Arvet ejendom
Sælge en arvet ejendom i Spanien
Har du arvet en spansk bolig og vil sælge? Her er den juridiske proces, skatterne, faldgruberne og realistiske tidsplaner, enhver arving bør kende.
Arven kommer før salget
En spansk bolig skifter ikke ejer automatisk, når ejeren dør. Før du kan sælge, skal arven accepteres juridisk, skatten betales og skødet overføres til dit navn i ejendomsregistret. Købere skriver ikke under på en bolig, der stadig er under skifte, og bankerne finansierer den heller ikke.
Ja, udlændinge kan arve i Spanien. Arvinger uden bopæl i Spanien er helt almindelige, og processen er juridisk anerkendt, uanset om du bor i Spanien eller helt andre steder. Det, du har brug for tidligt, er et NIE (spansk skattenummer) til hver arving, for uden det kan intet officielt underskrives i dit navn.
De første uger betyder noget. Få dødsattesten oversat og apostilleret, find testamentet (spanske notarer opbevarer de fleste testamenter, der er oprettet i Spanien) og bestil Certificado de Actos de Última Voluntad hos Justitsministeriet. Taler du ikke spansk, så hyr en advokat nu, ikke senere. At forsøge at klare arven selv koster typisk mere end at få professionel hjælp fra dag ét. En kort konsultation hos en spansk advokat tidligt sparer dig for måneder af frem og tilbage.
De tre skatter, du skal håndtere
Arv og salg beskattes i Spanien tre forskellige steder. Hver med sin egen frist, sin egen myndighed og sin egen sats.
Arveafgift (Impuesto de Sucesiones) betales først. Satsen afhænger af regionen, hvor boligen ligger, dit slægtskab med afdøde og boets værdi. Ægtefæller og børn har store bundfradrag; fjerne slægtninge og ikke-familie betaler langt mere. Du har seks måneder fra dødsdagen til at indberette, med én mulig forlængelse.
Plusvalía municipal er en kommunal skat på den værdistigning, grunden har haft siden den forrige ejer købte boligen. Det er kommunen, der opkræver den, ikke regionen eller staten, og mange arvinger glemmer den, indtil dagen for skødeunderskrift.
Kapitalgevinstskat slår først til, når du rent faktisk sælger. Gevinsten beregnes mellem den værdi, der er angivet til arveafgiften, og den endelige salgspris. At sætte en lav arveværdi for at spare skat i dag koster ofte mere i kapitalgevinst senere. En advokat kan regne på begge tal, før du beslutter dig.
| Region | Skattebyrde | Bemærkninger |
|---|---|---|
| Madrid | Meget lav | 99 % fradrag for ægtefælle og børn |
| Andalusien | Lav til moderat | Generøse fradrag, derefter standardskala |
| Valencia (Costa Blanca) | Moderat | Reduktioner mulige for arvinger bosat i regionen |
| Catalonien | Højere | Lavere fradrag, stejlere skala |
| Balearerne | Lav for nær familie | Særlig regional ordning gælder |
Røde flag, der stopper salget
De fleste arvesalg går igennem. Dem, der ikke gør, snubler næsten altid over de samme få problemer, og de fleste er nemmere at rydde af vejen, før boligen sættes til salg, end når køberen allerede er bekymret.
Manglende eller bortkommet testamente
Uden et klart testamente skiftes boet efter den lovbestemte arvefølge. Det lægger måneder til og af og til en retsafgørelse.
Ubetalt IBI og ejerforeningsbidrag
Gæld, der hænger på ejendommen, følger med skødet. Køberens advokater finder den og kræver, at den er betalt før underskrift.
Ulovlige tilbygninger eller ombygninger
Pools, terrasser og rum, der er bygget uden tilladelse, dukker op, så snart registret sammenholdes med virkeligheden. Nogle kan legaliseres; andre vælter handlen.
Uenighed mellem arvinger
Alle medarvinger skal være enige om at sælge. En enkelt, der siger nej, kan blokere handlen i årevis, hvis de andre ikke køber hans andel.
Det, køberen betaler for, er et rent skøde. Hvis nogen af punkterne gælder din bolig, kan din advokat oftest løse det med ekstra papirarbejde, betalinger eller legaliseringsprocedurer. Omkostningen er næsten altid lavere end det prisnedslag, en køber ellers ville kræve, når problemet opdages.
Hvor lang tid det faktisk tager
En ligetil arvesag med én eller to samarbejdsvillige arvinger, et rent skøde og ingen udestående gæld kan være solgt inden for 6 til 9 måneder fra dødsdagen. Det meste af tiden går med skifte og skat, ikke selve salget.
Komplikationer trækker det ud. Internationale arvinger med papirer fra flere lande, familiestridigheder, manglende dokumenter eller ubetalt gæld kan skubbe processen ud over to år. Fyldte notarkalendere i populære kystbyer lægger uger til. Skal køberen bruge lån, kommer der yderligere 6 til 8 uger, når skødet endelig er rent.
Det, der sparer mest tid, er at få en spansk advokat ind i uge ét og at sørge for NIE-numre til hver arving, før du reelt får brug for dem. Begge dele kan klares fra udlandet via et spansk konsulat eller med fuldmagt. Når arven er accepteret og skødet står i dit navn, ligner resten af salgsprocessen ethvert andet salg i Spanien.
Har du arvet en bolig?
Tal med en spansk advokat først
Før du sætter til salg, opgør gæld eller skriver under på noget, så få et klart billede af, hvordan din konkrete arv ser ud efter spansk lov og skat.
Book en advokatkonsultation
