Sjekk fellesskapet
Eierfellesskap i Spania: sjekkliste for kjøpere
Sjekk felleskostnader, regler, gjeld og møtereferater før du signerer i Spania. Praktisk sjekkliste for leiligheter og urbanisasjoner.
En flott leilighet kan fortsatt være et dårlig kjøp hvis eierfellesskapet har gjeld, svakt vedlikehold, strenge utleieregler eller en stor regning som allerede er godkjent.
I Spania er en Comunidad de Propietarios eierfellesskapet som forvalter felles deler av en bygning eller urbanisasjon. Det kan være basseng, hager, heiser, trapperom, sikkerhetsporter, fasader, felles vannsystemer, private veier og belysning.
Internasjonale kjøpere fokuserer ofte på pris, beliggenhet og innsiden av boligen. Fellesskapets dokumenter blir behandlet som administrasjon. Det bør de ikke. Regler, felleskostnader, gjeld og begrensninger kan påvirke løpende kostnader, leieinntekter, bruk og videresalgsverdi.
Problemet er tidspunktet. Disse kontrollene må gjøres før du signerer contrato de arras, når depositumet vanligvis blir juridisk utsatt. For hele kjøpsløpet kan du lese vår guide til kjøpsprosessen og guide til juridiske krav.
Felles kostnader
Felleskostnader dekker renhold, administrasjon, heiser, basseng, hager, belysning, sikkerhet og reparasjoner.
Skriftlige regler
Vedtekter og interne regler kan begrense kjæledyr, oppussing, støy, parkering, bassengbruk og turistutleie.
Overtatt risiko
Ubetalte felleskostnader, godkjente arbeider og tvister kan bli dyre etter overtakelse hvis ingen sjekker dem først.
Virkning på videresalg
Dårlig vedlikehold, rettssaker eller for lite midler kan skremme fremtidige kjøpere selv om din bolig ser svært bra ut.
Slik bør felleskostnadene se ut
| Boligtype | Typisk nivå | Hvorfor det varierer |
|---|---|---|
| Leilighet, sentrale Barcelona | €150-300 | Sikkerhet, heiser, administrasjon og høyere bygningskostnader |
| Leilighet, Costa del Sol | €80-180 | Basseng, hager og sikkerhet i Marbella- eller Málaga-områder |
| Leilighet, Costa Blanca | €60-140 | Basseng og vedlikehold, ofte mindre anlegg |
| Leilighet, mindre by eller landlig område | €30-80 | Færre fasiliteter og enklere administrasjon |
| Villa i urbanisasjon | €40-120 | Felles veier, belysning, hager eller sikkerhet |
| Rekkehus i lukket område | €100-250 | Sikkerhet, basseng, hager og utvendig vedlikehold |
Disse nivåene er ikke juridiske regler. De er en sunn fornuft-test. En lav kostnad kan være bra hvis fellesskapet er enkelt og godt drevet. Men hvis et anlegg har heiser, basseng, hager, sikkerhetsporter og private veier, kan en kostnad langt under sammenlignbare boliger bety underfinansiering.
Underfinansiering viser seg ofte senere som akutte arbeider, ekstra innkrevinger eller dårlig vedlikehold. En kjøper som sparer €70 i måneden på felleskostnader kan likevel tape flere tusen euro hvis taket, heisen eller fasaden har vært forsømt i årevis.
Få det skriftlig
Ikke stol på muntlig bekreftelse fra selger eller megler. Be om dokumentene tidlig, og få advokaten din til å kontrollere dem direkte med fellesskapets administrator.
Regler og vedtekter
Fellesskapets vedtekter og interne regler definerer eierandeler, plikter og begrensninger.
Gjeldssertifikat
Avgiftssertifikatet bekrefter om selger er à jour og bidrar til å hindre at du overtar fellesgjeld.
Budsjett og reserve
Årsbudsjett og reservefond viser om fellesskapet kan betale vanlige kostnader og reparasjoner.
Godkjente arbeider
Ekstra innkrevinger og planlagte større arbeider viser regninger som kan komme etter kjøpet.
Før du signerer arras
Før du legger inn bud
Be megleren om fellesskapsdokumentene og les dem selv. Hvis kostnaden, reglene eller referatene virker feil, stopp før du bruker mer penger.
Etter akseptert bud
Gi advokaten din en skriftlig sjekkliste og be om klare ja/nei-svar om gjeldsstatus, godkjente arbeider, reservefond, forsikring, søksmål, parkeringsrett og regler for turistutleie.
Før arras signeres
Advokaten bør bekrefte skriftlig: ingen ubetalt selgergjeld, ingen uventede arbeider, ingen uløste rettstvister og ingen uklar begrensning på utleie eller bruk.
Før overtakelse
Be om et oppdatert gjeldssertifikat på overtakelsesdagen eller så tett opptil som mulig. Fellesskapets status kan endre seg mellom bud og notarius.
Sjekklisten bør være tydelig. Bekreft selgers betalingsstatus. Få administratorens sertifikat. Kontroller alle godkjente obras aprobadas og kostnader. Les tre årsmøtereferater for tvister, gjeld og arbeider. Bekreft fellesskapets forsikring, størrelsen på reservefondet, aktive søksmål og om parkeringen er registrert i ditt navn og ikke bare "tildelt".
Be også om oversatte vedtekter og interne regler. Svaret du vil ha er ja eller nei, støttet av dokumenter. "Sannsynligvis" og "trolig" er ikke godt nok i arras-fasen.
Hvis du ikke har skriftlig grønt lys fra advokaten etter at budet er akseptert, ikke gå videre til arras-kontrakten. Den tryggeste forhandlingen skjer mens du fortsatt kan trekke deg. For støtte på kjøpersiden kan du starte med vår gratis advokatkonsultasjon.
Kjøper du i et fellesskap?
Sjekk dokumentene før depositumet står i fare
En kort skriftlig gjennomgang før arras er billigere enn å oppdage fellesgjeld, utleiebegrensninger eller akutte arbeider etter overtakelse.
Snakk med en eiendomsadvokat
