Dokumenty do sprzedaży
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii
Praktyczna lista przed wystawieniem oferty dla zagranicznych właścicieli w Hiszpanii: co zebrać, gdzie zdobyć brakujące dokumenty i co naprawić najpierw.
Najpierw dokumenty, potem cena
Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii zwykle wymaga więcej dokumentów, niż spodziewają się zagraniczni właściciele. Brakujące papiery spowalniają prawników, niepokoją kupujących i mogą zmienić mocną ofertę w renegocjacje.
Jeśli planujesz sprzedaż w ciągu najbliższych 3-6 miesięcy, zacznij od dokumentów, a nie od zdjęć do ogłoszenia. Prawnik kupującego sprawdzi własność, długi, status planistyczny, podatki, opłaty wspólnotowe oraz to, czy nieruchomość w dokumentach odpowiada temu, co kupujący oglądał. Jeśli teczka jest skromna, kupujący może wstrzymać proces, obniżyć ofertę albo się wycofać.
Ma to jeszcze większe znaczenie dla nierezydentów. Jeśli mieszkasz za granicą, możesz nie być w stanie szybko pójść do ratusza ani osobiście ponaglić administratora wspólnoty. Im wcześniej się przygotujesz, tym mniejszą presję poczujesz, gdy kupujący będzie czekał.
Dobry pakiet dokumentów daje agentowi, prawnikowi i kupującemu ten sam punkt startowy: nieruchomość jest legalna, długi są znane, a słabe punkty są rozwiązywane przed datą u notariusza.
Podstawowy pakiet do zebrania
Zacznij od własności. Twoja escritura, czyli akt własności, pokazuje, jak nabyłeś nieruchomość i co podpisano u notariusza. Jeśli nie możesz jej znaleźć, poproś o kopię pierwotnego notariusza lub prawnika, który prowadził zakup. Nieruchomości odziedziczone wymagają także aktu przyjęcia spadku.
Następnie zamów aktualną Nota Simple z rejestru nieruchomości. Pokazuje ona właściciela prawnego, zarejestrowany opis, powierzchnię, hipoteki, zajęcia i inne ograniczenia. Powinna być świeża, najlepiej z ostatnich 1-2 miesięcy przed wystawieniem oferty. Jeśli wskazuje starą hipotekę, obciążenie lub ograniczenie, którego się nie spodziewałeś, wyjaśnij to przed rozpoczęciem oględzin.
Porównaj rejestr nieruchomości z Catastro i faktyczną nieruchomością. Brakujący w dokumentach basen, zabudowany taras, aneks dla gości albo dodatkowe piętro mogą stać się poważnym problemem, bo prawnik kupującego zapyta, jak zostały zatwierdzone i zarejestrowane.
Dokumenty własności
Escritura, aktualna Nota Simple, informacje z Catastro oraz dokumenty spadkowe, jeśli nieruchomość pochodzi ze spadku.
Dokumenty legalności
Certyfikat energetyczny, certyfikat zamieszkania lub licencja pierwszego zasiedlenia, pozwolenia budowlane, dokumentacja remontów i plany.
Dowody długów i podatków
Najnowszy rachunek IBI, rachunek basura jeśli jest oddzielny, zaświadczenie o opłatach wspólnotowych i dowody zapłaty lokalnych należności.
Media i użytkowanie
Aktualne rachunki za media, legalne przyłącza wody i prądu, dokumenty licencji turystycznej przy wynajmie oraz gwarancje dla nowszych domów.
Potrzebujesz też ważnego dokumentu tożsamości i numeru NIE. Sprawdź, czy nazwiska zgadzają się w paszportach, kartach pobytu, aktach, rachunkach podatkowych i dokumentach bankowych. Podwójne nazwiska, nazwiska panieńskie, przeterminowane paszporty i stare zaświadczenia NIE mogą spowolnić sprzedaż.
W kwestii stanu nieruchomości zamów certyfikat energetyczny przed wystawieniem oferty. Jest wymagany w marketingu i zwykle ważny przez 10 lat. Potem odszukaj certyfikat zamieszkania lub Licencia de Primera Ocupación. Starsze nieruchomości nie zawsze mają schludny nowoczesny certyfikat, ale musisz znać sytuację, zanim zapyta bank kupującego.
Problemy do naprawienia przed ogłoszeniem
Największym problemem przed wystawieniem oferty są niezarejestrowane prace. Baseny, tarasy, przerobione garaże, dodatkowe sypialnie, domki dla gości, mury graniczne i konstrukcje dachowe powinny mieć pozwolenia lub certyfikaty zakończenia prac tam, gdzie jest to wymagane. Prawnicy kupujących porównują Nota Simple, Catastro, plany i samą nieruchomość. Jeśli dokumenty mówią jedno, a oględziny pokazują coś innego, zaufanie szybko spada.
Drugim problemem są niezapłacone długi. Zbierz najnowszy rachunek IBI z ratusza, potwierdzenie basura lub opłaty za śmieci, jeśli jest naliczana oddzielnie, oraz zaświadczenie o opłatach wspólnotowych, jeśli nieruchomość należy do bloku, wspólnoty domów szeregowych, urbanizacji lub wspólnoty willi. Administratorzy mogą potrzebować czasu na wystawienie zaświadczeń, zwłaszcza latem, więc poproś wcześnie.
Gotowe do kontroli kupującego
Napraw przed marketingiem
Przypadki szczególne wymagają więcej czasu. Jeśli nieruchomość została odziedziczona, zbierz akt zgonu, testament lub deklarację spadkobierców, dowód podatku spadkowego, akt przyjęcia spadku i pisemną zgodę wszystkich właścicieli. W przypadku domów wiejskich lub starszych zapytaj o status planistyczny, legalność dostawy wody, dokumentację szamba, prawa dostępu i potwierdzenie granic.
Jeśli nie masz pewności, o co prawnik kupującego zapyta dalej, przeczytaj szerszy przewodnik prawny po sprzedaży w Hiszpanii oraz przewodnik przygotowania sprzedającego. Chodzi o to, aby wiedzieć, czego brakuje, kto to naprawia i jak to wyjaśnisz, gdy pojawi się poważny kupujący.
Twoja lista przed wystawieniem oferty
Zbuduj teczkę własności
Znajdź escritura, zamów aktualną Nota Simple, pobierz informacje z Catastro i zbierz akty spadkowe, jeśli są potrzebne.
Udowodnij, że podatki i opłaty są czyste
Zbierz IBI, basura, zaświadczenia o opłatach wspólnotowych i dowody, że zarejestrowane obciążenia lub stare hipoteki zostały wykreślone.
Sprawdź legalność i stan
Zamów certyfikat energetyczny, znajdź certyfikat zamieszkania i zbierz pozwolenia, plany, certyfikaty zakończenia prac oraz faktury za remonty.
Przygotuj dokumenty dla szczególnego użycia
Dodaj rachunki za media, dokumenty licencji turystycznej, gwarancje dla nowych budynków, papiery dotyczące usług wiejskich lub regulaminy wspólnoty, jeśli mają zastosowanie.
Pozwól prawnikowi sprawdzić pakiet
Poproś o pisemną listę braków przed publikacją oferty, nie po tym, jak kupujący wpłaci depozyt rezerwacyjny.
Trzymaj wszystko w jednym cyfrowym folderze z jasnymi nazwami plików: akt, Nota Simple, Catastro, IBI, zaświadczenie wspólnoty, media, certyfikat energetyczny, pozwolenia i dokument tożsamości. Udostępnij go prawnikowi, zanim agent obieca szybkie terminy finalizacji.
Dobre dokumenty nie sprzedadzą słabej nieruchomości. Zatrzymają jednak dobrą nieruchomość przed utratą tempa z niewłaściwych powodów. Kupujący mają mniej powodów do wahania, gdy dokumentacja prawna jest uporządkowana.
Przygotowujesz sprzedaż?
Sprawdź cały proces sprzedaży
Skorzystaj z przewodnika sprzedaży, aby zaplanować dokumenty, cenę, kontrole prawne, podatki i finalizację przed publikacją oferty.
Przeczytaj przewodnik po procesie sprzedaży
