Due diligence
Due diligence ved boligkøb i Spanien
Urolig for at købe i Spanien? Brug denne praktiske tjekliste til ejerskab, gæld, licenser, kontrakter og omkostninger før du skriver under.
Hvad due diligence betyder
Boligkøb i Spanien er til at styre, når tjekkene kommer før penge og underskrifter.
Spanien har et velreguleret boligmarked, men det fjerner ikke køberens opgave: kontrollér boligen, før du underskriver en reservationskontrakt, betaler arras-depositum eller når frem til notaren.
Due diligence ved boligkøb betyder at kontrollere, at sælgeren lovligt kan sælge, at boligen er korrekt registreret, at gæld bliver slettet, at licenser er i orden, og at boligen passer til din planlagte brug. Det er praktisk arbejde, ikke et mysterium. Du samler dokumenter, sammenligner dem med den faktiske bolig og beder din uafhængige spanske advokat bekræfte risiciene skriftligt.
Denne guide er ikke juridisk rådgivning. Den er et køberkort over, hvad du skal spørge om, før du binder dig. Hvis processen er ny for dig, så læs den sammen med vores guide for førstegangskøbere og guiden om juridiske krav.
Kernetjekkene
Kontrollér sælgeren
Sælgerens navn og ID skal matche ejendomsregisteret. Ved arv, selskabssalg eller fuldmagt bør din advokat bekræfte beføjelsen, før du betaler.
Læs Nota Simple
Nota Simple viser ejerskab, pant, udlæg, vejrettigheder og registerbegrænsninger. Brug vores Nota Simple-guide til detaljerne dokument for dokument.
Sammenlign beskrivelsen
Sammenlign register, matrikel, tegninger og den faktiske bolig. Ekstra værelser, lukkede terrasser, pools eller garager kan kræve legalisering før køb.
Tjek gæld og hæftelser
Pant, udlæg, IBI-restancer, ejerforeningsgæld, forsyningsgæld og skattekrav skal identificeres og slettes eller tilbageholdes fra købesummen ved overtagelse.
Bekræft planmæssig lovlighed
Spørg om byggetilladelser, første beboelseslicens, planmæssig overholdelse og tilbygninger. Det betyder mest for villaer, landboliger, ældre ejendomme og renoverede gensalg.
Gennemgå ejerforeningen
For lejligheder og urbanisationer bør du tjekke fællesudgifter, gæld, regler, udlejningsgrænser, planlagte arbejder, reservefonde og referater.
Tjek udlejningsregler
Hvis du planlægger korttidsudlejning, skal du bekræfte regionale, kommunale og foreningsregler før købet. Stol ikke på sælgerens løfte om lejeindtægter.
Disse tjek hænger sammen. En ren Nota Simple beviser ikke, at en pool er lovlig. En stærk udlejningshistorik beviser ikke, at fremtidig turistudlejning er tilladt. En lav pris beviser ikke værdi, hvis ejerforeningen har en stor reparationsafstemning på vej.
Læs mere i vores Nota Simple-guide, artiklen om hvad en boligadvokat tjekker og guiden til at købe bolig med gæld i Spanien.
Hvornår du skal stoppe
Undersøg før du går videre
Sæt handlen på pause
Et advarselstegn er ikke altid et endeligt nej. Det er en grund til at stoppe uret. Mange problemer kan løses før overtagelse: et pant kan slettes, ejerforeningsgæld kan trækkes fra sælgerens provenu, og et gammelt dokument kan erstattes med en frisk attest.
Faren er at underskrive først og undersøge senere. Reservationskontrakter og private købskontrakter kan fastsætte frister, bøder og regler for depositum. Før du overfører penge, bør din advokat tjekke tilbagebetaling, betingelser, finansieringsklausuler, overtagelsesdatoer, inventar inkluderet i salget og hvad der sker, hvis sælgeren ikke kan levere ren titel.
Hvis du har brug for et bredere blik på underskriftsfaserne, så brug guiden til købsprocessen. Hvis finansiering indgår, bør du også tjekke finansieringsguiden, før du accepterer kontrakttekst, der efterlader dig udsat, hvis bankvurdering eller lånegodkendelse fejler.
Din købertjekliste
| Tjek | Status |
|---|---|
| Uafhængig advokat udpeget | [] |
| Nyere Nota Simple kontrolleret | [] |
| Sælgers ejerskab bekræftet | [] |
| Gæld, pant og hæftelser kontrolleret | [] |
| IBI, forsyninger og fællesudgifter kontrolleret | [] |
| Planmæssig lovlighed og licenser kontrolleret | [] |
| Regler for turistudlejning kontrolleret hvis relevant | [] |
| Byggeteknisk gennemgang overvejet ved ældre, landlige eller villa-køb | [] |
| Løbende omkostninger gennemgået | [] |
| Købskontrakt gennemgået før betaling | [] |
Juridiske tjek er kun én del af due diligence. Test også købet mod hverdagsøkonomien: IBI, fællesudgifter, forsikring, forsyninger, vedligeholdelse, ikke-residentskat, ejendomsadministration og valutaomkostninger. For købsskatter og gebyrer, læs vores guide til omkostninger og skatter.
For villaer, ældre boliger, landlige ejendomme og alt med synlige ændringer bør du overveje en uafhængig byggeteknisk gennemgang. En advokat tjekker juridisk status. En bygningssagkyndig tjekker stand. Begge dele betyder noget, når en forkert reparation kan koste mere end depositummet.
Før du skriver under
Få de juridiske tjek gjort først
Hvis en bolig ser rigtig ud, så sænk tempoet længe nok til at kontrollere den. Uafhængig rådgivning før underskrift er billigere end at rette problemer med ejerskab, gæld eller licenser senere.
Tal med en advokat
