Zakup dla nierezydentów

Zakup nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent

Nierezydenci mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii, ale muszą liczyć się z wyższymi podatkami i opłatami. Poznaj rzeczywiste koszty, kroki prawne i związek między własnością a rezydencją.

Hiszpańska ulica mieszkalna z tradycyjną architekturą i palmami

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Hiszpanii bez bycia rezydentem? Tak. Hiszpański rynek nieruchomości jest w pełni otwarty dla międzynarodowych nabywców — zarówno obywateli UE, jak i obywateli spoza Unii. Nie ma żadnych ograniczeń co do tego, co można kupić, gdzie kupić ani ile nieruchomości można posiadać. Nierezydenci mają dokładnie takie same prawa własności jak obywatele Hiszpanii. W praktyce proces zakupu jest prosty i dobrze ugruntowany — każdego roku tysiące nabywców-nierezydentów przeprowadza transakcje.

Istnieje jednak kluczowe rozróżnienie, które myli większość inwestorów: prawo własności i status rezydenta to w świetle prawa hiszpańskiego dwa zupełnie odrębne pojęcia. Kupno domu w Hiszpanii nie daje prawa do zamieszkania, a posiadanie nieruchomości nie wymaga rezydencji. Ma to duże znaczenie, ponieważ status rezydenta bezpośrednio determinuje zobowiązania podatkowe, bieżące koszty i długoterminową stopę zwrotu z inwestycji. Pomylenie tych kwestii — założenie, że własność daje prawo pobytu, lub niedoszacowanie obowiązków podatkowych nierezydentów — jest jednym z najkosztowniejszych błędów, jakie może popełnić zagraniczny inwestor w nieruchomości.

Numer NIE

Twój hiszpański numer identyfikacji podatkowej. Wymagany do wszelkich transakcji dotyczących nieruchomości, otwierania rachunków bankowych i składania deklaracji podatkowych. Nierezydenci mogą go uzyskać w hiszpańskich konsulatach lub na lokalnych posterunkach policji.

Hiszpański rachunek bankowy

Potrzebny do spłat kredytu hipotecznego, opłat za media i zobowiązań podatkowych. Większość hiszpańskich banków otwiera rachunki dla nierezydentów na podstawie ważnego NIE i paszportu.

Reprezentacja prawna

Niezależny prawnik (abogado) lub doradca podatkowy (gestoría) chroni Twoje interesy. Weryfikują tytuły własności, prowadzą umowy i zajmują się rejestracją podatkową w Twoim imieniu.

Żaden z tych wymogów nie wymaga rezydencji w Hiszpanii. NIE to numer podatkowy, a nie zezwolenie na pobyt. Hiszpański rachunek bankowy to praktyczne narzędzie, a nie prawne zobowiązanie do zamieszkania w kraju. A Twój prawnik pracuje dla Ciebie niezależnie od miejsca Twojego pobytu. Pełny opis procesu zakupu znajdziesz w naszym przewodniku zakupowym krok po kroku. Należy pamiętać, że hiszpański program Złotej Wizy — który kiedyś oferował rezydencję w zamian za inwestycję w nieruchomość w wysokości 500 000 € — nie jest już dostępny jako ścieżka do uzyskania pobytu wyłącznie przez zakup nieruchomości.

Nowoczesny hiszpański kompleks apartamentowy symbolizujący możliwości inwestycyjne

Koszty zakupu są w dużej mierze identyczne dla rezydentów i nierezydentów. Podatek od przeniesienia własności wynosi 6–10 % w zależności od wspólnoty autonomicznej, plus opłaty notarialne, rejestracyjne i prawne — łącznie zazwyczaj 10–13 % ponad cenę nieruchomości. Tam, gdzie posiadanie nieruchomości jako nierezydent staje się znacząco droższe, to bieżące roczne zobowiązania. Dwa podatki dotykają nierezydentów szczególnie dotkliwie: podatek majątkowy i podatek dochodowy dla nierezydentów.

6–10%

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości z rynku wtórnego (zależny od regionu)

0,2–3,5%

Roczna stawka podatku majątkowego od aktywów w Hiszpanii

19–24%

Podatek dochodowy dla nierezydentów od dochodów z najmu

4 000 €+

Typowe roczne obciążenie podatkowe dla nieruchomości o wartości 300 000 €

IBI (podatek od nieruchomości) 600–900 €

Podatek majątkowy (szac. ~0,4%) ~1 200 €

Podatek dochodowy nierezydentów (12 000 € czynsz @ ~22%) ~2 640 €

Opłaty wspólnotowe ~1 200 €

Szacunkowy całkowity koszt roczny ~5 640–5 940 €

Dla nieruchomości o wartości 300 000 € generującej 12 000 € rocznego dochodu z najmu, efektywna stopa zwrotu po podatkach i opłatach spada do około 2% — znacznie poniżej początkowych założeń wielu inwestorów. Podatek majątkowy jest kluczowym czynnikiem różnicującym: jest naliczany od wartości nieruchomości niezależnie od tego, czy generuje ona dochód, a nierezydenci nie mogą korzystać z tych samych zwolnień co rezydenci. Podatek dochodowy dla nierezydentów pogłębia ten problem — rezydenci UE płacą 19% od dochodu netto, podczas gdy obywatele spoza UE płacą 24% od dochodu brutto bez możliwości odliczenia kosztów. Skorzystaj z naszego kalkulatora kosztów zakupu, aby przeliczyć swoje konkretne liczby, i przeczytaj nasz pełny przewodnik po kosztach i podatkach zawierający szczegółowy opis wszystkich opłat.

Samo posiadanie nieruchomości nie daje prawa do rezydencji w Hiszpanii. Jednak własność nieruchomości może wspierać inne wnioski o pobyt, udowadniając stabilność finansową i więzi z krajem. Ścieżka zależy wyłącznie od Twojego obywatelstwa i okoliczności osobistych.

Obywatele UE mają już prawo do zamieszkania w Hiszpanii na mocy swobody przepływu osób. Wiza nie jest wymagana, ale przy pobycie dłuższym niż trzy miesiące należy zarejestrować się w urzędzie gminy, przedstawiając dowód ubezpieczenia zdrowotnego i środków finansowych. Posiadanie nieruchomości jest praktyczne, ale nieobowiązkowe. Obywatele spoza UE muszą kwalifikować się do odrębnej ścieżki wizowej — wiza pracownicza, emerytalna, przedsiębiorcza lub łączenie rodzin — a posiadanie nieruchomości może wzmocnić te wnioski, choć samo w sobie nie jest wystarczające. Wnioski o pobyt są rozpatrywane zwykle od trzech do sześciu miesięcy, dlatego należy dopasować zakup nieruchomości do harmonogramu uzyskania rezydencji, a nie odwrotnie.

Willa śródziemnomorska z ogrodem i widokiem na hiszpańskie wybrzeże

Zakup jako nierezydent ma sens, gdy

Celujesz w rynki z wysoką stopą zwrotu z najmu

Zapewnione jest profesjonalne zarządzanie nieruchomością

Akceptujesz i planujesz wyższe obciążenie podatkowe

Budujesz drogę ku przyszłej rezydencji

Zakup jako nierezydent jest ryzykowny, gdy

Oczekujesz niskich marż na dochodzie z najmu

Kupujesz na własny użytek bez planów uzyskania rezydencji

Brakuje Ci profesjonalnego wsparcia podatkowego i prawnego

Mylisz prawo własności z prawem do zamieszkania w Hiszpanii

Najkosztowniejsze błędy inwestorów-nierezydentów to mylenie prawa własności z prawem pobytu, niedoszacowanie bieżących zobowiązań podatkowych — zwłaszcza podatku majątkowego — oraz brak strategii uzyskania rezydencji przed zakupem. Ryzyko walutowe to kolejny istotny czynnik dla nabywców, którzy nie zarabiają w euro, ponieważ wahania kursów mogą obniżać zyski lub niespodziewanie zwiększać koszty. Jeśli rozważasz zakup, dopasuj poszukiwanie nieruchomości do harmonogramu uzyskania rezydencji. Przeczytaj nasz przewodnik po rezydencji, aby poznać opcje wizowe, oraz zapoznaj się z naszym przewodnikiem po wymogach prawnych zawierającym pełne zestawienie obowiązków kupującego.

Gotowy do inwestycji?

Rozpocznij poszukiwanie nieruchomości

Niezależnie od tego, czy kupujesz jako inwestor-nierezydent, czy planujesz przyszłą przeprowadzkę do Hiszpanii, zrozumienie kosztów i zobowiązań to pierwszy krok. Zapoznaj się z naszymi przewodnikami lub przejrzyj dostępne oferty, aby znaleźć swoją kolejną inwestycję.

Przeglądaj nieruchomości