Quali documenti servono per vendere un immobile in Spagna

Comincia dalla proprietà. La tua escritura, cioè l'atto di proprietà, prova come hai acquistato l'immobile e cosa è stato firmato davanti al notaio. Se non la trovi, chiedi una copia al notaio originario o all'avvocato che ha seguito il tuo acquisto. Gli immobili ereditati richiedono anche l'atto di accettazione dell'eredità.

Poi ordina una Nota Simple recente al Registro della Proprietà. Indica il proprietario legale, la descrizione registrata, la superficie, ipoteche, pignoramenti e altre limitazioni. Deve essere recente, idealmente emessa entro 1-2 mesi dalla pubblicazione. Se mostra una vecchia ipoteca, un vincolo o una restrizione inattesa, risolvi il problema prima delle visite.

Confronta il Registro della Proprietà con il Catastro e con l'immobile reale. Una piscina mancante, una terrazza chiusa, una dependance per ospiti o un piano in più possono diventare un problema serio, perché l'avvocato dell'acquirente chiederà come sono stati approvati e registrati.

Servono anche un documento d'identità valido e il tuo NIE. Controlla che i nomi coincidano su passaporti, carte di residenza, atti, ricevute fiscali e documenti bancari. Doppi cognomi, cognomi da nubile, passaporti scaduti e vecchi certificati NIE possono rallentare la vendita.

Per lo stato dell'immobile, ordina il certificato energetico prima dell'annuncio. È obbligatorio per la commercializzazione e di solito vale 10 anni. Poi trova il certificato di abitabilità o la Licencia de Primera Ocupación. Gli immobili più vecchi non sempre hanno un certificato moderno e ordinato, ma devi conoscere la situazione prima che lo chieda la banca dell'acquirente.

Il problema principale prima della vendita sono i lavori non registrati. Piscine, terrazze, garage trasformati, camere aggiuntive, case per ospiti, muri di confine e strutture sul tetto dovrebbero avere licenze o certificati di fine lavori quando richiesto. Gli avvocati degli acquirenti confrontano Nota Simple, Catastro, planimetrie e l'immobile stesso. Se i documenti dicono una cosa e la visita ne mostra un'altra, la fiducia cala in fretta.

I debiti non pagati sono il secondo problema. Raccogli l'ultima ricevuta IBI dal municipio, la conferma della basura o tassa rifiuti se fatturata separatamente e un certificato delle spese di comunità se l'immobile appartiene a un condominio, una comunità di villette, un'urbanizzazione o una comunità di ville. Gli amministratori possono impiegare tempo a emettere certificati, soprattutto in estate, quindi chiedi presto.

I casi speciali richiedono più tempo. Se l'immobile è stato ereditato, raccogli certificato di morte, testamento o dichiarazione degli eredi, prova dell'imposta di successione, atto di accettazione e consenso scritto di tutti i proprietari. Per case rurali o più vecchie, chiedi informazioni su situazione urbanistica, legalità dell'approvvigionamento idrico, documentazione della fossa settica, diritti di accesso e conferma dei confini.

Se non sai cosa chiederà dopo l'avvocato di un acquirente, leggi la guida legale alla vendita in Spagna e la guida di preparazione per venditori. L'obiettivo è sapere cosa manca, chi lo sta sistemando e come lo spiegherai quando arriverà un acquirente serio.

Tieni tutto in una cartella digitale con nomi file chiari: atto, Nota Simple, Catastro, IBI, certificato della comunità, utenze, certificato energetico, licenze e documento d'identità. Condividila con il tuo avvocato prima che l'agente prometta tempi rapidi di completamento.

Buoni documenti non venderanno un immobile debole. Eviteranno però che un buon immobile perda slancio per motivi sbagliati. Gli acquirenti hanno meno ragioni per esitare quando il fascicolo legale è ordinato.