Fellen med ulovlige boliger
Slik havner kjøpere i fellen med ulovlige boliger i Spania
Mange som kjøper feriebolig i Spania ender opp med ulovlige eiendommer uten å vite det. Lær å se varselsignalene og still advokaten de riktige spørsmålene.
Hva som regnes som en ulovlig bolig
En ulovlig bolig i Spania er en bolig som ikke stemmer med papirene. Bygget står i virkeligheten, men er ikke i registrene, eller registrene beskriver noe annet enn det som faktisk er på tomten. Kommunen har aldri godkjent bygget, eiendomsregisteret oppgir feil størrelse, eller bassenget er anlagt uten tillatelse.
Ikke alle problemer er like store. En helt ulovlig villa bygd på landbruksjord uten tillatelser risikerer rivning og er nesten umulig å videreselge. En delvis ikke-forskriftsmessig bolig, som et registrert hus med en uregistrert terrasseutvidelse, lar seg vanligvis ordne for noen tusen euro. Problemet er at kjøperen sjelden vet hvilken type han har foran seg. Meglere pleier å beskrive begge som helt vanlig her og lett å fikse. Den ene velter pensjonsdrømmen. Den andre legger 2 000€ på budsjettet.
Manglende tillatelser
Det opprinnelige bygget, eller et senere tilbygg, ble aldri godkjent av kommunen.
Uregistrerte tillegg
Basseng, pergolaer, terrasser eller gjestehus som ikke står i Catastro.
Hus på landbruksjord
Hus bygd på landbruks- eller vernet grunn der bolig ikke er tillatt.
Ingen boattest
Cédula de Habitabilidad mangler, og dermed blir strøm, vann og utleieinntekter blokkert.
Slik havner kjøperne i fellen
Pensjonister og feriebolig-kjøpere går i de samme fellene nesten hver gang. Tidspress fra megler. En ”hjelpsom” advokat som utbyggeren anbefaler. Et fjernkjøp presset inn i én kort visning. Når problemene dukker opp, har kjøperen allerede nøklene i hånden.
Den vanligste fellen er å stole på utbyggerens advokat. Honoraret hans avhenger av nettopp den handelen utbyggeren vil få i havn. Han har ingen grunn til å flagge det ulovlige bassenget eller den manglende boattesten, og mange gjør det heller ikke. Den andre fellen er eldre boliger. Kjøpere antar at et hus fra 80-tallet for lengst må være lovlig. Det er det ikke. At ingen har klaget ennå, betyr ikke at kommunen har godkjent det. Når du blir tinglyst eier, arver du problemet.
Et typisk eksempel: et norsk par kjøper en villa nær Orihuela Costa med basseng og pergola allerede på plass. Etter tre måneder kommer det et bøtegebyr på 7 000€ fra kommunen. Bassenget ble bygget i 2009 uten tillatelse. Selger hadde eid huset i tolv år og saken hadde aldri kommet opp. Kjøperne sitter nå med både villaen og boten, og ved salg må de opplyse om overtredelsen til alle interessenter.
De fleste av disse fellene er til å unngå. De overlever fordi kjøperen aldri leier inn noen hvis eneste oppgave er å beskytte ham. For en bredere liste over feller før kontrakt, se vår guide til vanlige feil ved boligkjøp i Spania.
Sjekklisten din før kjøpet
Den gode nyheten er at de fleste problemer med ulovlige boliger lar seg avdekke før du skriver under. Kontrollene er rutine, dokumentene er offentlige, og en dyktig advokat gjør dem alle som standard. Den dårlige er at mange kjøpere hopper over dem, eller leier inn noen som hopper over dem, fordi hvert trinn tar tid og megleren presser på for en rask avslutning.
Nota Simple fra eiendomsregisteret
Bekrefter eierskap, pantelån og den registrerte beskrivelsen av eiendommen. Pris: under 10€. Hent den ut før du legger inn bud.
Catastro-sjekk
Sammenlign den offisielle Catastro-tegningen med det du ser på stedet. Ekstra rom, tilbygg, basseng eller pergolaer som ikke står på tegningen, er uregistrerte konstruksjoner.
Boattest (Cédula de Habitabilidad)
Beviser at boligen er lovlig å bo i. Uten den kan du verken få strøm og vann på ditt navn eller søke om turistutleielisens.
Forespørsel om brudd hos kommunen
Advokaten din spør Ayuntamiento direkte: er det åpne overtredelser, bøter eller rivningsvedtak på denne adressen? Svaret skal være skriftlig, ikke per telefon.
Kontroll av byggetillatelse
For alt som er bygd eller utvidet de siste 30 årene, skal originaltillatelsen ligge hos kommunen. Manglende tillatelser er den klart vanligste feilen.
Oppretting av strøm, vann og gass
Strøm, vann og gass må stå på selve eiendommen, ikke på en nabos måler eller en gammel eier som aldri har oppdatert avtalen.
Gå rundt boligen med papirene i hånden
Ta med Catastro-tegningen og Nota Simple. Alt du ser som ikke står på papiret, er et spørsmål til advokaten før du skriver under.
Spørsmål advokaten din må svare på
Advokaten din er den eneste i handelen hvis oppgave er å beskytte deg. Bruk en uten bånd til selgeren, megleren eller utbyggeren. Full gjennomgang av en kystbolig koster vanligvis 800-1 500€. Får du tilbud om 300€, betaler du for en signaturtjeneste, ikke en kontroll.
Bruk denne advokaten
Unngå denne advokaten
De fleste papirproblemer er løsbare. Uregistrerte tilbygg koster gjerne 2 000-5 000€ å legalisere når en arkitekt har laget rapport og kommunen har godkjent. En manglende boattest er vanligvis et administrativt løp dersom bygget oppfyller dagens krav. Eldre rustikke fincas kan av og til regulariseres gjennom regionale amnestier, men prosessen tar 12-24 måneder og kostnaden varierer fra kommune til kommune.
Det som ikke kan fikses: bygg på vernet kyst- eller naturområde, en eiendom med aktivt rivningsvedtak, eller et bygg som bryter med dagens reguleringsplan utover den regionale toleransen. I slike tilfeller går du, selv om prisen settes ned. For hele prosessen og dokumentlisten, se vår guide til juridisk gjennomgang.
Før du signerer
Få hele den juridiske guiden
Steg-for-steg-gjennomgang av Nota Simple, Catastro, boattest og svarene advokaten din bør levere skriftlig.
Les den juridiske guiden
