Gids nota simple
Wat is een nota simple en waarom is het belangrijk
Een document van ongeveer € 20 uit het Spaanse kadaster kan u tienduizenden besparen. Dit laat een nota simple zien, wat het mist en welke waarschuwingssignalen u moet herkennen.
Een Deense koper betaalde € 400.000 voor een villa bij Dénia. Hij dacht alles te hebben nagekeken. Drie maanden na de verhuizing stuurde het gemeentehuis een rekening van € 80.000 aan onbetaalde onroerendezaakbelasting van de vorige eigenaar. De nota simple had de schuld getoond. Hij heeft er nooit om gevraagd.
Dit verhaal is niet zeldzaam. Het overkomt buitenlandse kopers die de verkoper en makelaar vertrouwen en ervan uitgaan dat het Spaanse systeem werkt als thuis. Dat doet het niet altijd.
De nota simple is uw eenvoudigste en goedkoopste verdediging. Ze kost € 10–30. Online vraagt u ze binnen een dag aan. En het is het document dat elke serieuze Spaanse vastgoedadvocaat ophaalt vóór u een aanbetaling doet. Doet de uwe dat niet, dan is dat het eerste waarschuwingssignaal.
Wat het echt is
De nota simple is een uittreksel uit het Registro de la Propiedad, het Spaanse kadaster. „Nota” betekent notitie. „Simple” betekent eenvoudig. Het is in feite een eenvoudige notitie uit het register met eigenaar, staat van het recht en schulden of beperkingen.
Het is geen eigendomsakte (de escritura). De escritura tekent u bij de notaris. De nota simple controleert u vóór het zover komt. Zie het als een kredietcheck voor een woning.
Wat een nota simple u vertelt
Eén of twee pagina's, afhankelijk van het pand. Vijf informatieblokken – en elk kan een verkoop laten klappen als iets niet klopt.
Wie is eigenaar
Geregistreerde namen en ID's. Alleen of gezamenlijk. Erfenisstatus als de vorige eigenaar is overleden.
Wat het is
Type pand, geregistreerde oppervlakte in m², grenzen en kadasterreferentie.
Schulden en lasten
Openstaande hypotheken, zekerheden, beslagen en gerechtelijke vorderingen op het pand.
Rechten en beperkingen
Erfdienstbaarheden zoals recht van overpad, gedeelde toegang, waterrechten of huurbeperkingen.
Registerhistorie
Registernummer, kantoor dat het dossier bewaart en datum van laatste update.
De meest voorkomende verrassing is de geregistreerde oppervlakte. Een flat van 95 m² staat soms als 78 m² in het register. De verkoper liegt niet altijd; oude gebouwen hebben oude papieren. U koopt wat het register zegt – niet wat de advertentie suggereert. Is het verschil groot, bespreek dan de prijs vóór ondertekening.
Afhaken of opnieuw onderhandelen?
Niet elk probleem op een nota simple breekt de deal. Sommige zijn routine en worden bij de notaris afgehandeld. Andere betekenen dat het pand (nog) niet aan u verkocht zou moeten worden. Het verschil kennen bespaart geld en stress.
Prijs heronderhandelen
Voorlopig afhaken
Een beslag is het ergste. Rechtbank of overheid heeft het pand bevroren wegens schuld. Tot het is opgeheven, mag het niet legaal worden overgedragen. Sommige verkopers adverteren toch, in de hoop dat een buitenlandse koper niet controleert. Een goede advocaat ziet het in vijf minuten.
Als de verkoper niet de eigenaar is, wijst dat meestal op een niet-afgeronde erfenis. Erfgenamen moeten het pand eerst op hun naam laten registreren. Dat kan maanden duren. U wilt niet de koper zijn die op andermans papierwerk wacht.
Uw nota simple aanvragen
Kadasterreferentie of adres opvragen
Vraag de verkoper of makelaar om IDUFIR of kadasterreferentie. Volledig adres met pandnummer kan ook, referentie is sneller.
Bestellen via het officiële portaal
Het Colegio de Registradores beheert registradores.org; daar vraagt u online een nota simple aan met kaart. Uw advocaat kan het voor dezelfde of iets hogere prijs doen.
Samen met uw advocaat doornemen
Vertrouw niet op Google Translate. Registerterminologie is technisch; één verkeerd woord verandert de betekenis. Een gesprek van 30 minuten met uw advocaat volstaat.
Vóór ondertekening een verse aanvragen
Notas simples zijn momentopnames. Tussen bod en notaris kan er iets veranderen. Vraag een nieuwe in de week van de escritura, niet in de week dat u begon te zoeken.
Wat het niet laat zien
De nota simple is sterk, maar niet alles. Onbetaalde IBI die nog niet als last staat, ziet u niet. Achterstallige VvE-kosten alleen als het al tot beslag is gekomen. Niets over eerste bewoning, legalisatie van uitbouwen of of het zwembad op de kadasterkaart staat.
Daarom is de nota simple het begin van juridische due diligence, niet het einde. Combineer met gemeentelijke IBI-check, VvE-certificaat en kadastervergelijking bij villa's met uitbouwen. Geen van deze checks is duur. Overslaan wel.
Vóór u tekent
Zet de juridische kant goed
De nota simple is één puzzelstuk. Onze koopgids behandelt advocaat, notaris en elke controle die uw geld beschermt.
Lees de koopgids
