Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii (2026)

Najlepiej widać to na konkretnym wyliczeniu. Brytyjska para kupiła w 2009 roku willę na Costa Blanca za 300 000 € i sprzedaje ją w 2026 roku za 500 000 €. Mieszkają w Wielkiej Brytanii i są nierezydentami w Hiszpanii. Oboje są po 65. roku życia.

Brutto zysk wygląda na 200 000 €. Zysk podlegający opodatkowaniu jest niższy, bo Hiszpania pozwala odliczyć koszty zakupu poniesione na początku, koszty samej sprzedaży oraz udokumentowane nakłady inwestycyjne wykonane w trakcie.

Zaliczka 3% nie dolicza się do tej sumy. To zaliczka na podatek od zysków, pobierana u notariusza i przekazywana do Hacienda. Przy sprzedaży za 500 000 € to 15 000 €. Ponieważ rzeczywisty podatek wynosi tu 30 400 €, sprzedający dopłaca jeszcze 15 400 € w deklaracji składanej w roku po transakcji.

Gdyby liczby ułożyły się odwrotnie - powiedzmy, gdy nieruchomość prawie nie zyskała na wartości - ta sama zaliczka 3% byłaby wyższa od należnego podatku. Wtedy sprzedający składa wniosek o zwrot i czeka osiem do czternastu miesięcy na różnicę.

Największą dźwignią na twoim rachunku podatkowym są udokumentowane odliczenia. Hiszpania wyraźnie oddziela ulepszenia, które podniosły wartość lokalu, od konserwacji, która tylko utrzymywała go w użyciu. Ulepszenia zmniejszają zysk. Konserwacja - nie.

Dla każdej pozycji, którą chcesz uwzględnić, Hacienda wymaga faktury z NIF dostawcy, twoim nazwiskiem, datą i jasnym opisem prac. Przelewy bankowe są zdecydowanie preferowane. Pokwitowania gotówkowe są standardowo odrzucane. Sprzedający, którzy przez dziesięć lat płacili fachowcowi gotówką, często odkrywają na transakcji, że nie odliczą z tego nic.

Trzy punkty potykają brytyjskich sprzedających częściej niż inne. Żaden nie jest ukryty, ale łatwo je przegapić, jeśli wcześniej sprzedawałeś tylko w Wielkiej Brytanii.

Plusvalía to oddzielny podatek od podatku od zysków. To podatek gminny od wzrostu kadastralnej wartości gruntu w okresie posiadania, płacony bezpośrednio do ratusza, zwykle w ciągu 30 dni od transakcji. Na Costa Blanca stawki to około 3,6-3,75% szacowanego wzrostu wartości gruntu. Od 2021 roku sprzedający może wybierać między metodą ryczałtową a metodą rzeczywistego zysku - prawnik powinien policzyć obie i wybrać niższą. Jeśli wartość gruntu nie wzrosła, podatek wynosi zero.

Zaliczka 3% to zaliczka, nie podatek końcowy. Prawnik kupującego ma obowiązek prawny zatrzymać 3% ceny (formularz 211) i wpłacić je do Hacienda. Ty jako sprzedający składasz potem formularz 210 do końca trzeciego miesiąca po transakcji. Jeśli twój rzeczywisty podatek jest niższy niż 3%, wnosisz o zwrot. Jeśli wyższy, dopłacasz różnicę. Sprzedający, którzy myślą, że po notariuszu już skończyli, dostają czasem decyzję podatkową 18 miesięcy później.

Wielka Brytania nadal może opodatkować ten sam zysk. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpania-UK przetrwała Brexit, więc HMRC pozwala zaliczyć hiszpański podatek na poczet brytyjskiego CGT w ramach Foreign Tax Credit Relief - ale od brytyjskiego podatku to nie zwalnia. Brytyjski CGT na nieruchomości wynosi 18% w stawce podstawowej i 24% w stawce wyższej. W praktyce płacisz wyższą z dwóch efektywnych stawek. Zgłoś transakcję do HMRC w ciągu 60 dni od jej zakończenia, jeśli powstaje brytyjski podatek. Po stronie hiszpańskiej zobacz nasz pełny przewodnik po podatku od zysków oraz szerszy opis procesu sprzedaży.