Comment les propriétaires de l'UE peuvent réduire l'impôt sur la fortune en Espagne

L'impôt sur la fortune se calcule sur le patrimoine net. Chaque euro de dette hypothécaire garantie par votre bien espagnol réduit la base imposable, euro pour euro. Une villa de 1 M€ avec un prêt de 400 000 € apparaît dans la déclaration à 600 000 €.

Pour les non-résidents qui ont payé comptant, c'est le levier le plus direct. Refinancer un bien libre de toute charge à 60-70 % de LTV fait passer une bonne part de la valeur sous le seuil de 700 000 €. Les banques facturent aux non-résidents 0,4 à 0,8 point de plus qu'aux résidents et plafonnent le LTV autour de 70 % : il faut donc faire ses calculs au préalable.

L'honnête réserve : les intérêts du prêt coûtent de l'argent réel. À un taux de 4 % pour non-résidents, 840 000 € de dette représentent environ 33 000 € d'intérêts la première année. Si vous n'économisez que 1 400 € d'impôt sur la fortune, le refinancement n'a aucun sens sur le seul plan fiscal. La stratégie devient intéressante quand vous auriez de toute façon conservé du cash et pouvez placer les fonds libérés à un rendement supérieur au taux du prêt, ou quand votre bien dépasse 2 M€ et que l'économie d'impôt atteint cinq chiffres. Pour les mécanismes du prêt, voir notre guide de financement.

La résidence fiscale en Espagne est déclenchée par un séjour de 183 jours ou plus dans le pays, par la présence ici du centre de vos intérêts économiques ou par celle de votre conjoint et de vos enfants mineurs. Dès que vous franchissez ce seuil, l'impôt sur la fortune s'applique à tout ce que vous possédez où que ce soit : retraites à l'étranger, biens locatifs hors d'Espagne, portefeuilles d'actions, l'ensemble.

Cela sonne effrayant, mais ce n'est plus défavorable que le statut de non-résident que si vous avez réellement des actifs importants hors d'Espagne. Un retraité britannique dont le patrimoine principal se résume à une villa sur la Costa Blanca, un petit SIPP et une épargne modeste paie souvent un impôt comparable en résident ou en non-résident. La décision doit suivre votre vraie vie. Vous passez l'essentiel de l'année en Espagne, alors fiscalisez-vous en conséquence. Vous y êtes moins, restez non-résident. Notre aperçu sur la résidence détaille la mécanique pratique.

La région compte plus que la plupart des propriétaires ne le réalisent. Depuis 2021, les non-résidents de l'UE et de l'EEE peuvent choisir d'appliquer le régime régional de la communauté autonome où se trouve le bien plutôt que le régime national par défaut. Les écarts sont importants.

Pour un acheteur qui hésite entre plusieurs costas, l'impact régional est très concret. Un bien de 1,5 M€ sur la Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) se trouve en Andalousie et n'engendre aucun impôt sur la fortune grâce à la bonification régionale. Le même bien à 1,5 M€ à Jávea, Dénia ou Valence-ville se trouve dans la région de Valence, où le seuil est plus bas et la bonification absente : la facture atteint plusieurs milliers d'euros par an. Ce n'est pas une raison pour déménager après coup, mais bien une raison de réfléchir avant d'acheter un second bien.

L'impôt sur la fortune est dû par individu, pas par foyer. Un couple marié détenant une villa de 1,2 M€ sur la Costa Blanca à 50/50 déclare 600 000 € chacun, sous le seuil national de 700 000 €. Le même bien au seul nom d'un conjoint laisse 500 000 € entièrement imposables. Pour un couple qui achète ensemble, faire enregistrer l'acte en indivision dès le départ est le geste de planification le moins cher qui soit.

Pour ceux qui sont déjà propriétaires seuls, transférer la moitié au conjoint est possible mais pas gratuit : cela déclenche dans la plupart des régions un droit de mutation, plus les frais de notaire et de registre. L'Andalousie et Madrid ont des règles favorables entre conjoints ; la Catalogne et Valence le sont moins. Calculez l'économie d'impôt sur au moins cinq ans avant de signer quoi que ce soit.

Deux pièges pratiques touchent chaque année les propriétaires européens. Le premier : oublier que la déclaration de l'impôt sur la fortune (Modelo 714) est indépendante de l'impôt sur le revenu. Vous pouvez ne rien devoir au titre du revenu et devoir tout de même déposer la déclaration si votre patrimoine brut dépasse 2 M€, peu importe le net. Le second est l'impôt national temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, qui s'applique au-dessus de 3 M€ même à Madrid et en Andalousie et reprend de fait la bonification régionale au sommet. Pour le panorama complet des coûts d'un bien en Espagne, voir notre guide des coûts et impôts.

Si votre patrimoine dépasse 1 M€, si vous possédez des biens dans plusieurs régions ou si vous basculez entre statut de résident et de non-résident, une consultation ponctuelle avec un conseiller fiscal espagnol est une assurance peu coûteuse. Notre guide de consultation d'un avocat explique quoi demander.