Impact du Brexit sur les acheteurs
Comment le Brexit a affecté les acheteurs britanniques en Espagne
Règles post-Brexit pour les acheteurs britanniques en Espagne : résidence, prêts hypothécaires, fiscalité, santé et conseils pratiques pour acheter un bien en 2026.
Principaux changements depuis le Brexit
Lorsque le Royaume-Uni a quitté l'UE le 31 janvier 2020 – la période de transition ayant pris fin le 31 décembre 2020 – les citoyens britanniques ont perdu leurs droits automatiques en tant que ressortissants européens. Pour les milliers de Britanniques propriétaires en Espagne ou qui envisagent d'acheter, les changements ont été significatifs mais parfaitement gérables.
Le point le plus important : les citoyens britanniques peuvent toujours acheter, posséder et vendre des biens immobiliers en Espagne sans aucune restriction. L'Espagne n'impose aucune limite de nationalité à la propriété immobilière. Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) reste le seul document d'identification requis.
Ce qui a changé, c'est tout ce qui entoure l'achat. Avant le Brexit, les ressortissants britanniques pouvaient vivre, travailler et prendre leur retraite librement dans n'importe quel pays de l'UE. Désormais classés comme ressortissants de pays tiers, les citoyens britanniques sont soumis à de nouvelles règles :
- Résidence : Les séjours en Espagne (et dans l'ensemble de l'espace Schengen) sont limités à 90 jours sur toute période de 180 jours sans visa. Pour des séjours plus longs, les options incluent les visas non lucratifs pour les retraités, les visas nomade numérique pour les travailleurs à distance et les visas investisseur.
- Droits de l'Accord de retrait : Les personnes déjà enregistrées comme résidents avant le 31 décembre 2020 ont conservé leurs droits en vertu de l'Accord de retrait et ne sont pratiquement pas affectées.
- Contrôle aux frontières : Les titulaires de passeports britanniques empruntent désormais les files réservées aux non-européens et reçoivent des cachets d'entrée et de sortie.
Consultez notre guide des exigences légales pour un aperçu complet de ce dont vous avez besoin avant d'acheter.
Finances, fiscalité et devises
L'un des changements les plus notables après le Brexit concerne l'accès aux prêts hypothécaires. Les banques espagnoles accordent toujours des prêts aux ressortissants britanniques, mais les conditions se sont durcies par rapport aux résidents de l'UE.
Les acheteurs britanniques non-résidents peuvent généralement s'attendre à un ratio prêt-valeur de 60 à 70 %, contre jusqu'à 80 % pour les résidents européens. Les banques exigent des dossiers plus complets, incluant des traductions certifiées et des rapports de solvabilité britanniques. Les taux d'intérêt peuvent également être légèrement plus élevés. Il est judicieux de comparer les offres de plusieurs établissements – consultez notre guide de financement pour des conseils détaillés.
C'est en matière fiscale que les changements post-Brexit se font le plus sentir. Que vous deveniez résident fiscal espagnol ou non, la propriété d'un bien crée des obligations dans les deux pays :
- Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : Taxé à 24 % pour les ressortissants hors UE, contre 19 % pour les citoyens européens. Cet impôt s'applique même si vous ne louez pas votre bien – l'Espagne impute un revenu locatif fictif.
- Impôt sur les plus-values : Les vendeurs non-européens sont soumis à une retenue obligatoire de 3 % lors de la vente.
- Droits de succession : Certaines régions espagnoles offrent de généreux abattements aux ressortissants de l'UE dont les héritiers britanniques pourraient ne plus bénéficier. Un testament espagnol est indispensable pour une bonne planification successorale.
La volatilité des devises représente un risque supplémentaire. La livre sterling a fortement chuté après le référendum de 2016 et reste imprévisible face à l'euro. Une variation de 5 % du taux GBP/EUR peut ajouter ou retrancher des milliers d'euros à votre budget. Recourir à un courtier spécialisé en devises plutôt qu'à un virement bancaire classique peut vous faire économiser des sommes considérables.
Pour tous les détails sur les coûts, consultez notre guide des coûts et taxes d'achat. Vous avez des questions spécifiques sur le financement ou la fiscalité ? Notre panel d'experts GRATUIT peut vous mettre en relation avec des conseillers spécialisés dans le Brexit – posez votre question sur PropertyInvestmentSpain.com.
Accès aux prêts hypothécaires
Les acheteurs britanniques peuvent toujours obtenir des prêts hypothécaires espagnols à 60-70 % de ratio prêt-valeur avec des exigences documentaires supplémentaires
Taux d'imposition plus élevés
Les résidents non-européens paient désormais 24 % d'impôt sur le revenu imputé, contre 19 % pour les ressortissants de l'UE
Planification successorale
Les abattements fiscaux régionaux pourraient ne pas s'appliquer aux héritiers britanniques – un testament espagnol est indispensable
Risque de change
La volatilité GBP/EUR peut affecter considérablement le budget total de votre acquisition
Santé et voyages
Avant le Brexit, les résidents britanniques en Espagne accédaient aux soins de santé via la CEAM et des accords bilatéraux. Le système a considérablement changé.
La GHIC (Global Health Insurance Card) a remplacé la CEAM pour les ressortissants britanniques. Elle couvre les soins d'urgence et médicalement nécessaires lors de séjours temporaires dans les pays de l'UE, mais pas les soins programmés ni les besoins à long terme. Les retraités britanniques percevant une pension d'État du Royaume-Uni peuvent demander un formulaire S1 pour accéder au système de santé publique espagnol en tant que résidents. Pour les autres, une assurance santé privée est généralement requise, tant pour les demandes de visa que pour la couverture quotidienne.
L'assurance santé privée coûte entre 60 et 150 euros par mois selon l'âge et le niveau de couverture, et constitue une nécessité pratique pour les propriétaires britanniques passant de longues périodes en Espagne. Consultez notre guide santé pour plus de détails.
La règle des 90/180 jours Schengen est le point où de nombreux acheteurs britanniques ressentent le plus le changement. Si vous prévoyez d'utiliser votre bien en Espagne pour autre chose que des vacances occasionnelles, vous devez envisager la résidence. Notre guide de la résidence vous présente les différentes options.
Pour les acheteurs britanniques attirés par la Costa Blanca – notamment des villes prisées comme Jávea, Moraira, Calpe, Dénia et Benitachell – la communauté d'expatriés locale reste bien implantée. Les agents immobiliers et avocats de ces régions possèdent une solide expérience pour accompagner les acheteurs britanniques dans les démarches post-Brexit. Besoin de conseils personnalisés ? Consultez notre panel d'experts GRATUIT pour un accompagnement adapté à votre situation.
Conseils pratiques pour 2026
Anticipez les démarches de résidence
Si vous souhaitez rester plus de 90 jours, entamez votre demande de visa bien avant la date prévue de votre installation. Les délais de traitement varient et les retards sont fréquents.
Faites-vous accompagner par un avocat indépendant
Un avocat bilingue spécialisé dans les questions post-Brexit est indispensable pour protéger vos intérêts. Consultez notre guide juridique pour savoir quoi rechercher.
Prévoyez des coûts plus élevés
Intégrez le taux d'imposition de 24 % pour non-résidents, le risque de change, les ratios hypothécaires plus bas et l'assurance santé privée dans le calcul de votre budget réel.
Rédigez un testament espagnol
Protégez vos héritiers contre des règles de succession défavorables qui pourraient ne plus accorder les avantages européens aux ressortissants britanniques.
Faites appel à des spécialistes des devises
Évitez de perdre des milliers d'euros à cause de taux de change défavorables. Un courtier spécialisé peut verrouiller des taux avantageux et programmer vos transferts de manière stratégique.
Besoin de conseils d'experts ?
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