5.000-euro-fejlen: Valencias 9-procentssats

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) er afgiften på køb af brugte boliger i Spanien. Køberen betaler. Den beregnes af det højeste af købesummen og den regionale referenceværdi, og hver selvstyrende region sætter sin egen sats.

ITP gælder kun videresalg. Nybyggeri købt direkte af bygherre beskattes i stedet med moms: 10 % IVA plus omkring 1,5 % stempelafgift (AJD). Ændringen i Valencia rammer videresalg, ikke nybyggerikøb direkte fra bygherre.

Vil du have hele billedet af alle skatter og gebyrer, der lægges oven i en spansk købspris, gennemgår guiden om omkostninger og skatter hver enkelt post, inklusive notar, tinglysning og advokat.

For en Costa Blanca-køber er den relevante sammenligning Valencia over for Catalonien og Andalusien. Madrid er billigere på papiret, men du køber ikke en strandlejlighed i Madrid. Den nye sats på 9 % lægger Valencia tæt på Catalonien og nærmer sig Andalusien, selvom satsen stadig ligger højere.

Den, der venter, betaler omkring 6.000-8.000 EUR mere for den samme lejlighed. De 5.000 EUR i sparet afgift er væk, før nøglerne skifter hænder. Værre er, at den ventende konkurrerer med alle andre, der har ventet, på et udtyndet udbud, mod sælgere, der nu ved præcis, hvor stor en efterspørgsel der har siddet på sidelinjen.

Det er ikke en garanti for, at priserne stiger 1,5-2,5 % i alle byer. Billigere indlandsboliger under 200.000 EUR vil næsten ikke bevæge sig. Løftet samler sig der, hvor internationale købere klumper sig sammen, og hvor udbuddet allerede er stramt: havudsigtslejligheder, strandnære videresalg i Denia, Calpe, Javea, Moraira og den øvre del af videresalgsmarkedet mellem 300.000 og 700.000 EUR.

Det rene træk for en seriøs investor er hverken maj eller juni. Det er juli og august, når deadlinehandlen er klinget ud.

Nogle købere i maj betalte for meget, fordi de skulle nå at runde 10-procentssatsen. Nogle købere i juni betalte for meget, fordi de troede, de var tålmodige. I juli har begge grupper underskrevet, hastværket er væk, og en del af det udbud, der ikke blev solgt i opløbet, kommer tilbage med blødere udbudspriser.

Derfra to scenarier:

• Blød landing. Priserne stabiliserer sig på det lidt højere maj-niveau. Investorer, der købte før stigningen, ligger bedst. De, der ventede, får den lavere afgift, men ingen prisfordel. Markedet sætter sig.
• Korrektion. Spekulanter, der betalte topriser før deadline, opdager, at lejeafkastet ikke retfærdiggør prisen. Nogle sætter til salg for at komme ud. Udbudspriserne glider tilbage mod niveauet før stigningen mellem august og oktober. Kontantkøbere og forberedte investorer får både lavere pris OG 9-procentssatsen.

I et udlejningseksempel i Benidorm er forskellen reel. En lejlighed til 450.000 EUR med 15.000 EUR i bruttolejeindtægt om året giver 3,3 % brutto. Betaler du 470.000 EUR i maj-rushet, falder det til 3,2 %, før en eneste omkostning er steget. Betaler du 445.000 EUR i august efter en lille korrektion, med den nye 9 % ITP, er du tilbage omkring 3,4 % brutto med færre kontanter på bordet. Små procenter, men det er dem, der afgør, om en udlejningsbolig faktisk bærer sig selv.

Intet af dette betyder, at afgiften skal styre dit køb. Beliggenhed, afkast, byggekvalitet, fællesudgifter og boligens juridiske status vejer langt tungere end 1 % ITP. Er boligen den rigtige, er den rigtige i maj, juni eller august. Skatteændringen flytter bare det tidspunkt, hvor du laver den reneste handel. Guiden om købsprocessen gennemgår rækkefølgen af trin, uanset hvornår du skriver under.