Costa Blanca zuid: beleggersgids per gebied

Torrevieja

Torrevieja heeft de meest liquide markt in het zuiden. Tweeslaapkamer-resale-appartementen liggen rond €150k–€200k. De bezetting is in juli en augustus 80–90%, maar daalt van oktober tot april naar 30–40%, goed voor een jaargemiddelde van circa 55%.

Het brutorendement komt bij een aankoop van €150k uit op 6–7% (ongeveer €9.000–€10.500 per jaar). Gemeenschapskosten liggen rond €80–€120 per maand, waardoor het nettorendement na die kosten op 5–6% uitkomt.

Het grote risico is vergunningen. Torrevieja vereist een Licencia de Actividad voor korte verhuur. Na de verscherping in 2024 werd circa 40% van de actieve Airbnb-aanbiedingen verwijderd. Als u voor huurinkomsten koopt, controleer of de vergunning bestaat voordat u iets tekent. Zonder vergunning volgen boetes en delisting. Lees onze gids over wettelijke vereisten voordat u beslist.

Doorverkoop: 3–4 maanden. Torrevieja verkoopt snel door volume en betaalbare prijzen.

Orihuela Costa: Villamartín

Villamartín ligt rond de golfbaan en trekt een specifieke koper: golfers en wie mikt op golf-toeristen als huurders. Appartementen in resale kosten €180k–€220k. De jaarbezetting gemiddeld circa 58%, in de zomer 70–75%, in de winter 40–50%.

Brutorendement 6–7% (€10.800–€12.600 per jaar bij €180k). Hier wordt het lastig: golfgemeenschapskosten liggen door onderhoud van de baan op €120–€180 per maand. Daardoor daalt het nettorendement naar 4,5–5,5%. Kosten vreten flink aan het rendement.

Vergunningen zijn ruimer dan in Torrevieja maar worden strenger. Doorverkoop duurt 4–8 maanden omdat de koperspool smaller is. Koop hier alleen als u overtuigd bent van blijvende vraag naar golftoerisme.

Orihuela Costa: Playa Flamenca

Playa Flamenca is de sterkste rendementsplek aan de Orihuela Costa. Appartementen in resale €160k–€190k, met vergelijkbare jaarbezetting van circa 58% als Villamartín.

Het verschil zit in de kosten: slechts €60–€90 per maand gemeenschapskosten. Daardoor stijgt het brutorendement naar 6,5–7,5% en het nettorendement naar 5,5–6,5% – de beste nettocijfers in dit gebied. Vergunningen zijn ruimer dan in Villamartín, al evolueren de regels nog. Gebruik onze huurinkomsten-calculator om uw eigen scenario door te rekenen.

Doorverkoop: 3–5 maanden. Meer kopers zijn geïnteresseerd in Playa Flamenca dan in Villamartín omdat het minder in een niche zit.

Guardamar del Segura

Guardamar is het goedkoopste instapgebied. Appartementen beginnen in resale bij €120k–€150k. Lagere prijs betekent niet automatisch beter rendement.

Jaarbezetting rond 45%, piek in de zomer slechts 55–65%, in de winter 25–35%. Brutorendement 4,5–5,5% (€5.400–€6.600 per jaar op €120k). Gemeenschapskosten zijn laag, €50–€70 per maand, maar nettorendement blijft beperkt tot 3,5–4,5%.

Vergunningen zijn hier het minst streng; korte verhuur is nog ruim toegestaan. Het echte probleem is liquiditeit: doorverkoop 6–12 maanden. Een nichemarkt met weinig kopers. Moet u eruit, dan wacht u.

Guardamar past bij lang vasthouden, eigen gebruik en af en toe verhuren. Minder geschikt voor rendementsbeleggers die stabiele inkomsten en een exit nodig hebben.

Playa Flamenca wint op nettorendement met een matig risico. Torrevieja biedt betere liquiditeit, maar de vergunningssituatie vraagt zorgvuldige juridische due diligence. Hoge gemeenschapskosten in Villamartín drukken het rendement ondanks redelijke bezetting. Lage prijzen in Guardamar verleiden, maar een trage doorverkoop valt zwaar als u uw kapitaal terug moet halen.

Voor alle vier geldt: dit zijn seizoensmarkten. Bouw uw model niet op piekseizoen-cijfers. Als de investering alleen werkt bij 80% bezetting, werkt hij niet. Modelleer op 50% en kijk of het rendement nog klopt. Tel verhuurkosten mee als u niet lokaal bent (doorgaans 15–20% van de huurinkomsten), jaarlijkse IBI (€300–€600 voor een tweeslaapkamer) en aankoopkosten van circa 12–14% boven de koopprijs.

Voor niet-ingezetenen geldt ook 24% inkomstenbelasting op huurinkomsten (19% voor EU-ingezetenen). Dat drukt het nettorendement verder en wordt snel vergeten bij het vergelijken van brutocijfers. Reken alles volledig door voordat u kapitaal inzet.