Хавеа за 450 000 €: квартира в Аренале vs вилла в глубине

Квартира в Аренале приносит 120–150 €/ночь на Airbnb в высокий сезон (с июня по сентябрь), снижаясь до 60–80 € в межсезонье и 40–50 € зимой. При реалистичной загрузке (70 % летом, 40 % в межсезонье, 20 % зимой) валовой годовой доход от аренды составляет порядка 18 000–22 000 €. Это валовая доходность 4,0–4,9 %.

Вилла в глубине берёт более высокую цену за ночь (150–200 € в пик), но с меньшей загрузкой. Гостям нужен автомобиль, а пешая доступность ограничена. Валовой доход от краткосрочной аренды: 14 000–18 000 € в год, или 3,1–4,0 %. Долгосрочные арендаторы платят 900–1 100 €/месяц, что даёт 11 000–13 000 € валового дохода (2,4–2,9 %).

Коммунальные сборы квартиры покрывают обслуживание бассейна, сады, страхование здания и наружный ремонт — всё распределяется между 20–40 собственниками. В случае виллы все эти расходы ложатся на вас одного.

Обслуживание бассейна, уход за садом и общий ремонт обходятся минимум в 6 500 € в год для виллы. Поломка насоса или проблема с подпорной стеной может добавить 2 000–5 000 € за один раз. Общие годовые расходы на квартиру составляют примерно половину от расходов на виллу и значительно более предсказуемы.

После вычета всех расходов квартира приносит порядка 11 000–14 000 € чистого годового дохода — чистая доходность 2,4–3,3 %. Вилла даёт чистыми 3 000–7 000 €, то есть 0,6–1,5 %. При инвестиции в 450 000 € квартира начинает приносить ощутимый доход значительно быстрее.

Прибрежная недвижимость в Аренале росла в цене на 6–8 % в год за последние пять лет, чему способствовал дефицит предложения. Новое строительство вдоль набережной Ареналь практически невозможно — земля застроена полностью. Виллы в глубине росли на 3–5 % в год — достойный показатель, но без аналогичной премии за дефицит.

Сезонность сильнее всего бьёт по вилле при краткосрочной аренде. Без близости к пляжу зимние бронирования стремятся к нулю. Квартира собирает поездки на выходные круглый год от испанских гостей и удалённых работников. Долгосрочный арендатор решает сезонную проблему виллы, но ограничивает потолок дохода.

Ликвидность при перепродаже — ещё одно отличие. Квартиры в Аренале в этом ценовом диапазоне продаются за 3–6 месяцев. Виллы в глубине дороже 400 000 € выставлены на продажу 8–14 месяцев. Если стратегия выхода имеет значение, квартира более гибкая.

Для Airbnb и краткосрочной аренды: Квартира побеждает однозначно. Более высокая чистая доходность, меньший риск, проще управлять удалённо, выше заполняемость.

Для долгосрочной аренды: По-прежнему квартира, но с меньшим отрывом. Чистая доходность при долгосрочной аренде примерно одинакова (около 2–2,5 %). Разница — в непредсказуемости расходов на обслуживание виллы, которой нет у квартиры.

Для роста стоимости: Снова квартира. Дефицит прибрежной недвижимости — главный ценообразующий фактор в Хавеа, и в Аренале предложение наиболее ограничено.

Для личного использования с арендой: Единственный сценарий, в котором вилла оправдана финансово. Если вам нужны три спальни, собственный бассейн и отсутствие общих стен во время ваших визитов, вы обменяете 1–2 процентных пункта доходности на это. Это разумный компромисс при чётком понимании ожиданий.

При бюджете 450 000 € в Хавеа квартира в Аренале — лучшая чистая инвестиция. Вилла — это покупка для стиля жизни с компонентом дохода. Полный обзор расходов и налогов при покупке — в нашем руководстве. Если вы сравниваете варианты финансирования, наш гид по ипотеке и финансированию охватывает условия для нерезидентов.