Køb som ikke-resident
Køb af ejendom i Spanien som ikke-resident
Ikke-residenter kan købe ejendom i Spanien, men står over for højere skatter og afgifter. Lær de reelle omkostninger, juridiske trin og sammenhængen mellem ejendomsret og opholdstilladelse at kende.
Et åbent marked med andre regler
Kan udlændinge købe ejendom i Spanien uden at være bosiddende der? Ja. Det spanske ejendomsmarked er fuldstændig åbent for internationale købere – både EU-borgere og borgere uden for EU. Der er ingen begrænsninger på, hvad du kan købe, hvor du kan købe, eller hvor mange ejendomme du kan eje. Ikke-residenter har nøjagtigt de samme ejendomsrettigheder som spanske statsborgere. I praksis er købsprocessen ligetil og veletableret, med tusindvis af ikke-residente købere, der gennemfører handler hvert år.
Men her er den forskel, som fælder de fleste investorer: ejendomsret og opholdstilladelse er fuldstændig adskilte begreber i spansk lovgivning. At købe en bolig i Spanien giver dig ikke ret til at bo der, og du behøver ikke opholdstilladelse for at eje ejendom. Det er vigtigt, fordi din opholdsstatus direkte afgør dine skatteforpligtelser, løbende omkostninger og langsigtede investeringsafkast. At misforstå dette – antage at ejerskab giver opholdstilladelse, eller undervurdere skatteforpligtelserne for ikke-residenter – er en af de dyreste fejl, en udenlandsk ejendomsinvestor kan begå.
NIE-nummer
Dit spanske skatteidentifikationsnummer. Påkrævet for alle ejendomstransaktioner, bankkonti og selvangivelser. Ikke-residenter kan ansøge via spanske konsulater eller lokale politistationer.
Spansk bankkonto
Nødvendig for afdrag på boliglån, forsyningsregninger og skatteforpligtelser. De fleste spanske banker åbner konti for ikke-residenter med gyldigt NIE og pas.
Juridisk repræsentation
En uafhængig advokat (abogado) eller skatterådgiver (gestoría) varetager dine interesser. De verificerer ejendomstitler, håndterer kontrakter og varetager skatteregistrering på dine vegne.
Ingen af disse krav forudsætter, at du er bosiddende i Spanien. NIE er et skattenummer, ikke en opholdstilladelse. En spansk bankkonto er et praktisk redskab, ikke en juridisk forpligtelse til at bo i landet. Og din advokat arbejder for dig uanset, hvor du bor. For en fuldstændig gennemgang af købsprocessen, se vores trin-for-trin-købsguide. Bemærk at Spaniens Golden Visa-program – som tidligere gav opholdstilladelse via en ejendomsinvestering på 500.000 € – ikke længere er tilgængeligt som vej til opholdstilladelse gennem ejendomskøb alene.
De reelle omkostninger som ikke-resident ejer
Køberomkostningerne er stort set identiske for residenter og ikke-residenter. Overdragelsesafgiften ligger på 6–10 % afhængigt af den autonome region, plus notaromkostninger, tinglysningsgebyrer og advokatomkostninger – typisk i alt 10–13 % oven i købsprisen. Der, hvor ejerskabet som ikke-resident bliver markant dyrere, er ved de løbende årlige forpligtelser. To skatter rammer ikke-residenter særligt hårdt: formueskatten og indkomstskatten for ikke-residenter.
For en ejendom til 300.000 €, der genererer 12.000 € i årlige lejeindtægter, falder det effektive afkast efter skatter og afgifter til cirka 2 % – langt under, hvad mange investorer oprindeligt forventer. Formueskatten er den afgørende forskel: den pålægges ejendommens værdi uanset, om den genererer indtægt, og ikke-residenter kan ikke udnytte de samme fradrag som residenter. Indkomstskatten for ikke-residenter forstærker dette yderligere – EU-borgere betaler 19 % af nettoindkomsten, mens ikke-EU-borgere betaler 24 % af bruttoindkomsten uden fradragsmuligheder. Brug vores beregner til køberomkostninger til at udregne dine specifikke tal, og læs vores fuldstændige guide til omkostninger og skatter for en detaljeret gennemgang af alle gebyrer.
Fører et køb til opholdstilladelse?
Ejendomsret alene giver ikke opholdstilladelse i Spanien. At eje ejendom kan dog understøtte andre opholdstilladelsesansøgninger ved at dokumentere finansiel stabilitet og tilknytning til landet. Vejen afhænger udelukkende af din nationalitet og personlige situation.
EU-borgere har allerede ret til at bo i Spanien i kraft af den frie bevægelighed. Visum er ikke nødvendigt, men du skal tilmelde dig på kommunekontoret, hvis du opholder dig i mere end tre måneder, med dokumentation for sundhedsforsikring og økonomiske midler. Ejendomsret er praktisk, men ikke påkrævet. Borgere uden for EU skal kvalificere sig via en separat visumvej – arbejdsvisum, pensionistvisum, iværksættervisum eller familiesammenføring – og ejendomsret kan styrke disse ansøgninger uden at være tilstrækkeligt i sig selv. Opholdstilladelsesansøgninger tager typisk tre til seks måneder, så afstem dit ejendomskøb med din tidsplan for opholdstilladelse, ikke omvendt.
Køb som ikke-resident fungerer, når
Køb som ikke-resident er risikabelt, når
De dyreste fejl, ikke-residente investorer begår, er at forveksle ejerskab med opholdstilladelse, undervurdere løbende skatteforpligtelser – især formueskatten – og undlade at udvikle en opholdsstrategi inden købet. Valutarisiko er en anden væsentlig faktor for købere, der ikke tjener i euro, da valutakursudsving kan udhule afkastet eller øge omkostningerne uventet. Hvis du overvejer et køb, så afstem din ejendomssøgning med din tidsplan for opholdstilladelse. Læs vores guide til opholdstilladelse for visummuligheder, og se vores guide til juridiske krav for et fuldstændigt overblik over køberens forpligtelser.
Ofte stillede spørgsmål
Klar til at investere?
Start din ejendomssøgning
Uanset om du køber som ikke-resident investor eller planlægger en fremtidig flytning til Spanien, er det at forstå dine omkostninger og forpligtelser det første skridt. Udforsk vores guider eller gennemse de tilgængelige ejendomme for at finde din næste investering.
Se ejendomme
