Taxes immobilières en Espagne

Droits de mutation et taxe de transfert en Espagne expliqués

Tout savoir sur l'ITP, la TVA et l'AJD lors d'un achat immobilier en Espagne. Explications claires et exemples concrets de coûts pour les acheteurs.

Couple examinant des documents fiscaux et les frais d'achat d'un bien immobilier en Espagne

L'achat d'un bien immobilier en Espagne implique des taxes d'acquisition qui n'existent pas dans de nombreux autres pays. Les règles varient selon qu'il s'agit d'un logement neuf ou de revente, et les taux diffèrent d'une région à l'autre. Bien comprendre ces coûts en amont évite les mauvaises surprises et permet de planifier sereinement.

Personne signant des documents d'achat immobilier — Les taxes immobilières en Espagne sont réglées à différentes étapes du processus d'achat

Trois taxes peuvent s'appliquer lors de l'achat d'un bien en Espagne : la taxe de transfert (ITP), la TVA (IVA) et les droits de timbre (AJD). Celles que vous payez dépendent entièrement du type de bien : revente ou neuf.

La taxe de transfert (ITP) s'applique uniquement aux biens de revente, le type d'achat le plus courant pour les acquéreurs internationaux. Elle est calculée en pourcentage du prix d'achat déclaré, généralement entre 6 % et 10 %, selon la communauté autonome. Par exemple, la région de Valence applique 10 %, tandis que Madrid applique 6 % sur les montants jusqu'à 1 million d'euros.

La TVA (IVA) remplace l'ITP pour les biens neufs achetés directement auprès du promoteur. Le taux national est de 10 % pour les biens résidentiels. Aux îles Canaries, une taxe locale appelée IGIC s'applique à 6,5 % au lieu de la TVA standard.

Les droits de timbre (AJD) constituent une taxe supplémentaire prélevée en plus de la TVA sur les achats de biens neufs. Les taux varient de 0,5 % à 1,5 % selon la région. Ils s'appliquent parce que les transactions de biens neufs nécessitent un acte notarié inscrit pour la première fois au registre foncier. L'AJD ne s'applique pas aux biens de revente.

La règle essentielle à retenir : l'ITP et la TVA ne se cumulent jamais sur le même achat. C'est toujours l'un ou l'autre, selon le type de bien. Pour un aperçu complet de tous les frais d'achat, consultez notre guide des coûts et taxes.

Taxe de transfert (ITP)

Payée sur les biens de revente à 6–10 %, fixée par chaque communauté autonome. La principale taxe d'achat pour la plupart des acquéreurs.

TVA (IVA)

Appliquée à un taux fixe de 10 % sur les biens neufs achetés directement auprès du promoteur. Remplace intégralement l'ITP.

Droits de timbre (AJD)

De 0,5 à 1,5 % supplémentaire sur les achats de biens neufs uniquement, en plus de la TVA. Varie selon la région.

Bien de revente

ITP de 6–10 % (selon la région)

Pas de TVA

Pas de droits de timbre

Une seule taxe simplifie le budget

Taxe totale : 6–10 %

Bien neuf

TVA de 10 % au niveau national

AJD de 0,5–1,5 % (selon la région)

Pas d'ITP

Deux taxes à prévoir

Taxe totale : 10,5–11,5 %

Pour les acheteurs en revente, l'ITP est la seule taxe d'achat à payer. Le taux est fixé par chaque communauté autonome, si bien que deux biens identiques dans des régions différentes peuvent entraîner des montants de taxe très différents. Avant d'établir votre budget, vérifiez toujours le taux applicable dans la région où vous achetez.

Les acheteurs de biens neufs paient la TVA plus les droits de timbre, soit généralement entre 10,5 % et 11,5 % du prix d'achat. Alors que le taux de TVA est fixé à 10 % au niveau national, le taux d'AJD varie. En Andalousie, les droits de timbre sont de 1,5 %, contre seulement 0,75 % à Madrid. Ces écarts peuvent représenter plusieurs milliers d'euros sur une seule transaction.

Si vous envisagez un achat dans le neuf, notre guide d'achat dans le neuf détaille l'ensemble du processus étape par étape. Vous avez une question précise sur votre situation ? Notre équipe d'experts fiscaux et juridiques peut vous conseiller gratuitement et sans engagement.

Poste de coût	€200 000	€300 000	€500 000
ITP (10 %, revente)	€20 000	€30 000	€50 000
IVA + AJD (11,5 %, neuf)	€23 000	€34 500	€57 500
Honoraires d'avocat (est.)	€1 500–2 000	€2 000–2 500	€2 500–3 500
Notaire + registre	€800–1 200	€1 000–1 500	€1 500–2 000
Total supplémentaire (revente, est.)	€22 300–23 200	€33 000–34 000	€54 000–55 500

Estimations basées sur les taux de la région de Valence. Les coûts réels varient selon la région et le bien.

Calculatrice et documents financiers pour l'achat d'un bien en Espagne — Les taxes d'achat ajoutent généralement 10 à 13 % au prix du bien

Ces chiffres montrent que les taxes et frais d'achat ajoutent généralement 10 à 13 % au prix du bien. Le montant exact dépend du type de bien (revente ou neuf), de la région et de votre situation personnelle.

Les non-résidents paient-ils davantage ? C'est l'un des mythes les plus répandus. Les taux de la taxe de transfert et des droits de timbre sont identiques quel que soit le statut de résidence. Non-résidents et résidents paient exactement les mêmes taxes d'achat. Les différences entre les deux ne se manifestent que sur les impôts annuels, pas au moment de l'acquisition.

Quand paye-t-on ? La taxe de transfert (ITP) doit être réglée dans les 30 jours suivant la signature de l'acte notarié (escritura). Votre avocat se charge généralement du paiement et du dépôt. Pour les biens neufs, la TVA est versée directement au promoteur à la livraison, et l'AJD est réglée séparément par le biais d'une déclaration fiscale régionale.

Utilisez notre calculateur de frais d'achat pour obtenir des chiffres précis en fonction de votre bien et de votre région.

Plusieurs régions proposent des taux réduits d'ITP pour certains profils d'acheteurs. Les primo-accédants, les moins de 35 ans, les familles de trois enfants ou plus et les personnes en situation de handicap peuvent bénéficier d'un taux réduit, parfois aussi bas que 3–5 % au lieu du taux standard.

Ces réductions ne sont pas automatiques. Elles doivent être demandées lors de la déclaration fiscale, et les conditions d'éligibilité varient d'une région à l'autre. Un avocat indépendant qualifié peut vérifier si vous y avez droit avant de finaliser l'achat.

L'erreur la plus fréquente est de supposer que les taux nationaux s'appliquent partout. Les 17 communautés autonomes espagnoles fixent chacune leur propre barème fiscal. Budgétiser sur la base du taux d'une autre région peut vous laisser avec un déficit de plusieurs milliers d'euros à la signature. Vérifiez toujours le taux applicable dans la région où se trouve le bien.

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