Vermogenswinstbelasting bij verkoop van een Spaanse woning (2026)

Het laat zich het beste uitleggen met een uitgewerkt voorbeeld. Een Brits echtpaar kocht in 2009 een villa aan de Costa Blanca voor 300.000 € en verkoopt die in 2026 voor 500.000 €. Ze wonen in het VK en zijn niet-ingezetene in Spanje. Beiden zijn ouder dan 65.

De brutowinst lijkt 200.000 €. De belastbare winst valt lager uit, want Spanje laat u de oorspronkelijke aankoopkosten en de verkoopkosten aftrekken, plus gedocumenteerde verbeteringen die u onderweg hebt uitgevoerd.

De 3%-inhouding komt niet boven op dit totaal. Het is een voorschot op de vermogenswinstbelasting dat bij de notaris wordt afgetrokken en aan Hacienda wordt afgedragen. Op een verkoop van 500.000 € is dat 15.000 €. Omdat de werkelijke belasting hier 30.400 € bedraagt, blijft de verkoper het jaar na het passeren bij zijn aangifte nog 15.400 € verschuldigd.

Waren de cijfers de andere kant op gegaan - stel, een woning die nauwelijks in waarde steeg - dan zou diezelfde 3%-inhouding hoger zijn geweest dan de verschuldigde belasting. In dat geval dient de verkoper een teruggaafverzoek in en wacht hij acht tot veertien maanden op het verschil.

De grootste hefboom op uw belastingaanslag zijn gedocumenteerde aftrekposten. Spanje trekt een scherpe grens tussen verbeteringen die de waarde van het pand hebben verhoogd en onderhoud dat het pand alleen op niveau hield. Verbeteringen gaan van de winst af. Onderhoud niet.

Voor elke kostenpost die u wilt opvoeren, vraagt Hacienda een factuur met het NIF van de leverancier, uw naam, de datum en een duidelijke omschrijving van het werk. Bankoverschrijvingen genieten sterk de voorkeur. Kasbonnetjes worden standaard afgewezen. Verkopers die jarenlang de klusjesman contant hebben betaald, ontdekken vaak bij het passeren dat ze daar niets van kunnen aftrekken.

Drie punten doen Britse verkopers vaker struikelen dan welk ander punt ook. Geen ervan zit verstopt, maar ze zijn makkelijk te missen als u eerder alleen in het VK heeft verkocht.

De plusvalía staat los van de vermogenswinstbelasting. Het is een gemeentebelasting over de stijging van de kadastrale grondwaarde tijdens uw bezit en wordt rechtstreeks aan het stadhuis betaald, meestal binnen 30 dagen na het passeren. Aan de Costa Blanca liggen de tarieven rond de 3,6-3,75% van de getaxeerde grondwaardestijging. Sinds 2021 mogen verkopers kiezen tussen de forfaitaire methode en de methode van de werkelijke winst - uw advocaat hoort beide te berekenen en de laagste te kiezen. Is de grondwaarde niet gestegen, dan is de belasting nihil.

De 3%-inhouding is een voorschot, geen eindheffing. De advocaat van de koper moet wettelijk 3% van de verkoopprijs inhouden (formulier 211) en aan Hacienda afdragen. U als verkoper dient daarna formulier 210 in vóór het einde van de derde maand na het passeren. Is uw werkelijke belasting lager dan 3%, dan vraagt u teruggaaf. Is hij hoger, dan betaalt u het verschil. Verkopers die denken na de notaris klaar te zijn, krijgen soms 18 maanden later alsnog een aanslag.

Het VK kan dezelfde winst nog steeds belasten. Het belastingverdrag tussen Spanje en het VK heeft de Brexit overleefd, dus HMRC laat u de Spaanse belasting verrekenen met de Britse CGT via Foreign Tax Credit Relief - maar u ontkomt niet helemaal aan Britse belasting. De Britse CGT op vastgoed bedraagt 18% in de basisschijf en 24% in de hoge schijf. In de praktijk betaalt u het hoogste van de twee effectieve tarieven. Meld de verkoop binnen 60 dagen na passeren bij HMRC als er Britse belasting verschuldigd is. Voor de Spaanse kant: zie onze volledige gids over vermogenswinstbelasting en het uitgebreide verkoopprocesoverzicht.