Arras-contract
Contrato de arras in Spanje voor kopers
Voordat u in Spanje een contrato de arras tekent, moet u de risico's van de aanbetaling, juridische controles, hypotheekclausules en het belang van een onafhankelijke advocaat begrijpen.
Wat een arras-contract betekent
Een contrato de arras is een privécontract tussen koper en verkoper. Het komt meestal vóór de notariële overdracht, maar legt beide partijen al vast op de aankoopvoorwaarden.
Buitenlandse kopers horen vaak het woord "reservering" en denken dat arras een vriendelijk formulier is om de woning vast te houden. Dat is gevaarlijk. Het contract legt de afgesproken prijs, het bedrag van de aanbetaling, de uiterste overdrachtsdatum, de verplichtingen van koper en verkoper, de gegevens van de woning, de betaalwijze en de gevolgen vast als een van beide partijen niet afrondt.
Na ondertekening wordt de woning meestal van de markt gehaald en betaalt de koper een serieuze aanbetaling. Als de koper later van gedachten verandert, de notarisdeadline mist of geen financiering krijgt, kan de aanbetaling verloren gaan. Als de verkoper zich terugtrekt, kan hij het dubbele moeten terugbetalen. De exacte uitkomst hangt af van het type arras en de tekst die uw advocaat heeft onderhandeld.
Teken niet omdat een makelaar zegt dat het standaard is. Ook standaardcontracten moeten worden gecontroleerd. Begin met onze gids voor eerste kopers en laat een onafhankelijke Spaanse vastgoedadvocaat het specifieke contract uitleggen voordat er geld wordt overgemaakt.
De drie soorten
Het woord arras zegt op zichzelf niet genoeg. Spaanse contracten kunnen verschillende arras-vormen gebruiken, en die geven niet allemaal dezelfde uitstaprechten. Daarom zijn de titel, clausules en boetetekst belangrijk.
| Soort | Gebruikelijk effect | Risico voor de koper |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Het meest gebruikelijk. De koper verliest de aanbetaling als hij zonder geldige reden afziet; de verkoper betaalt het dubbele terug als hij afziet. | Hoog als financierings- of juridische voorwaarden ontbreken. |
| Arras confirmatorias | Bevestigen de koopovereenkomst. Terugtrekking kan leiden tot eisen tot nakoming of schadevergoeding. | Minder voorspelbaar, omdat het geschil verder kan gaan dan de aanbetaling. |
| Arras penales | Bevatten boeteclausules. De contracttekst bepaalt hoe boetes worden toegepast. | Hangt sterk af van de exacte clausule en de formulering van de deadline. |
De meeste bestaande woningen worden gekocht met arras penitenciales, omdat beide partijen de basisafspraak begrijpen: de koper stapt uit en verliest de aanbetaling; de verkoper stapt uit en betaalt het dubbele. Maar zelfs deze bekende structuur kan door de tekst veranderen. Een financieringsclausule, een juridische voorwaarde of een vage deadline kan de uitkomst wijzigen.
Voor kopers met een hypotheek is de grootste valkuil tekenen voordat de bank definitief akkoord heeft gegeven. Voorlopige goedkeuring is geen definitieve goedkeuring. Als de bank na uw handtekening financiering weigert, kunt u de aanbetaling verliezen tenzij het contract zegt dat de aankoop afhangt van hypotheekgoedkeuring. Lees onze gids voor hypotheken in Spanje voordat u een gesprek met de bank als groen licht ziet.
Controles voordat u tekent
Bevestig titel en eigendom
Vraag een recente Nota Simple op bij het Kadaster. Die moet de geregistreerde eigenaar, de beschrijving van de woning, hypotheken, pandrechten, beslagen en alle geregistreerde lasten bevestigen.
Controleer schulden en beperkingen
Vraag naar de stand van de gemeenschapskosten, IBI-bewijzen, openstaande nutsrekeningen, verhuurbeperkingen, huurders of bewoners, en schriftelijke bevestiging dat de woning vrij van schulden en lasten wordt overgedragen.
Controleer de planologische legaliteit
Uw advocaat moet bouwvergunningen, uitbreidingen, grenzen, toegangsrechten, kadastrale gegevens en, waar van toepassing, het bewoonbaarheids- of gebruikscertificaat controleren.
Leg financierings- en termijnvoorwaarden vast
Heeft u een hypotheek nodig, voeg dan een schriftelijke financieringsvoorwaarde toe. Koopt u contant, bevestig dan dat de middelen beschikbaar, traceerbaar, overdraagbaar en op tijd zijn voor bankcontroles.
Deze controles horen vóór de ondertekening van de arras, niet erna. Een kleine reserveringsbetaling kan tijd kopen voor due diligence. Een volledige arras-aanbetaling is iets anders. Maak geen groot bedrag over zolang vragen over eigendom, schulden, planning of financiering nog openstaan.
Het contract moet koper en verkoper noemen, de referenties van Kadaster en Catastro, de koopprijs, de aanbetaling, de betaalroute, de notarisdeadline, inbegrepen meubels en apparaten, wie welke belastingen en kosten betaalt, en wat er gebeurt als een partij niet kan afronden. Het moet ook zeggen dat de woning vrij van huurders, bewoners, schulden en lasten wordt verkocht, tenzij een bekend probleem bij overdracht wordt afgehandeld. Onze juridische gids voor kopen in Spanje behandelt het bredere juridische proces.
Zo beschermt u uw aanbetaling
Beschermende clausules
Veelgemaakte fouten
De veiligste koper is niet de koper die niemand vertrouwt. Het is de koper die elk belangrijk punt vóór ondertekening op papier zet. Als de verkoper belooft meubels te verwijderen, vocht te repareren, een hypotheek af te lossen, achterstallige gemeenschapskosten te betalen of apparaten mee te verkopen, zet het in het contract. Is uw hypotheek nog niet definitief, zet de financieringsvoorwaarde in het contract. Zijn de juridische controles niet klaar, teken dan niet.
Uw advocaat moet onafhankelijk zijn. Vertrouw niet op de advocaat van de verkoper, de advocaat van de ontwikkelaar of de makelaar om uw aanbetaling te beschermen. Hun rol is anders dan die van u. Uw advocaat moet de arras beoordelen, de woning controleren, beschermende tekst onderhandelen, de betaalrekening verifiëren en het contract in gewone taal uitleggen voordat u tekent.
Ook contante kopers moeten vertragen. Internationale overboekingen, valutawissel, antiwitwascontroles en Spaanse bankcompliance kunnen geld vertragen. Een termijn van 30 dagen kan te krap zijn als het geld uit meerdere rekeningen of valuta komt. Bouw de planning rond het echte bankproces, niet rond de voorkeursdatum van de verkoper.
Voordat u tekent
Spreek met een onafhankelijke vastgoedadvocaat
Laat een Spaanse vastgoedadvocaat het arras-contract, de controles, de betaalroute en de aanbetalingsclausules beoordelen voordat u zich vastlegt.
Boek een gratis consult
