Spansk escritura
Hvad den spanske escritura betyder for købere
Escrituraen er den offentlige skødehandling, der underskrives hos notaren. Her forklares, hvad den indeholder, hvad der kan gå galt, og hvad du bør tjekke, før du underskriver.
Dokumentet, der gør dig til ejer
Udenlandske købere hører om escrituraen i uger før overtagelsen. Mange kommer stadig usikre til notaren og ved ikke helt, hvad de underskriver, eller hvad der sker, hvis handlingen indeholder fejl.
Escritura pública de compraventa er den offentlige skødehandling. En spansk notar udarbejder den, begge parter underskriver den på overtagelsesdagen, og den bliver det formelle bevis på, at du har købt boligen. Det er ikke en kvittering. Det er ikke det samme som reservationskontrakten eller de private arras, du måske underskrev måneder tidligere.
Indtil escrituraen er underskrevet, betalt og registreret i Registro de la Propiedad, er dit ejerskab ikke sikret. Et tysk par lærte det på den hårde måde: de betalte restbeløbet til sælgerens bankkonto en uge før notartiden og antog, at handlen var i hus. Sælgeren udsatte underskrivelsen. Deres advokat stoppede yderligere betalinger og forhandlede overtagelsesdatoen på ny. Uden det indgreb havde de ingen juridisk titel og begrænsede muligheder.
Underskriv aldrig en handling, du ikke forstår. En uafhængig advokat bør gennemgå udkastet til escrituraen før overtagelsesdagen, ikke om morgenen, hvor du henter nøglerne. For det bredere juridiske rammeværk, se vores guide om juridiske krav ved køb.
Offentlig handling
Udarbejdet og bevidnet af en notar. Opbevares i notararkivet og bruges til at opdatere Registro de la Propiedad.
Navngivne parter
Registrerer køber og sælger med NIE eller pasnummer samt den præcise bolig, der overdrages.
Pris og betaling
Angiver købesummen, hvordan den blev betalt, og eventuelle realkreditdetaljer knyttet til salget.
Registrerede byrder
Skal afspejle realkreditlån, fællesgæld eller andre byrder registreret mod boligen.
Hvad handlingen indeholder (og hvad der kan gå galt)
Escrituraen er det dokument, Registro de la Propiedad bruger til at registrere dig som ejer. Den identificerer parterne, beskriver boligen (adresse, registerreference, matrikelreference), angiver prisen, bekræfter betalingsmåden og lister byrder eller gæld, der følger med titlen.
En britisk køber i Valencia lod være med at tjekke en opdateret nota simple to uger før overtagelsen. Escrituraen, han underskrev, registrerede en fællesgæld på 14.200 € mod boligen. I Spanien følger visse gæld titlen, ikke personen, der har pådraget den. Han arvede sælgerens restancer samme dag, som han blev ejer.
Den gæld ville have vist sig på et opdateret registeruddrag under due diligence. Hans advokat kunne have krævet, at sælgeren betalte den før underskrift, eller forhandlet en prisreduktion. Efter at escrituraen er underskrevet, er det langsomt og dyrt at rette fejl.
Nota simple
Escritura de compraventa
Forveksl ikke escrituraen med tidligere kontrakter. En reservation holder boligen. Den private købekontrakt (ofte kaldet arras) binder begge parter og indebærer typisk et depositum på 10 %. Escrituraen er den endelige offentlige handling. Vilkårene kan afvige mellem den private kontrakt og udkastet til handlingen, derfor sammenligner din advokat dem linje for linje.
En hollandsk køber antog, at den private kontrakt gav tilstrækkelig beskyttelse. På overtagelsesdagen viste escrituraen en lavere deklareret pris end aftalt, et mønster, der nogle gange bruges til at reducere overdragelsesafgiften. Han nægtede at underskrive, indtil handlingen stemte overens med den private kontrakt. Forsinkelsen kostede en formiddag hos notaren. At underskrive uden at tjekke ville have skabt skatte- og juridiske problemer senere.
Hvad der sker hos notaren
Overtagelsesdagen følger en fast rækkefølge. Notaren verificerer identiteter, bekræfter at handlingen stemmer med de aftalte vilkår, tjekker at betalingen er foretaget (eller koordinerer bankoverførslen), håndterer realkreditpapirer om relevant, læser eller opsummerer handlingen, indsamler underskrifter og arrangerer registrering og skattebetaling.
Notaren er en offentlig tjenestemand. Vedkommende verificerer den formelle underskrift. Vedkommende repræsenterer dig ikke. Vedkommende udfører ikke fuld due diligence for køberen, tjekker ikke fællesudgifter i restance og bekræfter ikke, at en tilbygning har tilladelse. En norsk køber stolede kun på notaren og opdagede 6.800 € i ubetalte fællesudgifter to måneder efter overtagelsen. Udgifterne var synlige i register- og ejerforeningsdokumenter, som hans advokat ville have tjekket i den første uge.
Identitet og gennemgang af handlingen
Pas, NIE-certifikater og udkastet til escrituraen tjekkes. Din advokat burde have godkendt udkastet dage tidligere.
Slutbetaling bekræftet
Restbeløbet overføres via bankcheck eller koordineret overførsel. Nøglerne overdrages normalt, når betalingen er bekræftet.
Underskrifter indsamlet
Køber, sælger og notar underskriver. Taler du ikke spansk, medbring din advokat eller en beediget tolk.
Skatter og registrering
Overdragelsesafgift (ITP eller IVA/AJD) betales. Notaren indsender handlingen til Registro de la Propiedad. Registreringen kan tage flere uger.
At underskrive escrituraen og betale prisen er hovedtrinnene, men registrering i Registro de la Propiedad styrker din juridiske position. Din advokat eller gestor håndterer typisk formaliteter efter overtagelsen, forsyningsoverdragelser og underretning til ejerforeningens administrator. Gem hver kopi. For hele forløbet fra bud til nøgler, læs vores guide om købsprocessen.
Hvad du bør tjekke, før du underskriver
Fejl i escrituraen skaber problemer måneder senere. Din advokat bør verificere udkastet mod den private kontrakt, en opdateret nota simple og matrikelregisteret. Købere af nybyggeri bør bekræfte, at ibrugtagningsattesten (licencia de primera ocupación eller tilsvarende) er på plads. Købere af brugt bolig med tilbygninger skal bekræfte, at det byggede areal stemmer overens med det, der er registreret.
| Punkt | Hvad der skal verificeres |
|---|---|
| Køberens og sælgerens navne | Stemmer nøjagtigt med pas og NIE-numre |
| Beskrivelse af boligen | Adresse, registerblad og matrikelreference stemmer med boligen, du besøgte |
| Købesum | Stemmer med den private kontrakt; betalingsmåden er korrekt registreret |
| Byrder og gæld | Ingen uventede realkreditlån, udlæg eller fællesgæld opført |
| Fællesudgifter | Attest viser, at udgifterne er betalt |
| IBI og Basura | Kommunale kvitteringer bekræfter ingen restancer |
| Realkreditafvikling | Sælgerens realkreditlån indfriet eller beløb fratrukket ved overtagelsen |
| Indretning og møbler | Aftalte genstande listet, hvis de er inkluderet i den private kontrakt |
Denne tjekliste er især vigtig for udenlandske købere, landlige fincas, ældre huse med renoveringer og arvede ejendomme, hvor sælgeren måske ikke kender hele historikken. En uafhængig advokat forklarer, hvad hver klausul betyder, før du sætter dig hos notaren. Det koster 1-1,5 % af købesummen ved et typisk brugtsalg. At springe det over for at spare 2.500 € på et køb på 250.000 € er, hvordan købere arver 12.000 € i andres gæld.
Når escrituraen først er underskrevet, er den svær at ændre. Få udkastet tidligt, tjek det grundigt, og lad dig ikke presse til at underskrive samme dag.
Gratis konsultation
Få escrituraen tjekket før overtagelsen
En uafhængig boligadvokat kan gennemgå udkastet til handlingen, sammenligne det med din private kontrakt og markere gæld eller uoverensstemmelser, før du underskriver hos notaren.
Book gratis konsultation
