Due diligence
Due diligence ved boligkjøp i Spania
Urolig for å kjøpe i Spania? Bruk denne praktiske sjekklisten for eierskap, gjeld, lisenser, kontrakter og kostnader før du signerer.
Hva due diligence betyr
Boligkjøp i Spania er håndterbart når sjekkene gjøres før penger og signaturer.
Spania har et godt regulert boligmarked, men kjøperen har fortsatt en jobb: kontroller boligen før du signerer en reservasjonskontrakt, betaler arras-depositum eller møter hos notaren.
Due diligence ved boligkjøp betyr å kontrollere at selgeren lovlig kan selge, at boligen er riktig registrert, at gjeld blir slettet, at lisenser er i orden, og at boligen passer til bruken du planlegger. Det er praktisk arbeid, ikke noe mystisk. Du samler dokumenter, sammenligner dem med den faktiske boligen og ber den uavhengige spanske advokaten din bekrefte risikoene skriftlig.
Denne guiden er ikke juridisk rådgivning. Den er et kart over hva du bør spørre om før du forplikter deg. Hvis prosessen er ny for deg, les den sammen med vår guide for førstegangskjøpere og guiden om juridiske krav.
Hovedsjekkene
Kontroller selgeren
Selgerens navn og ID må stemme med grunnboken. Ved arv, selskapssalg eller fullmakt bør advokaten din bekrefte fullmakten før du betaler.
Les Nota Simple
Nota Simple viser eierskap, pant, utlegg, veiretter og registerbegrensninger. Bruk vår Nota Simple-guide for detaljene dokument for dokument.
Sammenlign beskrivelsen
Sammenlign register, matrikkel, tegninger og den faktiske boligen. Ekstra rom, innglassede terrasser, basseng eller garasjer kan trenge legalisering før kjøp.
Sjekk gjeld og heftelser
Pant, utlegg, IBI-restanser, sameiegjeld, ubetalte strøm- og vannregninger og skattekrav må identifiseres og slettes eller holdes tilbake fra kjøpesummen ved overtakelse.
Bekreft planmessig lovlighet
Spør om byggetillatelser, første innflyttingstillatelse, planmessig samsvar og utvidelser. Dette er viktigst for villaer, landlige boliger, eldre eiendommer og renoverte bruktboliger.
Gå gjennom sameiet
For leiligheter og urbanisasjoner bør du sjekke felleskostnader, gjeld, regler, utleiebegrensninger, planlagte arbeider, reservefond og møtereferater.
Sjekk utleieregler
Hvis du planlegger korttidsutleie, må du bekrefte regionale, kommunale og sameieregler før du kjøper. Ikke stol på selgerens løfte om leieinntekter.
Disse sjekkene henger sammen. En ren Nota Simple beviser ikke at et basseng er lovlig. En sterk utleiehistorikk beviser ikke at fremtidig turistutleie er tillatt. En lav pris beviser ikke verdi hvis sameiet har en stor reparasjonsavstemning på gang.
For mer lesing, start med vår Nota Simple-guide, artikkelen om hva en eiendomsadvokat sjekker og guiden til å kjøpe bolig med gjeld i Spania.
Når du bør stoppe
Undersøk før du går videre
Sett handelen på pause
Et rødt flagg er ikke alltid et endelig nei. Det er en grunn til å stoppe klokken. Mange problemer kan løses før overtakelse: et pant kan slettes, sameiegjeld kan trekkes fra selgerens oppgjør, og et gammelt dokument kan erstattes med en fersk attest.
Faren er å signere først og undersøke senere. Reservasjonskontrakter og private kjøpekontrakter kan sette frister, gebyrer og regler for depositum. Før du overfører penger, bør advokaten din kontrollere tilbakebetaling, vilkår, finansieringsklausuler, overtakelsesdatoer, inventar inkludert i salget og hva som skjer hvis selgeren ikke kan levere klar hjemmel.
Hvis du trenger en bredere oversikt over signeringsfasene, bruk guiden til kjøpsprosessen. Hvis finansiering er involvert, bør du også sjekke finansieringsguiden før du godtar kontraktstekst som gjør deg utsatt hvis banktakst eller lånegodkjenning faller bort.
Din kjøpersjekkliste
| Sjekk | Status |
|---|---|
| Uavhengig advokat oppnevnt | [] |
| Oppdatert Nota Simple kontrollert | [] |
| Selgers eierskap verifisert | [] |
| Gjeld, pant og heftelser kontrollert | [] |
| IBI, strøm/vann og felleskostnader kontrollert | [] |
| Planmessig lovlighet og lisenser kontrollert | [] |
| Regler for turistutleie kontrollert hvis relevant | [] |
| Tilstandsrapport vurdert for eldre, landlige eller villa-kjøp | [] |
| Løpende kostnader gjennomgått | [] |
| Kjøpekontrakt gjennomgått før betaling | [] |
Juridiske sjekker er bare én del av due diligence. Test også kjøpet mot hverdagsøkonomien: IBI, felleskostnader, forsikring, strøm og vann, vedlikehold, ikke-residentskatt, eiendomsforvaltning og valutakostnader. For kjøpsskatter og gebyrer, les vår guide til kostnader og skatter.
For villaer, eldre boliger, landlige eiendommer og alt med synlige endringer bør du vurdere en uavhengig tilstandsrapport. En advokat sjekker juridisk status. En takstmann sjekker tilstand. Begge deler betyr noe når feil reparasjon kan koste mer enn depositumet.
Før du signerer
Få de juridiske sjekkene gjort først
Hvis en bolig virker riktig, senk tempoet lenge nok til å kontrollere den. Uavhengige råd før signering er billigere enn å fikse problemer med eierskap, gjeld eller lisenser senere.
Snakk med en advokat
