Покупка через компанию

Покупка недвижимости в Испании через компанию

Практические шаги, сроки, документы, проверки нотариуса и банковская due diligence при покупке в Испании через испанскую SL или иностранную компанию.

Корпоративные документы и бумаги для покупки недвижимости в Испании на столе — Покупки через компанию требуют больше документов до назначения встречи у нотариуса.

Покупка испанской недвижимости через компанию сначала является проектом по подготовке документов, а уже потом встречей у нотариуса. Самый быстрый путь обычно новый испанский SL. Самый медленный путь обычно существующая иностранная компания, потому что переводы, апостили и корпоративные подтверждения приходится получать из других стран.

2-3 months

Личное владение

3-4 months

Новый испанский SL

4-6 months

Покупатель с иностранной компанией

1-2 weeks

Обычная регистрация SL

Отремонтированная финка в Хавеа, купленная как инвестиционная недвижимость — Владение через компанию часто используют для инвестиционной недвижимости, портфелей аренды и проектов реконструкции.

Это руководство для покупателей, которые уже решили использовать компанию. Оно не спорит за или против такой структуры. Оно объясняет, что должно быть готово до внесения депозита, до проверки банка и до того, как notario подготовит escritura pública.

При покупке через компанию юридическим владельцем является компания, а не вы лично. Это может быть новая испанская Sociedad Limitada (SL), существующая иностранная компания, например UK Ltd, датская ApS или немецкая GmbH, либо новая иностранная компания, созданная для покупки. Юридические и налоговые последствия нужно обсудить с адвокатом и бухгалтером до подписания договора резервирования. Для обычных этапов покупки читайте руководство по процессу покупки вместе с этой статьей.

Вариант	Типичное применение	Главная задержка	Реалистичный срок
Новый испанский SL	Испанская инвестиционная структура, арендный бизнес, местная бухгалтерия	NIE, банковский счет и сроки Торгового реестра	3-4 months
Существующая иностранная компания	Устоявшаяся бизнес-структура или налоговое планирование в стране проживания	Апостили, присяжные переводы и подтверждение UBO	4-6 months
Новая иностранная компания	Трансграничная структура до покупки в Испании	Создание в стране происхождения плюс тот же испанский пакет документов	Usually 4-6 months or more

Варианты владения через компанию при покупке испанской недвижимости

Испанский SL — это общество с ограниченной ответственностью, зарегистрированное в Испании. Инвесторы выбирают его, когда им нужны местная бухгалтерия, испанские декларации по корпоративному налогу и структура, с которой испанские банки и нотариусы работают регулярно. Создание может пройти быстро, но покупка все равно ждет NIE компании, банковский счет, подтверждение средств и корпоративное разрешение.

Существующая иностранная компания может купить недвижимость в Испании, но нотариус должен понять и проверить компанию, созданную по другой правовой системе. Поэтому покупки через иностранные компании идут медленнее. Документы должны быть актуальными, переведенными на испанский уполномоченным переводчиком, апостилированными правильным органом в стране происхождения и понятными в части того, кто контролирует компанию.

Новая иностранная компания добавляет еще один уровень. Сначала вы создаете компанию за рубежом, затем готовите для Испании тот же пакет документов иностранной компании. Это может подходить для более широкого бизнес-плана, но редко экономит время на самой покупке недвижимости.

Начните собирать документы до переговоров о датах завершения сделки. Покупатель через компанию с неполным пакетом может потерять недели после того, как продавец уже принял предложение. Спросите адвоката, какие документы нужны в оригинале, какие можно предоставить в виде заверенных копий и насколько свежим должен быть каждый сертификат.

Порядок важен. Сначала идут документы о личности и полномочиях, затем существование компании и ее надлежащее состояние, затем банковские доказательства и подтверждение источника средств. Если директор не будет лично присутствовать при завершении сделки, доверенность нужно проверить заранее. Плохо составленная доверенность может заставить нотариуса перенести подписание.

Проверка нотариуса

Нотариус проверяет идентичность компании, юридическое существование, полномочия на подпись, переводы, апостили, подтверждение депозита и бенефициарных владельцев.

Проверка банка

Банки проверяют счета, регистрацию, надлежащее состояние, источник средств, данные UBO и часто личный кредитный профиль директора.

Вопросы AML

Банки и нотариусы проверяют сведения по противодействию отмыванию денег, санкционные риски и реальный источник средств для покупки.

Типичные задержки

Отсутствующие апостили, слабое подтверждение средств, неясные цепочки владения и директора без правильной доверенности обычно блокируют сделку.

Испанский нотариус нейтрален. Он не консультирует, насколько структура эффективна с налоговой точки зрения или является ли недвижимость хорошей инвестицией. Его задача — подтвердить, что покупатель существует, имеет полномочия на покупку, понимает сделку и может быть правильно указан в публичном акте.

Ожидайте, что нотариус спросит, кто действительно владеет компанией, кто контролирует банковский счет, откуда пришли средства и имеет ли подписант полномочия. Тревожные признаки включают отсутствующие корпоративные документы, непереведенные документы, отсутствующие апостили, неясных бенефициаров, подозрительные источники средств, отсутствие директора без правильной доверенности или компанию, которая не находится в надлежащем состоянии.

Ипотечные кредиторы часто строже, а не проще, когда покупает компания. Они могут запросить отчетность компании за 2-3 года, подтверждение дохода директора, личные гарантии, доказательство регистрации компании, налоговую дисциплину, декларации UBO, прогнозы аренды для инвестиционной недвижимости, больший депозит и личный кредитный профиль директора. Поговорите с испанским ипотечным брокером до того, как окончательно выбрать этот вариант владения. Наше руководство по финансированию и руководство по расходам и налогам помогут подготовить этот разговор.

Подготовьтесь до подписания