Due diligence
Due diligence immobiliare in Spagna
Sei in ansia per l'acquisto in Spagna? Usa questa lista pratica per verificare proprietà, debiti, licenze, contratti e costi prima di firmare.
Cosa significa due diligence
Comprare in Spagna è gestibile quando i controlli vengono prima di denaro e firme.
La Spagna ha un mercato immobiliare ben regolato, ma questo non elimina il compito dell'acquirente: verificare l'immobile prima di firmare un contratto di prenotazione, versare un deposito arras o arrivare dal notaio.
La due diligence immobiliare significa controllare che il venditore possa vendere legalmente, che l'immobile sia registrato correttamente, che i debiti vengano estinti, che le licenze siano in ordine e che la casa sia adatta all'uso previsto. È lavoro pratico, non un mistero. Raccogli documenti, li confronti con l'immobile reale e chiedi al tuo avvocato indipendente in Spagna di confermare i rischi per iscritto.
Questa guida non è consulenza legale. È una mappa per sapere cosa chiedere prima di impegnarti. Se il processo è nuovo per te, leggila insieme alla nostra guida per chi compra per la prima volta e alla guida ai requisiti legali.
I controlli base
Verifica il venditore
Il nome e il documento del venditore devono coincidere con il Registro della Proprietà. Se c'è un'eredità, una vendita tramite società o una procura, il tuo avvocato deve confermare l'autorità prima del pagamento.
Leggi la Nota Simple
La Nota Simple mostra proprietà, ipoteche, pignoramenti, servitù e restrizioni registrali. Usa la nostra guida alla Nota Simple per il dettaglio documento per documento.
Confronta la descrizione
Confronta registro, catasto, planimetrie e immobile reale. Stanze extra, terrazze chiuse, piscine o garage possono richiedere regolarizzazione prima dell'acquisto.
Controlla debiti e gravami
Ipoteche, pignoramenti, arretrati IBI, debiti condominiali, bollette non pagate e carichi fiscali devono essere identificati e cancellati o trattenuti dal prezzo di vendita al completamento.
Conferma la legalità urbanistica
Chiedi informazioni su licenze edilizie, licenza di prima occupazione, conformità urbanistica e ampliamenti. Conta soprattutto per ville, case rurali, immobili datati e rivendite ristrutturate.
Esamina la comunità
Per appartamenti e urbanizzazioni, controlla spese condominiali, debiti, regole, limiti all'affitto, lavori previsti, fondi di riserva e verbali delle riunioni.
Controlla le regole sugli affitti
Se pensi agli affitti brevi, conferma le regole regionali, comunali e della comunità prima di comprare. Non basarti sulla promessa del venditore sui redditi da affitto.
Questi controlli sono collegati. Una Nota Simple pulita non prova che una piscina sia legale. Una buona storia di affitti non prova che il futuro affitto turistico sia consentito. Un prezzo basso non prova il valore se la comunità deve votare una grossa riparazione.
Per approfondire, inizia dalla nostra guida alla Nota Simple, dall'articolo su cosa controlla un avvocato immobiliare e dalla guida per comprare un immobile con debiti in Spagna.
Quando fermarsi
Indaga prima di andare avanti
Metti in pausa l'affare
Un segnale d'allarme non è sempre un no definitivo. È un motivo per fermare il tempo. Molti problemi si possono risolvere prima del completamento: un'ipoteca può essere cancellata, un debito condominiale può essere dedotto dal ricavato del venditore e un vecchio documento può essere sostituito con un certificato aggiornato.
Il rischio è firmare prima e indagare dopo. Contratti di prenotazione e contratti privati di compravendita possono fissare scadenze, penali e regole sul deposito. Prima di trasferire denaro, il tuo avvocato dovrebbe controllare rimborsabilità, condizioni, clausole di finanziamento, date di completamento, arredi inclusi nella vendita e cosa succede se il venditore non può trasferire un titolo pulito.
Se hai bisogno di una visione più ampia delle fasi di firma, usa la guida al processo di acquisto. Se c'è un finanziamento, controlla anche la guida al finanziamento prima di accettare una formulazione contrattuale che ti esponga se la perizia bancaria o l'approvazione del mutuo non va a buon fine.
La tua lista da acquirente
| Controllo | Stato |
|---|---|
| Avvocato indipendente nominato | [] |
| Nota Simple recente controllata | [] |
| Proprietà del venditore verificata | [] |
| Debiti, ipoteche e gravami controllati | [] |
| IBI, utenze e spese condominiali controllati | [] |
| Legalità urbanistica e licenze controllate | [] |
| Regole sugli affitti turistici controllate se rilevanti | [] |
| Perizia considerata per acquisti di immobili vecchi, rurali o ville | [] |
| Costi ricorrenti rivisti | [] |
| Contratto di acquisto rivisto prima del pagamento | [] |
I controlli legali sono solo una parte della due diligence. Verifica anche l'acquisto rispetto alla sostenibilità quotidiana: IBI, spese condominiali, assicurazione, utenze, manutenzione, imposta per non residenti, gestione della proprietà e costi di cambio. Per imposte e spese di acquisto, leggi la nostra guida a costi e tasse.
Per ville, case datate, immobili rurali e qualsiasi proprietà con modifiche visibili, valuta una perizia indipendente. Un avvocato controlla lo stato legale. Un tecnico controlla le condizioni. Entrambi contano quando una riparazione sbagliata può costare più del deposito.
Prima di firmare
Fai prima i controlli legali
Se un immobile sembra giusto, rallenta abbastanza da verificarlo. Un parere indipendente prima della firma costa meno che sistemare dopo problemi di proprietà, debiti o licenze.
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