Hvorfor Catastro og tingbogen ikke stemmer overens

Catastro er et offentligt administrativt register over fysiske og beskrivende detaljer: grundstørrelse, bebygget areal, klassificering, kort og den katastrale reference. Hovedopgaven er skat og administration. Det hjælper med at sætte katastral værdi og ligger til grund for den kommunale ejendomsskat (IBI). Det er ikke ejerskabsbevis, og det matcher ikke altid den juridiske virkelighed på stedet.

Tingbogen registrerer juridisk ejerskab og indskrevne rettigheder. Realkreditlån, udlæg, pant, servitutter og begrænsninger viser sig her. Købere gennemgår normalt dette via en Nota Simple, før der sættes penge ind. For at bevise, hvem der ejer hvad, tæller tingbogen som regel mere end Catastro. Begrænsningen er det omvendte problem: den kan udelade fysiske træk, der klart findes, når du går over grunden.

Behandl dem som et par. Kun at tjekke Catastro fortæller, hvordan ejendommen beskrives til skat. Kun at tjekke tingbogen fortæller, hvem der har de indskrevne rettigheder. Din advokat har brug for begge dele – plus det, du kan se på stedet – før du underskriver en reservation eller en privat kontrakt. Den sammenligning er en kerne del af juridiske købstjek i Spanien.

De fleste huller starter som administration, ikke bedrageri. Sager står i årtier uden opdatering. Tilbygninger, pools, ombyggede garager og indglassede terrasser bliver bygget og aldrig deklareret. På landet flyttes hegn, mens kortene står stille. Arv flytter ejerskab uden at opfriske beskrivelsen. Opmålingsmetoder adskiller sig, og planændringer kan omklassificere jord længe efter skødet blev skrevet. Nogle sælgere gider simpelthen ikke rette noget, fordi ingen spurgte.

Samtidig afslører nogle afvigelser plan- eller legalitetsproblemer. En udeklareret tilbygning kan blokere realkredit, forsikring, udlejningslicens eller et fremtidigt salg. En pool i Catastro, men mangler i tingbogen, kan kræve licenstjek eller regularisering. Grænsekort, der ikke stemmer med mure og brug, betyder mest på fincas og store grunde, hvor adgangsveje og delte rettigheder ligger i gråzonen.

Hvis skødet nævner mindre jord end Catastro, eller den juridiske beskrivelse stadig henviser til en gammel konstruktion, bliver finansiering og videresalg sværere. Banker låner mod den registrerede virkelighed, ikke brochurebillederne. For hvordan disse huller bliver køberfælder, læs hvordan ulovlige ejendomme fanger købere i Spanien.

Afvigelser påvirker ejerskabsklarhed, lånebeløb, vurdering, forhandlingsstyrke, IBI, forsikring og hvor nemt du kan sælge senere. Det praktiske svar er en fast rækkefølge, ikke en mavefornemmelse efter fremvisningen.

Behandl ikke en afvigelse som paranoia. Behandl den som almindelig spansk due diligence. Hvis din advokat ikke kan forklare et hul på klart dansk, før du underskriver, så stop. Et forsinket køb koster mindre end at arve andres uregistrerede byggeri. For den bredere rækkefølge fra bud til notar, brug guiden til købsprocessen, og book en uafhængig advokatkonsultation, før du overfører et depositum.