Arras-kontrakt
Contrato de arras i Spania for kjøpere
Før du signerer en contrato de arras i Spania, bør du forstå risikoen ved depositumet, juridiske kontroller, boliglånsklausuler og hvorfor en uavhengig advokat er viktig.
Hva en arras-kontrakt betyr
En contrato de arras er en privat kontrakt mellom kjøper og selger. Den kommer normalt før overtakelsen hos notar, men binder allerede begge sider til kjøpsvilkårene.
Utenlandske kjøpere hører ofte ordet "reservasjon" og tror at arras er et høflig skjema for å holde boligen av markedet. Det er farlig. Kontrakten fastsetter avtalt pris, depositumsbeløp, frist for overtakelse, kjøpers og selgers plikter, eiendomsopplysninger, betalingsmåte og konsekvensene hvis en av partene ikke fullfører.
Når den er signert, tas boligen vanligvis av markedet, og kjøper betaler et betydelig depositum. Hvis kjøper senere ombestemmer seg, mister notarfristen eller ikke får finansiering, kan depositumet gå tapt. Hvis selger trekker seg, kan selger måtte betale tilbake det dobbelte. Det nøyaktige resultatet avhenger av typen arras og ordlyden advokaten din har forhandlet frem.
Ikke signer bare fordi en megler sier at det er standard. Standardkontrakter må også kontrolleres. Start med vår guide for førstegangskjøpere, og la en uavhengig spansk eiendomsadvokat forklare den konkrete kontrakten før penger flyttes.
De tre typene
Ordet arras sier ikke nok alene. Spanske kontrakter kan bruke ulike arras-former, og de gir ikke samme rett til å trekke seg. Derfor betyr overskrift, klausuler og straffeordlyd mye.
| Type | Vanlig virkning | Risiko for kjøper |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Vanligst. Kjøper mister depositumet hvis kjøper trekker seg uten gyldig grunn; selger betaler tilbake det dobbelte hvis selger trekker seg. | Høy hvis finansierings- eller juridiske vilkår mangler. |
| Arras confirmatorias | Bekrefter kjøpsavtalen. Tilbaketrekking kan føre til krav om gjennomføring eller erstatning. | Mindre forutsigbart fordi tvisten kan gå lenger enn depositumet. |
| Arras penales | Inneholder straffeklausuler. Kontraktsteksten avgjør hvordan straffer brukes. | Avhenger sterkt av den nøyaktige klausulen og fristordlyden. |
De fleste kjøp av brukte boliger bruker arras penitenciales fordi begge sider forstår den grunnleggende avtalen: kjøper går bort og mister depositumet; selger går bort og betaler det dobbelte. Men selv denne kjente strukturen kan endres av teksten. En finansieringsklausul, et juridisk vilkår eller en vag frist kan endre utfallet.
For boliglånskjøpere er den største fellen å signere før banken har gitt endelig godkjenning. Forhåndsgodkjenning er ikke endelig godkjenning. Hvis banken nekter finansiering etter at du har signert, kan du miste depositumet med mindre kontrakten sier at kjøpet avhenger av boliglånsgodkjenning. Les vår guide til boliglån i Spania før du behandler en banksamtale som grønt lys.
Kontroller før du signerer
Bekreft hjemmel og eierskap
Bestill en fersk Nota Simple fra eiendomsregisteret. Den bør bekrefte registrert eier, eiendomsbeskrivelse, pant, heftelser, embargoer og eventuelle registrerte byrder.
Kontroller gjeld og restriksjoner
Be om status for felleskostnader, IBI-kvitteringer, saldo på strøm og vann, utleierestriksjoner, leietakere eller beboere, og skriftlig bekreftelse på at eiendommen overføres fri for gjeld og heftelser.
Kontroller planmessig lovlighet
Advokaten din bør sjekke byggetillatelser, utvidelser, grenser, adkomstrettigheter, kadastrale opplysninger og, der det gjelder, beboelses- eller brukstillatelse.
Sett finansierings- og fristvilkår
Hvis du trenger boliglån, legg inn et skriftlig finansieringsvilkår. Hvis du kjøper kontant, bekreft at midlene er tilgjengelige, sporbare, overførbare og tidsnok til bankens kontroller.
Disse kontrollene hører hjemme før arras-signeringen, ikke etter. En liten reservasjonsbetaling kan kjøpe tid til due diligence. Et fullt arras-depositum er noe annet. Ikke overfør et stort beløp mens spørsmål om eierskap, gjeld, planforhold eller finansiering fortsatt er åpne.
Kontrakten bør identifisere kjøper og selger, referanser i eiendomsregisteret og matrikkelen, kjøpesum, depositum, betalingsvei, notarfrist, inkluderte møbler og hvitevarer, hvem som betaler hvilke skatter og kostnader, og hva som skjer hvis en av partene ikke kan fullføre. Den bør også si at eiendommen selges fri for leietakere, beboere, gjeld og heftelser, med mindre et kjent forhold håndteres ved overtakelse. Vår juridiske guide til kjøp i Spania dekker den bredere juridiske prosessen.
Slik beskytter du depositumet
Beskyttende klausuler
Vanlige feil
Den tryggeste kjøperen er ikke kjøperen som ikke stoler på noen. Det er kjøperen som får hvert viktige punkt skriftlig før signering. Hvis selger lover å fjerne møbler, reparere fukt, slette et pant, betale fellesgjeld eller inkludere hvitevarer, sett det i kontrakten. Hvis boliglånet ditt ikke er endelig, sett finansieringsvilkåret i kontrakten. Hvis de juridiske kontrollene ikke er ferdige, ikke signer.
Advokaten din må være uavhengig. Ikke stol på selgers advokat, utbyggers advokat eller megleren for å beskytte depositumet ditt. Deres rolle er annerledes enn din. Advokaten din bør gjennomgå arras, kontrollere eiendommen, forhandle beskyttende ordlyd, verifisere betalingskontoen og forklare kontrakten på klart språk før du signerer.
Kontantkjøpere bør også roe ned. Internasjonale overføringer, valutaveksling, hvitvaskingskontroller og spansk bankcompliance kan forsinke midlene. En frist på 30 dager kan være for stram hvis pengene kommer fra flere kontoer eller valutaer. Bygg tidslinjen rundt den faktiske bankprosessen, ikke selgers foretrukne dato.
Før du signerer
Snakk med en uavhengig eiendomsadvokat
La en spansk eiendomsadvokat gjennomgå arras-kontrakten, kontrollene, betalingsveien og depositumsklausulene før du forplikter deg.
Bestill en gratis konsultasjon
