Самые распространённые ошибки покупателей на Коста-Бланке

Отказ от независимой юридической консультации

Самая большая ошибка покупателей — не нанимать собственного независимого адвоката. Некоторые полагаются на юридическую команду продавца или полностью отказываются от профессиональной помощи, чтобы сэкономить деньги. Это ложная экономия.

Хороший адвокат по недвижимости проверяет земельный реестр, подтверждает, что продавец действительно владеет недвижимостью, убеждается в отсутствии долгов на объекте и проверяет все разрешения на строительство. Он работает на вас — не на продавца или агента.

Недооценка реальных затрат

Объявленная цена никогда не является окончательной стоимостью. Заложите дополнительные 10–15% на налоги и сборы. Вторичная недвижимость облагается налогом на передачу имущества (ITP) около 10% в регионе Валенсия. Новостройки имеют 10% НДС плюс 1,5% гербовый сбор.

Добавьте нотариальные сборы, расходы на регистрацию в реестре и юридические услуги. Многие покупатели также забывают о текущих обязательствах: ежегодный налог на недвижимость (IBI), подоходный налог для нерезидентов (даже на пустующую недвижимость) и возможный налог на богатство для дорогой недвижимости.

Игнорирование валютного риска

Обменные курсы значительно колеблются. Недвижимость за 300 000€ может стоить на тысячи больше в других валютах просто из-за движения курсов между предложением и завершением сделки. Используйте специалиста по валютным операциям и рассмотрите возможность фиксации курсов заранее.

Непонимание вопросов планирования

В Испании сложные правила градостроительства. Проверьте, есть ли у недвижимости правильное разрешение на строительство, сертификат пригодности для проживания (Cédula de Habitabilidad) и все необходимые лицензии на туристическую аренду. Сельская недвижимость на сельскохозяйственной земле имеет особенно строгие правила — некоторую нельзя законно расширить, или она может иметь незаконно построенные конструкции.

Выбор неправильного расположения

Ваше идеальное расположение зависит от того, как вы будете использовать недвижимость. Отдалённая вилла на холме кажется волшебной в отпуске, но становится непрактичной для постоянного проживания на пенсии. Прибрежные районы предлагают потенциал арендного дохода, но могут быть слишком оживлёнными для спокойной жизни.

Учитывайте также сезонные различия. Некоторые районы становятся очень тихими зимой, тогда как другие сохраняют активность круглый год. Посетите в разное время года, прежде чем принять решение.

Упущение коммунальных платежей

Большинство квартир и многие виллы принадлежат сообществу собственников. Ежемесячные платежи могут варьироваться от 50€ до более чем 500€ в зависимости от общих удобств. Что ещё важнее, сообщества могут вводить ограничения на аренду, требовать одобрения для ремонта и взимать специальные взносы на крупные работы. Всегда изучайте правила сообщества и финансовую отчётность перед покупкой.

Спешка с покупкой

Тактика давления распространена на горячих рынках. Покупатели подписывают договоры бронирования и вносят задатки в течение нескольких дней после просмотра, а затем обнаруживают проблемы, которых можно было бы избежать при надлежащих проверках.

Выделите время для тщательных просмотров недвижимости и комплексной проверки. Добросовестный продавец предоставит разумное время для юридических проверок. Если кто-то давит на вас подписать немедленно — это тревожный сигнал.

Предположение, что арендный доход прост

Арендный доход может помочь финансировать вашу недвижимость, но он не появляется автоматически. Туристическая аренда требует лицензии — и они ограничены или недоступны во многих популярных районах. Сезонная заполняемость резко меняется, расходы на управление съедают прибыль, а регулирование становится всё строже.

Рассчитайте реалистичную чистую доходность после всех расходов, прежде чем полагаться на арендный доход для покрытия затрат.

Забыть о стратегии выхода

Думайте о продаже до покупки. Некоторые типы недвижимости и расположения сложнее перепродать. Необычная недвижимость, сельские районы и зоны с избыточным предложением могут оставаться на рынке годами.

Нерезиденты платят 19% налог на прирост капитала с прибыли при продаже. Покупатель также удерживает 3% от цены покупки в счёт возможных налоговых обязательств — средства, которые вам, возможно, придётся затребовать обратно.

Большинство ошибок происходит потому, что покупатели не знают того, чего не знают. Испанская система недвижимости не лучше и не хуже других — она просто другая. При правильном руководстве и реалистичных ожиданиях покупка на Коста-Бланке может быть простой и выгодной.

Ключ — подготовка. Окружите себя надёжными профессионалами, сделайте домашнюю работу и не позволяйте воодушевлению заглушить здравый смысл. Правильная недвижимость, купленная правильно, принесёт годы удовольствия и стабильную инвестиционную доходность.