Salgsdokumenter
Hvilke dokumenter skal du bruge for at sælge bolig i Spanien
En praktisk tjekliste før annoncering for udenlandske ejere i Spanien: hvad du skal samle, hvor du får manglende papirer, og hvad der bør løses først.
Papirer før pris
At sælge bolig i Spanien kræver som regel mere papirarbejde, end udenlandske ejere forventer. Manglende dokumenter forsinker advokater, gør købere utrygge og kan gøre et stærkt bud til en ny forhandling.
Hvis du planlægger at sælge inden for de næste 3-6 måneder, så begynd med dokumenterne før markedsføringsbillederne. Køberens advokat vil kontrollere ejerskab, gæld, planstatus, skatter, fællesudgifter og om boligen på papiret svarer til den bolig, de har set. Hvis mappen er tynd, kan køberen sætte processen på pause, sænke buddet eller trække sig.
Det betyder endnu mere for ikke-residente ejere. Bor du i udlandet, kan du måske ikke tage på rådhuset med kort varsel eller følge op på en administrator personligt. Jo tidligere du forbereder dig, jo mindre pres får du, når en køber venter.
En god dokumentpakke giver din mægler, advokat og køber samme udgangspunkt: Boligen er legitim, gæld er kendt, og svage punkter bliver håndteret før notardatoen.
Kernepakken du skal samle
Begynd med ejerskabet. Din escritura, eller skøde, viser hvordan du erhvervede boligen, og hvad der blev underskrevet hos notaren. Hvis du ikke kan finde den, så bed den oprindelige notar eller den advokat, der håndterede dit køb, om en kopi. Arvede ejendomme kræver også dokumentet for accept af arv.
Bestil derefter en frisk Nota Simple fra ejendomsregisteret. Den viser juridisk ejer, registreret beskrivelse, størrelse, pantehæftelser, udlæg og andre begrænsninger. Den bør være ny, helst inden for 1-2 måneder før annoncering. Hvis den viser et gammelt lån, en hæftelse eller en begrænsning, du ikke forventede, skal det løses før fremvisningerne starter.
Sammenlign ejendomsregisteret med Catastro og den fysiske bolig. En manglende pool, overdækket terrasse, gæsteanneks eller ekstra etage kan blive et alvorligt problem, fordi køberens advokat vil spørge, hvordan det blev godkendt og registreret.
Ejerskabsdokumenter
Escritura, nyere Nota Simple, Catastro-oplysninger og eventuelle arvepapirer, hvis boligen kom gennem et dødsbo.
Legalitetsdokumenter
Energicertifikat, beboelsescertifikat eller første ibrugtagningstilladelse, byggetilladelser, renoveringsoplysninger og tegninger.
Bevis for gæld og skat
Seneste IBI-kvittering, basura-kvittering hvor den opkræves separat, certifikat for fællesudgifter og bevis for at lokale afgifter er betalt.
Forsyninger og brug
Nylige regninger for forsyninger, lovlige vand- og eltilslutninger, turistlicenspapirer hvis boligen udlejes og garantier for nyere boliger.
Du skal også bruge gyldigt ID og dit NIE. Tjek at navne stemmer på pas, opholdskort, skøder, skattekvitteringer og bankpapirer. Dobbelte efternavne, pigenavne, udløbne pas og gamle NIE-certifikater kan alle forsinke et salg.
For boligens stand skal du bestille energicertifikatet før annoncering. Det kræves til markedsføring og er normalt gyldigt i 10 år. Find derefter beboelsescertifikatet eller Licencia de Primera Ocupación. Ældre boliger har ikke altid et pænt moderne certifikat, men du skal kende situationen, før køberens bank spørger.
Problemer der bør løses før annoncering
Det største problem før annoncering er uregistreret arbejde. Pooler, terrasser, garageombygninger, ekstra soveværelser, gæstehuse, skelmure og tagkonstruktioner bør have tilladelser eller færdigattester, hvor det kræves. Køberes advokater sammenligner Nota Simple, Catastro, tegninger og selve boligen. Hvis dokumenterne siger én ting, og fremvisningen viser noget andet, falder tilliden hurtigt.
Ubetalt gæld er det andet problem. Saml den seneste IBI-kvittering fra rådhuset, bekræftelse på basura eller renovationsafgift hvis den faktureres separat og certifikat for fællesudgifter hvis boligen hører til en lejlighedsblok, rækkehusforening, urbanisation eller villaforening. Administratorer kan bruge tid på at udstede certifikater, især om sommeren, så spørg tidligt.
Klar til køberens kontrol
Ret før markedsføring
Særlige tilfælde kræver ekstra tid. Hvis boligen blev arvet, skal du samle dødsattest, testamente eller arveerklæring, bevis for arveafgift, acceptskøde og skriftligt samtykke fra alle ejere. For landlige eller ældre boliger bør du spørge til planstatus, lovlighed af vandforsyning, dokumentation for septiktank, adgangsrettigheder og bekræftelse af skel.
Hvis du er usikker på, hvad en købers advokat vil spørge om næste gang, kan du læse den bredere juridiske guide til salg i Spanien og forberedelsesguiden for sælgere. Målet er at vide, hvad der mangler, hvem der løser det, og hvordan du forklarer det, når en seriøs køber dukker op.
Din tjekliste før annoncering
Byg ejerskabsmappen
Find escritura, bestil en aktuel Nota Simple, hent Catastro-oplysninger og saml arveskøder, hvis det er relevant.
Dokumentér at skatter og gebyrer er rene
Saml IBI, basura, certifikater for fællesudgifter og bevis for at registrerede hæftelser eller gamle lån er slettet.
Kontrollér legalitet og stand
Bestil energicertifikatet, find beboelsescertifikatet og saml tilladelser, tegninger, færdigattester og renoveringsfakturaer.
Forbered dokumenter til særlig brug
Tilføj forsyningsregninger, turistudlejningslicens, nybyggerigarantier, papirer om landlige forsyninger eller fællesregler, hvor de gælder.
Lad din advokat gennemgå pakken
Bed om en skriftlig liste over mangler før boligen går online, ikke efter at køberen har betalt reservationsdepositum.
Opbevar alt i én digital mappe med tydelige filnavne: skøde, Nota Simple, Catastro, IBI, fællescertifikat, forsyninger, energicertifikat, tilladelser og ID. Del den med din advokat, før mægleren lover hurtig gennemførelse.
Godt papirarbejde får ikke en svag bolig solgt. Det forhindrer derimod en god bolig i at miste momentum af de forkerte grunde. Købere har færre grunde til at tøve, når den juridiske mappe er organiseret.
Forbereder du salg?
Tjek hele salgsprocessen
Brug salgsguiden til at planlægge dokumenter, pris, juridiske kontroller, skatter og gennemførelse før boligen annonceres.
Læs guiden til salgsprocessen
