Arras-kontrakt
Contrato de arras i Spanien for købere
Før du underskriver en contrato de arras i Spanien, bør du forstå risikoen ved depositummet, juridiske tjek, låneklausuler og hvorfor en uafhængig advokat er vigtig.
Hvad en arras-kontrakt betyder
En contrato de arras er en privat kontrakt mellem køber og sælger. Den kommer normalt før gennemførelsen hos notar, men binder allerede begge parter til købsvilkårene.
Udenlandske købere hører ofte ordet "reservation" og tror, at arras er en høflig formular til at holde boligen. Det er farligt. Kontrakten fastsætter den aftalte pris, depositummets størrelse, fristen for gennemførelse, købers og sælgers forpligtelser, ejendomsoplysninger, betalingsmetode og konsekvenserne, hvis en af parterne ikke gennemfører.
Når den er underskrevet, tages boligen normalt af markedet, og køber betaler et betydeligt depositum. Hvis køber senere ombestemmer sig, misser notarfristen eller ikke får finansiering, kan depositummet gå tabt. Hvis sælger trækker sig, kan sælger skulle betale det dobbelte tilbage. Det præcise resultat afhænger af typen af arras og den ordlyd, som din advokat har forhandlet.
Underskriv ikke, bare fordi en ejendomsmægler siger, at det er standard. Standardkontrakter skal også tjekkes. Start med vores guide til førstegangskøbere, og få en uafhængig spansk ejendomsadvokat til at forklare den konkrete kontrakt, før der flyttes penge.
De tre typer
Ordet arras siger ikke nok i sig selv. Spanske kontrakter kan bruge forskellige arras-former, og de giver ikke alle samme ret til at komme ud af handlen. Derfor betyder overskrift, klausuler og bodsordlyd noget.
| Type | Sædvanlig virkning | Risiko for køber |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Mest almindelig. Køber mister depositummet, hvis køber trækker sig uden gyldig grund; sælger betaler det dobbelte tilbage, hvis sælger trækker sig. | Høj hvis finansierings- eller juridiske vilkår mangler. |
| Arras confirmatorias | Bekræfter købsaftalen. Tilbagetrækning kan føre til krav om gennemførelse eller erstatning. | Mindre forudsigelig, fordi tvisten kan gå videre end depositummet. |
| Arras penales | Indeholder bodsklausuler. Kontraktens ordlyd afgør, hvordan bod anvendes. | Afhænger meget af den præcise klausul og fristens ordlyd. |
De fleste køb af eksisterende boliger bruger arras penitenciales, fordi begge parter forstår den grundlæggende aftale: køber går væk og mister depositummet; sælger går væk og betaler det dobbelte. Men selv denne kendte struktur kan ændres af teksten. En finansieringsklausul, en juridisk betingelse eller en uklar frist kan ændre udfaldet.
For købere med boliglån er den største fælde at underskrive, før banken har givet endelig godkendelse. Forhåndsgodkendelse er ikke endelig godkendelse. Hvis banken nægter finansiering efter din underskrift, kan du miste depositummet, medmindre kontrakten siger, at købet afhænger af lånegodkendelse. Læs vores guide til boliglån i Spanien, før du behandler en banksamtale som grønt lys.
Tjek før du underskriver
Bekræft adkomst og ejerskab
Bestil en ny Nota Simple fra tingbogen. Den bør bekræfte den registrerede ejer, ejendomsbeskrivelse, pantehæftelser, byrder, embargoer og eventuelle registrerede hæftelser.
Tjek gæld og begrænsninger
Bed om status for ejerforeningsbidrag, IBI-kvitteringer, forbrugssaldi, udlejningsbegrænsninger, lejere eller beboere og skriftlig bekræftelse på, at ejendommen overdrages fri for gæld og hæftelser.
Kontroller planmæssig lovlighed
Din advokat bør tjekke byggetilladelser, udvidelser, grænser, adgangsrettigheder, kadastrale oplysninger og, hvor relevant, beboelses- eller ibrugtagningstilladelse.
Fastlæg finansierings- og fristvilkår
Hvis du har brug for boliglån, skal du tilføje et skriftligt finansieringsvilkår. Hvis du køber kontant, skal du bekræfte, at midlerne er tilgængelige, sporbare, overførbare og klar i tide til bankens compliance-tjek.
Disse tjek hører til før arras-underskriften, ikke efter. En lille reservationsbetaling kan købe tid til due diligence. Et fuldt arras-depositum er noget andet. Overfør ikke et stort beløb, mens spørgsmål om ejerskab, gæld, planforhold eller finansiering stadig er åbne.
Kontrakten bør identificere køber og sælger, tingbogs- og matrikelreferencer, købspris, depositum, betalingsvej, notarfrist, inkluderede møbler og hårde hvidevarer, hvem der betaler hvilke skatter og omkostninger, og hvad der sker, hvis en af parterne ikke kan gennemføre. Den bør også sige, at ejendommen sælges fri for lejere, beboere, gæld og hæftelser, medmindre et kendt forhold håndteres ved gennemførelsen. Vores juridiske guide til køb i Spanien dækker den bredere juridiske proces.
Sådan beskytter du dit depositum
Beskyttende klausuler
Almindelige fejl
Den sikreste køber er ikke den køber, der ikke stoler på nogen. Det er den køber, der får hvert vigtigt punkt skrevet ned før underskrift. Hvis sælger lover at fjerne møbler, reparere fugt, indfri et lån, betale fællesrestancer eller inkludere hvidevarer, så få det ind i kontrakten. Hvis dit lån ikke er endeligt, skal finansieringsvilkåret ind i kontrakten. Hvis de juridiske tjek ikke er færdige, så underskriv ikke.
Din advokat skal være uafhængig. Stol ikke på sælgers advokat, udviklerens advokat eller ejendomsmægleren til at beskytte dit depositum. Deres rolle er en anden end din. Din advokat bør gennemgå arras, kontrollere ejendommen, forhandle beskyttende ordlyd, verificere betalingskontoen og forklare kontrakten i klart sprog, før du underskriver.
Kontantkøbere bør også sætte tempoet ned. Internationale overførsler, valutaveksling, hvidvaskkontroller og spansk bankcompliance kan forsinke midler. En frist på 30 dage kan være for stram, hvis pengene kommer fra flere konti eller valutaer. Byg tidsplanen efter den reelle bankproces, ikke sælgers foretrukne dato.
Før du underskriver
Tal med en uafhængig ejendomsadvokat
Få en spansk ejendomsadvokat til at gennemgå arras-kontrakten, tjekkene, betalingsvejen og depositumsklausulerne, før du forpligter dig.
Book en gratis konsultation
