Kapitalvinstskatt vid försäljning av bostad i Spanien (2026)

Tydligast blir det med ett genomräknat exempel. Ett brittiskt par köpte en villa på Costa Blanca för 300 000 € år 2009 och säljer den för 500 000 € år 2026. De bor i Storbritannien och är icke-bofasta i Spanien. Båda är över 65.

Bruttovinsten ser ut att bli 200 000 €. Den skattepliktiga vinsten är lägre, eftersom Spanien tillåter att du drar av de förvärvskostnader du betalade och de försäljningskostnader du betalar nu, plus dokumenterade värdehöjande investeringar du gjort längs vägen.

3%-innehållandet läggs inte ovanpå denna summa. Det är ett förskott på kapitalvinstskatten som dras hos notarien och förs över till Hacienda. På en försäljning på 500 000 € blir det 15 000 €. Eftersom den verkliga skatten här är 30 400 € är säljaren skyldig ytterligare 15 400 € när deklarationen lämnas året efter tillträdet.

Hade siffrorna gått åt andra hållet - säg en bostad som knappt stigit i värde - hade samma 3%-innehållande blivit större än skatten. Då lämnar säljaren in en återbetalningsbegäran och får vänta åtta till fjorton månader på mellanskillnaden.

Den största hävstången på din skatt är dokumenterade avdrag. Spanien drar en skarp gräns mellan förbättringar som höjt bostadens värde och underhåll som bara hållit den i bruk. Förbättringar minskar vinsten. Underhåll gör det inte.

För varje kostnad du vill ta upp kräver Hacienda en faktura med leverantörens NIF, ditt namn, datum och en tydlig beskrivning av arbetet. Banköverföringar är klart att föredra. Kvitton för kontanta betalningar avvisas rutinmässigt. Säljare som under tio år betalat hantverkare i kontanter upptäcker ofta vid tillträdet att inget av det går att dra av.

Tre saker fäller brittiska säljare oftare än något annat. Inget av dem är dolt, men de är lätta att missa om du tidigare bara sålt bostäder i Storbritannien.

Plusvalían är skild från kapitalvinstskatten. Det är en kommunal skatt på markens taxeringsvärdesökning under ditt ägande och betalas direkt till rådhuset, vanligen inom 30 dagar från tillträdet. På Costa Blanca ligger satserna runt 3,6-3,75% av den värderade markvärdesökningen. Sedan 2021 kan säljaren välja mellan schablonmetoden och metoden med verklig vinst - din jurist bör räkna fram bägge och välja den lägre. Har markvärdet inte stigit blir skatten noll.

3%-innehållandet är ett förskott, inte en slutlig skatt. Köparens jurist är enligt lag skyldig att hålla inne 3% av köpeskillingen (blankett 211) och betala in den till Hacienda. Du som säljare lämnar därefter blankett 210 senast i slutet av tredje månaden efter tillträdet. Är din verkliga skatt lägre än 3% begär du återbetalning. Är den högre betalar du mellanskillnaden. Säljare som tror att allt är klart efter notarien får ibland en skattenota 18 månader senare.

Storbritannien kan fortfarande beskatta samma vinst. Skatteavtalet mellan Spanien och Storbritannien överlevde brexit, så HMRC låter dig kvitta den spanska skatten mot brittisk CGT via Foreign Tax Credit Relief - men du slipper inte den brittiska skatten helt. Brittisk CGT på fastigheter är 18% i den lägre skiktet och 24% i det högre. I praktiken betalar du den högre av de två effektiva satserna. Anmäl försäljningen till HMRC inom 60 dagar från tillträdet om brittisk skatt ska betalas. För den spanska sidan, se vår fullständiga guide om kapitalvinstskatt och vår genomgång av försäljningsprocessen.