Le marché immobilier espagnol est entièrement ouvert aux acheteurs internationaux, qu'ils soient citoyens européens ou ressortissants de pays tiers. Il n'existe aucune restriction sur le type de bien, sa localisation ou le nombre de propriétés que vous pouvez posséder. Les non-résidents disposent exactement des mêmes droits de propriété que les citoyens espagnols. En pratique, le processus d'achat est simple et bien rodé, avec des milliers d'acheteurs non-résidents qui finalisent des transactions chaque année.

Mais voici la distinction qui piège la plupart des investisseurs : la propriété immobilière et la résidence sont deux notions totalement distinctes en droit espagnol. Acheter un logement en Espagne ne vous confère pas le droit d'y vivre, et vous n'avez pas besoin d'y résider pour être propriétaire. C'est important car votre statut de résidence détermine directement vos obligations fiscales, vos charges courantes et la rentabilité à long terme de votre investissement. Se tromper sur ce point — supposer que la propriété ouvre un droit de résidence, ou sous-estimer les obligations fiscales des non-résidents — est l'une des erreurs les plus coûteuses qu'un investisseur immobilier étranger puisse commettre.

Numéro NIE

Votre numéro d'identification fiscale espagnol. Indispensable pour toute transaction immobilière, l'ouverture d'un compte bancaire et les déclarations fiscales. Les non-résidents peuvent l'obtenir auprès des consulats espagnols ou des commissariats de police locaux.

Compte bancaire espagnol

Nécessaire pour les remboursements de prêt, les factures de charges et les obligations fiscales. La plupart des banques espagnoles ouvrent des comptes aux non-résidents sur présentation d'un NIE valide et d'un passeport.

Représentation juridique

Un avocat indépendant (abogado) ou un conseiller fiscal (gestoría) protège vos intérêts. Ils vérifient les titres de propriété, gèrent les contrats et se chargent de l'enregistrement fiscal en votre nom.

Aucune de ces exigences ne nécessite de résider en Espagne. Le NIE est un numéro fiscal, pas un titre de séjour. Un compte bancaire espagnol est un outil pratique, pas un engagement juridique à vivre dans le pays. Et votre avocat travaille pour vous quel que soit votre lieu de résidence. Pour un aperçu complet du processus d'achat, consultez notre guide d'achat étape par étape. Notez que le programme Golden Visa espagnol — qui offrait autrefois la résidence via un investissement immobilier de 500 000 € — n'est plus disponible comme voie d'accès à la résidence par le seul achat immobilier.

Complexe d'appartements moderne en Espagne représentant les opportunités d'investissement immobilier

Les frais d'acquisition sont globalement identiques pour les résidents et les non-résidents. Les droits de mutation s'élèvent à 6–10 % selon la communauté autonome, auxquels s'ajoutent les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat — soit généralement 10–13 % en plus du prix du bien. C'est au niveau des charges annuelles récurrentes que la propriété en tant que non-résident devient nettement plus coûteuse. Deux impôts pèsent particulièrement sur les non-résidents : l'impôt sur la fortune et l'impôt sur le revenu des non-résidents.

6–10 %

Droits de mutation sur les biens de revente (variable selon la région)

0,2–3,5 %

Taux annuel de l'impôt sur la fortune sur les actifs espagnols

19–24 %

Impôt sur le revenu des non-résidents sur les revenus locatifs

4 000 €+

Charge fiscale annuelle typique pour un bien de 300 000 €

IBI (taxe foncière) 600–900 €

Impôt sur la fortune (est. ~0,4 %) ~1 200 €

Impôt sur le revenu non-résidents (12 000 € de loyer @ ~22 %) ~2 640 €

Charges de copropriété ~1 200 €

Coût annuel total estimé ~5 640–5 940 €

Pour un bien de 300 000 € générant 12 000 € de revenus locatifs annuels, le rendement effectif après impôts et charges tombe à environ 2 % — bien en deçà de ce que de nombreux investisseurs projettent initialement. L'impôt sur la fortune est le facteur déterminant : il s'applique à la valeur du bien indépendamment de tout revenu, et les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des mêmes exonérations que les résidents. L'impôt sur le revenu des non-résidents aggrave encore la situation : les résidents de l'UE paient 19 % sur le revenu net, tandis que les non-européens paient 24 % sur le revenu brut sans possibilité de déduire les charges. Utilisez notre calculateur de frais d'achat pour modéliser vos chiffres, et consultez notre guide complet des coûts et impôts pour un détail de chaque frais.

La propriété immobilière seule ne confère pas la résidence en Espagne. Toutefois, posséder un bien peut appuyer d'autres demandes de résidence en démontrant une stabilité financière et des liens avec le pays. Le parcours dépend entièrement de votre nationalité et de votre situation personnelle.

Les citoyens de l'UE ont déjà le droit de vivre en Espagne au titre de la libre circulation. Aucun visa n'est nécessaire, mais vous devez vous inscrire à la mairie si vous restez plus de trois mois, en fournissant une preuve de couverture santé et de moyens financiers. La propriété immobilière est utile mais pas obligatoire. Les ressortissants non-européens doivent se qualifier via une autre voie de visa — visa de travail, de retraité, d'entrepreneur ou regroupement familial — et la propriété peut renforcer ces demandes sans être suffisante en soi. Les procédures de résidence prennent généralement de trois à six mois : alignez donc votre achat immobilier sur votre calendrier de résidence, et non l'inverse.

Villa méditerranéenne avec jardin surplombant la côte espagnole

L'achat en tant que non-résident est pertinent quand

Vous ciblez des marchés à forte rentabilité locative

Une gestion locative professionnelle est en place

Vous acceptez et anticipez la charge fiscale plus élevée

Vous construisez un projet de résidence future

L'achat en tant que non-résident est risqué quand

Vous comptez sur des marges serrées de rentabilité locative

Vous achetez pour un usage personnel sans projet de résidence

Vous manquez d'accompagnement fiscal et juridique professionnel

Vous confondez propriété et droit de vivre en Espagne

Les erreurs les plus coûteuses des investisseurs non-résidents sont de confondre propriété et droit de résidence, de sous-estimer les obligations fiscales récurrentes — en particulier l'impôt sur la fortune — et de ne pas élaborer de stratégie de résidence avant l'achat. Le risque de change est un autre facteur important pour les acheteurs qui ne perçoivent pas leurs revenus en euros, car les fluctuations des taux de change peuvent éroder les rendements ou gonfler les coûts de manière inattendue. Si vous envisagez un achat, alignez votre recherche immobilière sur votre calendrier de résidence. Consultez notre guide de la résidence pour les options de visa, et notre guide des exigences légales pour un aperçu complet des obligations de l'acheteur.

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Que vous achetiez en tant qu'investisseur non-résident ou que vous prépariez une future installation en Espagne, comprendre vos coûts et obligations est la première étape. Explorez nos guides ou parcourez les biens disponibles pour trouver votre prochain investissement.

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