Due diligence
Due diligence bij vastgoed in Spanje
Zenuwachtig over kopen in Spanje? Gebruik deze praktische checklist voor eigendom, schulden, vergunningen, contracten en kosten vóór ondertekening.
Wat due diligence betekent
Kopen in Spanje blijft overzichtelijk wanneer de controles vóór geld en handtekeningen komen.
Spanje heeft een goed gereguleerde vastgoedmarkt, maar dat neemt de taak van de koper niet weg: controleer de woning voordat je een reserveringscontract tekent, een arras-aanbetaling doet of bij de notaris komt.
Due diligence bij vastgoed betekent controleren of de verkoper juridisch mag verkopen, de woning correct is geregistreerd, schulden worden afgelost, vergunningen kloppen en de woning past bij je beoogde gebruik. Het is praktisch werk, geen mysterie. Je verzamelt documenten, vergelijkt ze met de echte woning en vraagt je onafhankelijke Spaanse advocaat om de risico's schriftelijk te bevestigen.
Deze gids is geen juridisch advies. Het is een routekaart met vragen voor je je vastlegt. Ben je nieuw in het proces, lees hem dan naast onze gids voor eerste kopers en de gids over juridische vereisten.
De basiscontroles
Controleer de verkoper
De naam en ID van de verkoper moeten overeenkomen met het eigendomsregister. Bij een erfenis, verkoop via een vennootschap of volmacht moet je advocaat de bevoegdheid bevestigen voordat je betaalt.
Lees de Nota Simple
De Nota Simple toont eigendom, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en registerbeperkingen. Gebruik onze Nota Simple-gids voor de details per document.
Vergelijk de beschrijving
Vergelijk register, kadaster, plannen en de echte woning. Extra kamers, afgesloten terrassen, zwembaden of garages kunnen vóór aankoop legalisatie nodig hebben.
Controleer schulden en lasten
Hypotheken, beslagen, IBI-achterstanden, gemeenschapsschulden, nutsachterstanden en fiscale lasten moeten worden gevonden en bij overdracht worden afgelost of op de verkoopprijs worden ingehouden.
Bevestig de planologische legaliteit
Vraag naar bouwvergunningen, eerste bewoningsvergunning, naleving van planning en uitbreidingen. Dit is vooral belangrijk bij villa's, landelijke woningen, oudere woningen en gerenoveerde bestaande bouw.
Bekijk de gemeenschap
Bij appartementen en urbanisaties controleer je gemeenschapskosten, schulden, regels, verhuurbeperkingen, geplande werken, reserves en notulen.
Controleer verhuurregels
Als je kort wilt verhuren, bevestig dan regionale, gemeentelijke en gemeenschapsregels vóór aankoop. Vertrouw niet op de belofte van huurinkomsten van de verkoper.
Deze controles hangen samen. Een schone Nota Simple bewijst niet dat een zwembad legaal is. Een sterke verhuurgeschiedenis bewijst niet dat toekomstige toeristische verhuur is toegestaan. Een lage prijs bewijst geen waarde als de gemeenschap binnenkort over een grote reparatie stemt.
Lees verder in onze Nota Simple-gids, het artikel over wat een vastgoedadvocaat controleert en de gids voor een woning met schuld kopen in Spanje.
Wanneer je moet stoppen
Onderzoek voordat je verdergaat
Pauzeer de deal
Een rode vlag is niet altijd een definitief nee. Het is een reden om de klok stil te zetten. Veel problemen kunnen vóór overdracht worden opgelost: een hypotheek kan worden doorgehaald, gemeenschapsschuld kan van de opbrengst van de verkoper worden afgetrokken en een oud document kan worden vervangen door een nieuw certificaat.
Het gevaar zit in eerst tekenen en later onderzoeken. Reserveringscontracten en private koopcontracten kunnen deadlines, boetes en regels voor aanbetalingen vastleggen. Voordat je geld overmaakt, moet je advocaat terugbetaling, voorwaarden, financieringsclausules, overdrachtsdata, inbegrepen zaken en wat er gebeurt als de verkoper geen schone titel kan leveren controleren.
Wil je breder zicht op de tekenmomenten, gebruik dan de gids voor het koopproces. Is er financiering nodig, bekijk dan ook de financieringsgids voordat je contracttekst accepteert die je kwetsbaar maakt als een banktaxatie of hypotheekgoedkeuring mislukt.
Jouw koperschecklist
| Controle | Status |
|---|---|
| Onafhankelijke advocaat aangesteld | [] |
| Recente Nota Simple gecontroleerd | [] |
| Eigendom van verkoper geverifieerd | [] |
| Schulden, hypotheken en lasten gecontroleerd | [] |
| IBI, nutsvoorzieningen en gemeenschapskosten gecontroleerd | [] |
| Planologische legaliteit en vergunningen gecontroleerd | [] |
| Regels voor toeristische verhuur gecontroleerd indien relevant | [] |
| Bouwkundige keuring overwogen bij oudere, landelijke of villa-aankopen | [] |
| Lopende kosten bekeken | [] |
| Koopcontract vóór betaling beoordeeld | [] |
Juridische controles zijn maar één onderdeel van due diligence. Toets de aankoop ook aan dagelijkse betaalbaarheid: IBI, gemeenschapskosten, verzekering, nutsvoorzieningen, onderhoud, niet-inwonersbelasting, vastgoedbeheer en valutakosten. Voor aankoopbelastingen en kosten lees je onze gids over kosten en belastingen.
Bij villa's, oudere woningen, landelijke panden en alles met zichtbare aanpassingen is een onafhankelijke keuring verstandig. Een advocaat controleert de juridische status. Een bouwkundige controleert de staat. Beide tellen wanneer de verkeerde reparatie meer kan kosten dan de aanbetaling.
Voordat je tekent
Laat eerst de juridische controles doen
Als een woning goed lijkt, vertraag dan lang genoeg om haar te controleren. Onafhankelijk advies vóór ondertekening is goedkoper dan later problemen met eigendom, schuld of vergunningen oplossen.
Spreek met een advocaat
