Gevinstskatt ved salg av bolig i Spania (2026)

Det enkleste er å vise det med et regnestykke. Et britisk par kjøpte en villa på Costa Blanca for 300 000 € i 2009 og selger den for 500 000 € i 2026. De bor i Storbritannia og er ikke skattemessig bosatt i Spania. Begge er over 65.

Bruttogevinsten ser ut til å bli 200 000 €. Den skattepliktige gevinsten er mindre, for Spania lar deg trekke fra opprinnelige kjøpsomkostninger og salgskostnader, samt dokumenterte verdiøkende arbeider du har gjort underveis.

3%-trekket kommer ikke i tillegg til dette beløpet. Det er et forskudd på gevinstskatten som trekkes hos notaren og overføres til Hacienda. På et salg på 500 000 € utgjør det 15 000 €. Siden den faktiske skatten her er 30 400 €, skylder selger ytterligere 15 400 € når selvangivelsen leveres året etter overtakelse.

Hadde tallene gått andre veien - si en bolig som knapt steg i verdi - ville det samme 3%-trekket vært større enn skyldig skatt. Da søker selger om refusjon og venter åtte til fjorten måneder på å få mellomlegget tilbake.

Den største hjelpen du har på skatten er dokumenterte fradrag. Spania setter et tydelig skille mellom påkostninger som har økt boligens verdi og vedlikehold som bare har holdt den i bruk. Påkostninger reduserer gevinsten. Vedlikehold gjør det ikke.

For hver kostnad du vil føre opp krever Hacienda faktura med leverandørens NIF, navnet ditt, dato og en tydelig beskrivelse av arbeidet. Bankoverføringer er klart å foretrekke. Kontantkvitteringer avvises rutinemessig. Selgere som har betalt en handyman kontant i ti år oppdager ofte ved overtakelse at de ikke får trukket fra noe av det.

Tre punkter feller britiske selgere oftere enn noen andre. Ingen av dem er skjult, men de er lette å overse hvis du tidligere bare har solgt bolig i Storbritannia.

Plusvalíaen er adskilt fra gevinstskatten. Det er en kommunal skatt på økningen i tomteverdiens ligningsgrunnlag i eiertiden, og betales direkte til rådhuset, som regel innen 30 dager etter overtakelse. På Costa Blanca ligger satsene rundt 3,6-3,75% av den vurderte tomteverdiøkningen. Siden 2021 kan selger velge mellom sjablongmetoden og metoden med faktisk gevinst - advokaten din bør regne ut begge og bruke den laveste. Har tomteverdien ikke steget, blir skatten null.

3%-trekket er et forskudd, ikke en endelig skatt. Kjøpers advokat er ved lov pliktig til å holde tilbake 3% av salgsprisen (skjema 211) og betale beløpet til Hacienda. Du som selger sender deretter inn skjema 210 innen utgangen av tredje måned etter overtakelsen. Er den faktiske skatten lavere enn 3% søker du om refusjon. Er den høyere betaler du differansen. Selgere som tror alt er klart etter notaren får av og til skattekrav 18 måneder senere.

Storbritannia kan fortsatt skattlegge samme gevinst. Skatteavtalen mellom Spania og Storbritannia overlevde brexit, og HMRC lar deg trekke den spanske skatten fra britisk CGT under Foreign Tax Credit Relief - men du slipper ikke unna britisk skatt helt. Britisk CGT på eiendom er 18% i lav sats og 24% i høy sats. I praksis ender du med å betale den høyeste av de to effektive satsene. Meld salget til HMRC innen 60 dager etter overtakelse hvis det skal betales britisk skatt. For den spanske siden, se vår fulle guide til gevinstskatt og vår gjennomgang av selve salgsprosessen.