Costa Blanca Południe: przewodnik inwestora według obszarów

Torrevieja

Torrevieja ma najbardziej płynny rynek na południu. Używane apartamenty dwupokojowe kosztują ok. 150 000–200 000 €. Letnie obłożenie w lipcu i sierpniu sięga 80–90 %, ale od października do kwietnia spada do 30–40 %, co daje średnio ok. 55 % w skali roku.

Brutto rentowność wynosi 6–7 % przy zakupie za 150 000 € (mniej więcej 9 000–10 500 € rocznie). Wspólnotowe opłaty to ok. 80–120 € miesięcznie, więc po ich odjęciu netto wychodzi 5–6 %.

Największe ryzyko to licencjonowanie. Torrevieja wymaga Licencia de Actividad na najem krótkoterminowy. Po represjach z 2024 roku z platform zniknęło ok. 40 % wcześniej aktywnych ogłoszeń typu Airbnb. Jeśli kupujesz pod dochód z najmu, sprawdź, czy licencja istnieje, zanim cokolwiek podpiszesz. Brak licencji grozi karami i usunięciem oferty. Zanim się zdecydujesz, przeczytaj nasz przewodnik po wymogach prawnych.

Czas odsprzedaży: 3–4 miesiące. W Torrevieja sprzedaje się szybko dzięki wolumenowi i przystępnym cenom.

Orihuela Costa: Villamartín

Villamartín skupia się wokół pola golfowego i przyciąga konkretny profil: golfistów oraz inwestorów liczących na turystów grających w golfa. Używane apartamenty to 180 000–220 000 €. Średnie roczne obłożenie to ok. 58 %, latem 70–75 %, zimą 40–50 %.

Brutto rentowność to 6–7 % (10 800–12 600 € rocznie przy zakupie za 180 000 €). Tu zaczyna się komplikacja: opłaty we wspólnotach golfowych to 120–180 € miesięcznie przez utrzymanie toru. Netto spada do 4,5–5,5 %. Opłaty mocno zjadają zwrot.

Regulacje są łagodniejsze niż w Torrevieja, ale się zaostrzają. Odsprzedaż trwa 4–8 miesięcy, bo krąg nabywców jest węższy. Kupuj tu tylko wtedy, gdy mocno wierzysz w utrzymanie popytu turystyki golfowej.

Orihuela Costa: Playa Flamenca

Playa Flamenca to najsilniejsza pozycja rentowa na Orihuela Costa. Używane apartamenty wycenia się na 160 000–190 000 €, z podobnym rocznym obłożeniem jak Villamartín, ok. 58 %.

Różnica leży w opłatach. Koszty wspólnoty to tylko 60–90 € miesięcznie. To podbija brutto do 6,5–7,5 % i netto do 5,5–6,5 % — najlepsze wyniki netto w Orihuela Costa. Warunki licencyjne są bardziej otwarte niż w Villamartín, choć przepisy wciąż się zmieniają. Skorzystaj z naszego kalkulatora dochodu z najmu, żeby policzyć własne scenariusze.

Odsprzedaż zajmuje 3–5 miesięcy. Więcej kupujących interesuje się Playa Flamenca niż Villamartín, bo rynek nie jest zamknięty w niszy.

Guardamar del Segura

Guardamar to najtańszy próg wejścia. Apartamenty w sprzedaży wtórnej zaczynają się od 120 000–150 000 €. Ale niższa cena nie oznacza automatycznie lepszej rentowności.

Roczne obłożenie to ok. 45 %, latem szczyt to zaledwie 55–65 %, zimą spada do 25–35 %. Brutto rentowność to 4,5–5,5 % (5 400–6 600 € rocznie przy 120 000 €). Opłaty wspólnoty są niskie, 50–70 € miesięcznie, ale netto i tak sięga tylko 3,5–4,5 %.

Tu regulacje najmu krótkoterminowego są najmniej restrykcyjne — nadal szeroko dopuszczalne. Prawdziwy problem to płynność. Odsprzedaż trwa 6–12 miesięcy. To niszowy rynek z ograniczonym zainteresowaniem kupujących. Jeśli musisz wyjść z inwestycji, poczekasz.

Guardamar sprawdza się przy długim horyzoncie, gdy sam chcesz korzystać z mieszkania i wynajmujesz okazjonalnie. Słaby wybór dla inwestorów nastawionych na wysoką rentowność z najmu, którzy potrzebują stabilnego dochodu i strategii wyjścia.

Playa Flamenca wygrywa na rentowności netto przy umiarkowanym ryzyku. Torrevieja daje lepszą płynność, ale kwestia licencji wymaga solidnej analizy prawnej. W Villamartín wysokie opłaty wspólnoty obniżają zwrot mimo przyzwoitego obłożenia. Niskie ceny w Guardamar kuszą, ale słaby czas odsprzedaży może złapać inwestorów, którzy mogą potrzebować zwrotu kapitału.

Wspólny mianownik dla wszystkich czterech obszarów: to rynki sezonowe. Nie buduj modelu finansowego na liczbach ze szczytu sezonu. Jeśli inwestycja „działa” tylko przy 80 % obłożenia, w praktyce nie działa. Modeluj przy 50 % i sprawdź, czy zwrot nadal ma sens. Uwzględnij koszty zarządzania najmem, jeśli nie jesteś na miejscu (zwykle 15–20 % przychodu z najmu), roczny podatek IBI (300–600 € za dwupokojowe) oraz koszty zakupu, które dokładają 12–14 % do ceny nabycia.

Dla nierezydentów dochodzi 24 % podatku od dochodów z najmu (19 % dla rezydentów UE). To dalej obcina netto i łatwo o tym zapomnieć przy porównywaniu nagłówkowych stóp brutto. Policz wszystko, zanim zwiążesz kapitał.