Guida alla nota simple
Cos'è la nota simple e perché conta
Un documento di circa 20 € dal registro immobiliare spagnolo può farvi risparmiare decine di migliaia. Cosa mostra la nota simple, cosa non copre e quali segnali d'allarme individuare.
Un acquirente danese ha pagato 400.000 € per una villa vicino a Dénia. Credeva di aver fatto tutti i controlli. Tre mesi dopo il trasloco, il comune gli ha inviato una bolletta di 80.000 € di imposte sulla proprietà non pagate dal precedente proprietario. La nota simple avrebbe mostrato il debito. Non l'ha mai richiesta.
Questa storia non è rara. Capita agli acquirenti stranieri che si fidano del venditore, dell'agente e danno per scontato che il sistema spagnolo funzioni come a casa. Non è sempre così.
La nota simple è la difesa più semplice ed economica che avete. Costa 10–30 €. Potete richiederla online in un giorno. È il documento che ogni buon avvocato immobiliare spagnolo chiede prima che versiate un acconto. Se il vostro non lo fa, è il primo segnale d'allarme.
Cosa è davvero
La nota simple è un estratto dal Registro de la Propiedad, il registro della proprietà in Spagna. «Nota» significa nota. «Simple» significa semplice. In pratica è una nota di base dal registro con proprietario, stato del titolo e debiti o limitazioni.
Non è l'atto di proprietà (l'escritura). L'escritura si firma dal notaio. La nota simple si controlla prima. Pensatela come un controllo del merito creditizio, ma per un immobile.
Cosa vi dice una nota simple
Una o due pagine, a seconda dell'immobile. Cinque blocchi di informazioni – e ognuno può far saltare la vendita se qualcosa non torna.
Chi è proprietario
Nomi e identificativi del titolare registrato. Proprietà singola o condivisa. Stato ereditario se il precedente proprietario è deceduto.
Che cos'è
Tipo di immobile, superficie registrata in metri quadri, confini e riferimento catastale.
Debiti e oneri
Ipoteche residue, privilegi, pignoramenti e pretese giudiziarie registrate sull'immobile.
Diritti e limiti
Servitù come passaggio del vicino, accessi condivisi, diritti idrici o limiti all'affitto.
Storico al registro
Numero di registrazione, ufficio che custodisce il fascicolo e data dell'ultimo aggiornamento.
La sorpresa più comune è la superficie registrata. Un appartamento annunciato a 95 m² a volte risulta 78 m² al registro. Il venditore non mente sempre; gli edifici vecchi hanno documenti vecchi. Comprate ciò che dice il registro, non ciò che suggerisce l'annuncio. Se lo scarto è grande, parlate del prezzo prima di firmare.
Rinunciare o rinegoziare?
Non ogni problema su una nota simple blocca l'affare. Alcuni sono di routine e si risolvono al rogito. Altri significano che l'immobile non dovrebbe ancora essere venduto a voi. Sapere la differenza vi risparmia soldi e stress.
Rinegoziare il prezzo
Rinunciare (per ora)
Il pignoramento è il peggiore. Un tribunale o ente pubblico ha bloccato l'immobile per debito. Finché non è revocato, non può passare di mano legalmente. Alcuni venditori pubblicano comunque, sperando in un acquirente straniero che non controlli. Un buon avvocato lo vede in cinque minuti.
Se il venditore non è il titolare, spesso c'è un'eredità non chiusa. Gli eredi devono prima registrare l'immobile a loro nome. Possono volerci mesi. Non volete essere l'acquirente in attesa delle pratiche altrui.
Come richiedere la nota simple
Ottenete riferimento catastale o indirizzo
Chiedete al venditore o all'agente IDUFIR o riferimento catastale. L'indirizzo completo con numero di immobile va bene, il riferimento è più veloce.
Ordinate dal portale ufficiale
Il Colegio de Registradores gestisce registradores.org, dove richiedete la nota simple online con carta. Il vostro avvocato può farlo allo stesso prezzo o poco di più.
Leggetela con il vostro avvocato
Non affidatevi a Google Translate. Il linguaggio del registro è tecnico; una parola sbagliata cambia il senso. Una chiamata di 30 minuti con l'avvocato basta.
Richiedete una copia aggiornata prima di firmare
Le notas simples sono istantanee. Tra offerta e rogito qualcosa può cambiare. Richiedetene una nuova la settimana dell'escritura, non quella in cui avete iniziato a cercare.
Cosa non mostra
La nota simple è potente, ma non tutto. Non dirà l'IBI non pagato non ancora registrato come onere. Non mostra quote condominiali salvo che sia già a stadio di pignoramento. Nulla su licenza di prima occupazione, ampliamenti legalizzati o piscina in catasto.
Ecco perché la nota simple è l'inizio della due diligence legale, non la fine. Abbinate a un controllo IBI in comune, certificato del condominio e confronto catastale per ville con ampliamenti. Nessuno di questi controlli è costoso. Saltarli sì.
Prima di firmare
Mettete in ordine la parte legale
La nota simple è un pezzo del puzzle. La nostra guida all'acquisto copre avvocato, notaio e ogni controllo che protegge i vostri soldi.
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