Villa vs nybygge
Villa i Jávea för €1,2M på 4 000 m² vs ett typiskt nybygge
En villa från 1976 på 4 008 m² till salu för €1,2M i Jávea. Vi går igenom de verkliga kostnaderna, hyresavkastningen och avvägningarna mot ett typiskt nybyggt alternativ.
Bostadsmarknaden i Jávea ger köpare ett val som inte alltid är uppenbart: ett modernt nybygge på en kompakt tomt, eller en äldre villa med fyra gånger så mycket mark. Den här villan från 1976 på 4 008 m² i Las Laderas är listad för €1,2M. Ett jämförbart nybygge på 800–1 000 m² kostar ungefär lika mycket. Vi räknade på båda alternativen.
Villan har 3 sovrum (varav ett en-suite med klädkammare), 2 badrum och ett extra rum som fungerar som hemmakontor eller gym. Köket renoverades nyligen och har en vedeldad ugn. Centralvärmen drivs med elektriska vattenradiatorer och det finns luftkonditionering för sommaren.
Söderläget gör att poolterrassen har sol större delen av dagen. En automatisk grind öppnar mot en uppfart med plats för flera bilar, plus ett garage. Jáveas gamla stad och stranden ligger båda ungefär 10 minuter bort med bil. En restaurang och en internationell skola ligger inom gångavstånd.
En detalj som kan förändra bilden: tomten ligger i en lantlig zon som gränsar till ett urbaniserat område. Det finns ett förslag om att inkludera den i en ny urbanisering med en grönyta och 9 byggtomter. Det kan påverka omgivningen över tid, eller det kan driva upp markvärdet. Se den fullständiga annonsen på vår fastighetssida, eller titta på visningen ovan.
Vad du faktiskt betalar
Fastighetspriserna i Jávea har stigit med ungefär 9% per år, med genomsnittspriser som nu överstiger €3 000/m². Det är värt att notera eftersom det påverkar både inträdeskosnaden och utgångsvärdet för alla köpare här. En fastighet köpt för €1,2M idag kräver att marknaden åtminstone håller sig stabil för att skydda ditt kapital.
Semesteruthyrningsdata för Jávea visar en genomsnittlig årsinkomst på cirka €44 000, med 65% beläggning och ett genomsnittligt nattapris på €188. Den här fastigheten bör prestera under genomsnittet: 3 sovrum och pool är bra, men Las Laderas ligger inåt land utan havsutsikt, vilket begränsar vad du kan ta per natt.
En försiktig uppskattning: €25 000–€32 000 brutto hyresintäkter per år, vilket ger en bruttoavkastning på ungefär 2,1–2,7% på den totala investeringen. Efter förvaltningsavgifter, städning, driftskostnader och turistlicenskostnader sjunker nettoavkastningen till cirka 1,5–2,0%. Du behöver också en turistuthyrningstillstånd från den valencianska regeringen, som har skärpt reglerna under de senaste åren.
En typisk nybyggd villa på 800 m² i Jávea, prissatt till €900 000–€1 100 000, tenderar att ge högre nattpriser och bättre beläggning. Modern finish och energieffektivitet är vad semesterhyresgäster söker. Bruttoavkastningen på nybyggen ligger runt 3–4%. För ren hyresavkastning är nybygget det starkare valet. Använd vår kalkylator för hyresintäkter för att räkna på dina egna scenarier, eller läs om de fullständiga köpkostnaderna och skatterna.
Äldre villa vs nybygge
Den här villan
Ett typiskt nybygge
Priset per kvadratmeter boarea är liknande för båda alternativen. Den här villan landar på ungefär €4 460/m², medan nybyggen i Jávea varierar från €3 500 till €5 000/m² beroende på läge och finish.
Priset per kvadratmeter mark berättar en annan historia. Med €299/m² tomt ger den här villan dig fyra gånger så mycket utomhusyta som ett nybygge för samma budget. För köpare som värdesätter mark är det den siffran som räknas.
Nackdelen är skicket. En byggnad från 1976, även välskött, kommer att behöva åtgärdas. Budgetera €30 000–€80 000 under de första fem åren för rör, eluppgraderingar, fönster eller tätning. Nybyggen har minimala underhållskostnader inledningsvis och en 10-årig strukturell garanti.
Det finns också frågan om likviditet. Moderna fastigheter i Jávea tenderar att säljas snabbare. Onlineköpare filtrerar på 'nybygge' och förväntar sig professionella bilder och inflyttningsklart skick. En begagnad villa på en stor tomt kräver rätt köpare — någon som värdesätter mark och avskildhet framför modern finish. Det kan innebära en längre försäljningstid när du så småningom säljer.
På lång sikt är dock mark i Jávea en ändlig resurs. Byggbara tomter blir allt ovanligare och strikta stadsplaneregleringar begränsar nybyggnation. Den bristen gynnar befintliga ägare av stora tomter mer än den gynnar nybyggnadsköpare på mindre tomter. Läs mer om hur du utvärderar fastigheter som den här i vår guide till att välja fastighet.
Vem den här fastigheten passar
Livsstilsköpare
Du vill ha utrymme, avskildhet och mark. Du kommer att använda villan som permanentbostad eller långvarigt semesterboende. Hyresintäkter är en bonus, inte målet.
Renoveringsinvesterare
Du planerar att renovera till modern standard under 2–3 år. En väl genomförd renovering på 4 000 m² i Jávea kan placera fastigheten i segmentet €1,6–1,8M.
Markvärdespel
Du satsar på att urbaniseringsförslaget ökar tomtens värde. Om 9 byggtomter godkänns kan marken ensam stiga avsevärt i värde.
Om du vill ha maximal hyresavkastning med minimalt engagemang är det här inte fastigheten för dig. Ett nybygge närmare Arenal eller hamnen kommer att tjäna mer och kosta mindre att förvalta.
Men om du vill ha mark till ett pris som är svårt att hitta i Jávea, och du är bekväm med underhållsverkligheten för en 50 år gammal byggnad, så är det här typen av objekt som sällan dyker upp i den här prisklassen. Tomten på 4 008 m² är tillgången. Villan är det som följer med.
Vill du se den här villan?
Vi kan ordna en visning eller skicka ett detaljerat informationspaket med jämförbara nybyggnadsalternativ i samma prisklass.
Visa fastighetsdetaljer
