Controles vastgoedadvocaat
Wat controleert een vastgoedadvocaat precies in Spanje?
In Spanje blijven onbetaalde schulden bij het vastgoed, niet bij de verkoper. Dit is wat een advocaat controleert voordat je koopt en waarom het overslaan van deze stap duizenden euro's kost.
Wat je advocaat controleert
Een vastgoedadvocaat voert een systematisch onderzoek uit in vijf registers. Elk register kan schulden, beperkingen of juridische problemen aan het licht brengen die na de overdracht op jou overgaan.
Eigendomsregister
Het Registro de la Propiedad toont hypotheken, beslagen en juridische claims die zijn geregistreerd op de eigendomsakte.
Kadaster
Het Catastro bevestigt de IBI-belastingstatus en de classificatie van het vastgoed. Signaleert afwijkingen tussen de geregistreerde titel en het werkelijke gebruik.
Gemeente
Het Ayuntamiento registreert onbetaalde gemeentelijke belastingen, bestemmingsplanovertredingen, illegale uitbreidingen en de bewoonbaarheidsverklaring.
Vereniging van eigenaren
De Comunidad de Propietarios bevestigt onbetaalde servicekosten, verplichtingen aan het reservefonds en eventuele beperkingen op het vastgoed.
Je advocaat neemt ook direct contact op met nutsbedrijven om te verifiëren dat water-, elektriciteits- en gasaansluitingen legaal zijn en er geen openstaande rekeningen zijn.
Een volledig onderzoek van alle registers duurt 5 tot 10 werkdagen. Alle controles moeten zijn afgerond voordat je het arras-contract tekent. De arras is het moment waarop je 5–10% van de koopprijs vastlegt en juridisch gebonden bent om te kopen. Alles wat daarna wordt gevonden, is jouw probleem. Lees voor een stapsgewijze uitleg van elke fase onze gids over het koopproces.
| Fase | Wat er gebeurt | Status advocaat | Kun je je terugtrekken? |
|---|---|---|---|
| Vóór reservering | Interesse tonen | Basiscontrole eigendom | Ja, kosteloos |
| Reservering (€500–€2.000) | Vastgoed wordt voor jou vastgehouden | Volledig registeronderzoek begint | Ja, aanbetaling kwijt |
| Arras-contract (5–10%) | Juridisch bindende toezegging | Alle controles moeten zijn afgerond | Aanbetaling + schadevergoeding kwijt |
| Overdracht bij notaris | Volledige betaling, akte getekend | Alleen laatste bevestiging | Nee, te laat |
Wat er gebeurt zonder advocaat
Dag 1: Je tekent de arras
Je tekent het arras-contract zonder onafhankelijk juridisch advies. 5% van de koopprijs wordt als aanbetaling bij de verkoper gestort.
Dag 14: Overdracht bij de notaris
Je tekent bij de notaris. De volledige koopsom wordt overgemaakt. Je krijgt de sleutels en denkt dat het moeilijkste achter de rug is.
Dag 21: Eerste brief arriveert
De vereniging van eigenaren eist €8.500 aan onbetaalde servicekosten van de vorige eigenaar. Als geregistreerd eigenaar ben jij nu aansprakelijk.
Dag 35: Tweede aanmaning
De gemeente stuurt een rekening van €4.200 aan achterstallige IBI. Betalingstermijn: 30 dagen, anders wordt er beslag gelegd op het vastgoed.
Een advocaat had beide schulden in de eerste week van het registeronderzoek gevonden. Je had de prijs kunnen onderhandelen, de verkoper kunnen verplichten ze te vereffenen, of volledig kunnen afzien van de koop. Na de arras is het te laat.
Een vastgoedadvocaat in Spanje rekent doorgaans 1–1,5% van de koopprijs. Bij een woning van €250.000 is dat €2.500–€3.750. Vergelijk dat met €12.700 aan overgeërfde schulden waar niemand naar heeft gekeken.
Wil je weten welke risico's van toepassing zijn op een specifiek vastgoed voordat je geld vastlegt? Begin dan met een gratis adviesgesprek met een advocaat.
Gratis adviesgesprek
Spreek met een vastgoedadvocaat
Begrijp de juridische risico's die specifiek zijn voor jouw vastgoed voordat je je vastlegt. Ons netwerk van onafhankelijke, Engelssprekende vastgoedadvocaten bekijkt jouw situatie kosteloos.
Boek een gratis adviesgesprek
